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Die deutschen Investmentmärkte im ersten Halbjahr 2006

Der Investment Marktbericht von Colliers PropertyPartners für das erste Halbjahr 2006 bezieht sich auf die Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart.

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Transaktionsvolumen
Bereits gegen Ende des ersten Halbjahres in 2006 haben Berlin und München ihr Ergebnis aus dem gesamten Vorjahr übertroffen. Die Bundeshauptstadt erzielte ein Transaktionsvolumen von ca. 1,5 Mrd. Euro. In der Bayernmetropole wechselten bislang Immobilien im Wert von ca. 1,85 Mrd. Euro den Besitzer. Auch Hamburg steht kurz davor, seine Jahresleistung aus 2005 vorzeitig toppen zu können. In der Hansestadt gaben Investoren etwa 1,4 Mrd. Euro für Immobilien aus.
In Frankfurt zeigten sich die Investoren mit einem Volumen von ca. 1,42 Mrd. Euro ebenfalls recht kauffreudig. Schon mehr als die Hälfe ihrer Investmentleistung aus dem Gesamtjahr 2005 haben bislang Düsseldorf mit ca. 370 Mio. Euro und Stuttgart mit ca. 280 Mio. Euro erreicht.

Käufergruppen
Die Top 3 der Käufergruppen geben über alle Standorte hinweg kein wirklich einheitliches Erscheinungsbild. Nur die Projektentwickler waren in allen Städten bis auf München aktiv und landeten fast überall auf Platz drei (in Berlin auf Platz zwei). Den Rang zwei belegten die offenen Immobilienfonds in Düsseldorf und München, sowie die geschlossenen Fonds in Stuttgart. Die privaten Anleger waren in Frankfurt und Hamburg die zweitstärkste Käufergruppe. Die absoluten Top-Käufer waren die Opportunity Fonds in Berlin und Frankfurt, die geschlossenen Fonds in München sowie die offenen Fonds in Stuttgart. In Düsseldorf und Hamburg war ganz besonders die Käufergruppe Sonstige, hierzu zählen unter anderem Immobiliengesellschaften, Private Equities und Eigennutzer, auf Einkaufstour. Bis auf Stuttgart dominierten in allen Städten deutlich die ausländischen Käufer das Geschehen. In der Stadt am Neckar war das Verhältnis Inländer / Ausländer nahezu ausgeglichen.

Verkäufergruppen
Auch die Verkäufergruppen waren nicht einheitlich “willens“ ihre Objekte zu veräußern. Die größten Volumina setzte in Berlin und Hamburg die öffentliche Hand frei. In Düsseldorf tat dies die Gruppe Sonstige, hierzu zählen insbesondere Immobiliengesellschaften und Private Equities. In Frankfurt die offenen Immobilienfonds, in München die Projektentwickler sowie in Stuttgart die so genannten Non-Properties stärksten Veräußerer. Als zweitplatzierte folgen die Projektentwickler in Berlin, Frankfurt und Stuttgart, die offenen Immobilienfonds in Düsseldorf, die geschlossenen Fonds in München sowie die Versicherungen in Hamburg. Dahinter taten sich die privaten Anleger in Frankfurt und Hamburg hervor, die Gruppe Sonstige in Berlin, die Versorgungswerke in Düsseldorf, die öffentliche Hand in München sowie die Versicherungen in Stuttgart.

Begehrte Produkte
Bürogebäude waren in allen Städten bis auf Stuttgart die am meisten nachgefragten Immobilien. In Berlin, Hamburg, München und Stuttgart galten auch Einzelhandelsobjekte als recht begehrt. Darüber hinaus wechselten Hotelimmobilien in Berlin und Frankfurt ihre Eigentümer. Gewerbe- sowie Logistikimmobilien bekamen neue Besitzer in Düsseldorf bzw. Stuttgart. Grundstücke waren zudem in Frankfurt begehrt. Die Renditen zeigten sich stabil in Frankfurt und Hamburg. Leicht rückläufig waren sie in Düsseldorf, München und Stuttgart sowie in Berlin erst ab dem zweiten Quartal.
Mittelfristig wird der Nachschub von geeigneten Immobilien in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und Stuttgart vornehmlich aus dem Bestand heraus kommen. Nur in München spielen auch Neubauten eine größere Rolle. Projektentwicklungen sind in Düsseldorf, Hamburg, München und Stuttgart in der Planung und können ebenfalls für weitere Produkte sorgen. Spekulativ gebaut wird in Düsseldorf, Hamburg und München. Hier ziehen die Märkte an und die Risikobereitschaft steigt. In Frankfurt ist eine geringe spekulative Neubauaktivität ausschließlich in Top 1a Lagen zu verzeichnen.

Perspektiven
Die gute Entwicklung des Berliner Investmentmarktes im ersten Halbjahr wird sich nach Einschätzung des Colliers Partners Geske Immobilien GmbH bis zum Ende des laufenden Jahres fortsetzen. Während die Renditen in den Citylagen nachgeben werden, ist bei den Renditen in den Randlagen mit einer steigenden Tendenz zu rechnen. Bei Spezialimmobilien, Einzelhandel- und Logistikimmobilien können ebenfalls leicht steigende Renditen erwartet werden.

Auch für Düsseldorf geht der Colliers Partner Trombello Kölbel Immobilienconsulting GmbH davon aus, dass die Transaktionsleistung Ende 2006 deutlich über dem Vorjahresergebnis liegen wird. Sollten die derzeit in Verhandlung stehenden Verkäufe noch in diesem Jahr zum Abschluss kommen, könnte sogar die 1 Milliarden-Marke erreicht werden. Da der Vermietungsmarkt anzieht, steigt auch wieder die Bereitschaft, neue Projekte zu entwickeln und auch spekulativ zu bauen. Sowohl die Renditen in den Top-Lagen von 5,5 % bis 6,0 % als auch die in den guten Lagen von 6,0 % bis 6,5 % werden weiterhin nachgeben.

Basierend auf den bisher registrierten Transaktionen, den in der Vermarktung befindlichen Portfolien sowie dem nach wie vor bestehenden Nachfrageüberhang auf dem Frankfurter Investmentmarkt rechnet der Colliers Partner Schön & Lopez Schmitt GmbH für das laufende Jahr mit einem ähnlich hohen Transaktionsvolumen von ca. 3,3 Mrd. Euro wie in 2005. Die Renditen werden auf dem aktuell niedrigen Niveau verharren, da die Investoren inzwischen stärker auf die Wertsteigerung der Immobilien durch aktives Asset Management setzten. In der Innenstadt liegen die Renditen bei ca. 5 %. Gute Immobilien in peripheren Lagen werden auf der Basis einer statistischen Anfangsrendite von rund 6,25 % bis 6,5 % gehandelt.