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Die drei europäischen Schlüsselmärkte in 2008

Großbritannien, Deutschland und Russland sind die drei Schlüsselmärkte 2008. Dabei erwartet Jones Lang LaSalle für den traditionell größten Investmentmarkt, Großbritannien, im laufenden Jahr ein um 30-40 % niedrigeres Transaktionsvolumen bei gleichzeitig guten Einstiegsmöglichkeiten. Deutschland könnte 2008 der Markt mit dem stärksten Mietwachstum in Westeuropa sein und in Russland wird das dynamische Wachstum nicht nur durch die Ölpreise bestimmt.

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„Heute vor einem Jahr war die Immobilien-Party nach fünf Jahren einer phantastischen Performance noch in vollem Gange. Der Markt schwamm im Kapital, und wir schätzten, dass jedem Euro auf der Angebotsseite 5 Euro auf der Nachfrageseite hinterher jagten. Das heutige Marktumfeld nach der Kreditkrise stellt das Vertrauen der Investoren in den Immobiliensektor und das Preisniveau generell auf die Probe”, so Nigel Roberts, Leiter EMEA Research bei Jones Lang LaSalle.

Und weiter: „Es wird noch eine ganze Weile dauern, bis die Kreditmärkte zu einer „Normalität“ wie vor der Krise zurückkehren. Die Kreditvergabe wird das ganze Jahr eine teuere Angelegenheit bleiben und auch nur in eingeschränkter Form erfolgen. Darüber hinaus beeinflusst die Schwäche der Finanzmärkte alle Branchen und hat natürlich auch Auswirkungen auf die Nutzernachfrage. Die Kapitalwerte dürften 2008 in ganz Europa noch einmal um mindestens 10 % sinken.

Trotzdem darf auch nicht übersehen werden, dass das weiter vorhandene Wirtschaftswachstum durchaus gute Voraussetzungen für die Nutzermärkte sowie ein gewisses Mietwachstum bieten. Die europäischen Unternehmen sind vorsichtig geworden, aber gut aufgestellt. Die Zinsen sind auf einem historischen Tief und es gibt kaum Anzeichen für ein Flächen-Überangebot: „Wir rechnen damit, dass es im weiteren Verlauf des Jahres für Investoren mit starker Eigenkapitalbasis gute Gelegenheiten zu niedrigeren Preisen geben wird. Das wird dann der Fall sein, wenn die Investoren die Risiken eingepreist haben, um das neue Marktumfeld zu reflektieren. Fakt ist, es zielt immer noch eine Menge Kapital auf den europäischen Immobiliensektor ab, dessen Angebote und Vorteile ja nicht über Nacht verschwunden sind. Vertrauen ist das Schlüsselwort.”

Großbritannien: Der größte Immobilien-Investitionsmarkt Europas
„Wir rechnen damit, dass das Investitionsvolumen in Großbritannien bis Ende 2008 im 1-Jahresvergleich um 30-40 % zurückgehen wird. Das Niveau der letzten Jahre wird nicht mehr erreicht.“, so Julian Stocks, Leiter Capital Markets in England bei Jones Lang LaSalle. Und weiter: „Allerdings beobachten wir derzeit schon wieder ein zunehmendes Interesse am britischen Markt vonseiten einiger Investoren aus dem In- und Ausland, die in der jetzigen Situation Potenzial für ein gutes Investment sehen. Wir glauben, dass es auf dem Büroflächensektor in London zu einer Überkorrektur kommt, was kurzzeitig sehr gute Kaufgelegenheiten mit sich bringen wird. Darüber hinaus gehen wir davon aus, dass die REIT-Abschläge gegenüber dem Netto-Immobilienwert im Laufe des Jahres weiter abnehmen.” Für den Einzelhandels- und den regionalen britischen Büroflächensektor erwarten wir eine relativ überdurchschnittliche Performance der Erträge.

Deutschland: Die größte Volkswirtschaft
Ist Deutschland nicht nur die größte Volkswirtschaft, sondern auch auf dem Weg Europas größter Investmentmarkt zu werden? „Die Finanzkrise der letzten Monate hat die Investorenlandschaft in Deutschland verändert. Core-Investoren stehen an vorderster Front. Deutschland hat mit dem voraussichtlich größten Mietwachstum in Westeuropa durchaus eine herausragende Stellung. Zudem glauben wir, dass die sich in den Bilanzen der deutschen Banken niederschlagenden Kredite den deutschen von allen anderen europäischen Märkten positiv unterscheidet“, so Christian Ulbrich, CEO Jones Lang LaSalle Deutschland. Das Angebot an großen, aus unterschiedlichen Asset-Klassen bestehenden Portfolios wird zurückgehen, Einzel-Asset-Transaktionen und Portfolios mit einer einzigen Assetklasse stehen im Vordergrund. Die Volumina der Einzeltransaktionen werden dabei abnehmen, die Bedeutung von „Off-Market“-Transaktionen nimmt zu. Möglicherweise wird der Einzelhandelssektor die Büroimmobilien als beliebteste Asset-Klasse herausfordern.

Russland: der Markt mit den größten Wachstumschancen
Russland ist zwar nicht immun gegen Kreditengpässe, zeigt sich aber immer noch als der dynamischste Markt in Europa. „Wir sehen in Russland nach wie vor einen sehr starken Wachstumsmarkt. In der Tat ist der Bausektor eine der am schnellsten wachsenden Branchen der russischen Volkswirtschaft, und dies dürfte 2008 auch so bleiben“, so Mark Jagger, Managing Director Jones Lang LaSalle Russland.

Bedeutende Entwicklungen werden im Einzelhandel, mit der Entstehung von Gewerbeparks in Moskau und dem ungebrochenen Aufstreben von Regionalmärkten außerhalb der Ballungsräume zu beobachten sein.

„Der russische Einzelhandelsmarkt wird von einem Konsumentenverhalten angetrieben, das sich von dem im Westen grundlegend unterscheidet. Zudem ist der Markt völlig unterversorgt im Hinblick auf die Einzelhandelsfläche pro Einwohner. Infolgedessen dürfte sich die Anzahl der Neueröffnungen von Shopping Centern in den nächsten zwei bis drei Jahren im Jahresvergleich verdoppeln.“ Und weiter: „Zusätzlich zu den Wolkenkratzern, die wir überall in der Hauptstadt in den Himmel wachsen sehen, rechnen wir für 2008 mit der Entstehung eines peripheren Büroflächenmarktes.”

„Die europäischen Immobilienmärkte sind unterschiedlicher als je zuvor und passen sich den Schwierigkeiten auf den Finanzmärkten in unterschiedlichem Tempo an“, so Tony Horrell (Bild l.), Leiter European Capital Markets bei Jones Lang LaSalle. „Wir gehen davon aus, dass die unsicheren Marktbedingungen 2008 das ganze Jahr über anhalten und rechnen für das Gesamtjahr europaweit mit einem Rückgang der Transaktionsvolumina um 25 % gegenüber 2007. Möglichkeiten für käuferinitiierte Geschäfte werden geschaffen. Genügend Kapital ist ja immer noch auf dem Markt, doch das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage liegt unseren Schätzungen nach jetzt bei 1 Euro zu 1,5 Euro. Die Renditen erfahren europaweit weitere Korrekturen und wir rechnen mit einem Rückgang der Kapitalwerte um mindestens weitere 10 % gegenüber dem Niveau am Jahresende 2007. Das Mietwachstum dürfte zwar positiv bleiben, wird sich allerdings deutlich verlangsamen.

Wenn man sich die Achterbahn-Fahrt der letzen zwölf Monate vergegenwärtigt, sollte man zwei wichtige Aspekte nicht aus den Augen verlieren: Auch wenn die Volumina zurückgehen, sie liegen immer noch auf dem Niveau von 2005, das uns damals mit großem Optimismus erfüllte. Und zweitens: Immobilien sind als mittelfristige Investition erwachsen geworden, und werden von Investoren aller Art auf Basis ihrer Renditesicherheit bewertet.“