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Die 1a-Lage. Alles nur Definitionssache?

Helge T. Strobel

Wenn es darum geht, Ladenlokale und Geschäftshäuser im eigenen Portfolio bestmöglich zu vermarkten, kann es schon einmal vorkommen, dass auslaufende 1a-Lagen oder 1b-Lagen zu echten 1a-Lagen geadelt werden. Ebenso ärgerlich wie überflüssig findet dies Helge T. Strobel, Geschäftsführer Comfort. Denn zum einen biete die Definition der 1a-Lagen nicht den Interpretationsspielraum, den mancher Marktteilnehmer für sich in Anspruch nehme und zum anderen sorge diese falsche Deklaration bei der Besichtigung mit dem Kunden in der Regel für unerquicklichen Gesprächsbedarf. Denn spätestens anlässlich dieser erkennen auch semiprofessionelle Interessenten ohne Ortskenntnis schnell, dass sich die echte 1a-Lage offenbar an einem anderen Ort befindet. Meist, so Strobel, um die Ecke und nur einige hundert Meter entfernt, was aber für den Erfolg im Einzelhandel als entscheidend angesehen werden müsse.

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Dabei ist die Definition der 1a-Lage recht einfach: Sie bezeichnet den besten oder die besten Standorte innerhalb der Innenstadt für den Einzelhandel. Dabei kann eine 1a-Lage in einer kleineren Mittelstadt natürlich nicht mit einer 1a-Lage in einer Metropole verglichen werden. Die Kriterien bleiben allerdings grundsätzlich die gleichen. Nicht jede einzelhandelsgenutzte Innenstadtimmobilie kann daher auch als Immobilie in 1a-Lage bezeichnet werden. Diese wird entscheidend determiniert durch die Passantenfrequenz, die Einzelhandelsdichte und die Höhe der Umsätze am jeweiligen Standort. Mit 1a-Lage bezeichnet man die absolut beste Lage am Standort. Auslaufende 1a-Lagen und 1B-Lagen wie Nebenstraßen der 1a-Lage können zwar in der Regel ebenfalls als gute Lauflagen betrachtet werden, unterscheiden sich aber insbesondere was die Mietpreisfindung angeht ganz erheblich von den besten Lagen.

In größeren Städten und Metropolen gibt es freilich nicht selten eine ganze Reihe von Straßen, die eine hohe Passantenfrequenz und attraktiven Einzelhandel aufweisen, räumt Strobel ein. Als Beispiele nennt er Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln und München genannt:

Berlin: Kurfürstendamm, Tauentzienstraße und Friedrichstraße

Düsseldorf: Königsallee, Schadowstraße und Flingerstraße

Frankfurt am Main: Zeil und Goethestraße

Hamburg: Mönckebergstraße, Spitalerstraße, Neuer Wall, und Jungfernstieg

Köln: Hohe Straße und Schildergasse

München: Kaufingerstraße, Neuhauser Straße, Maximilianstraße und Perusastraße

Analysiert man diese prominenten Beispiele erstklassiger Lagen etwas genauer, wird deutlich, was die 1a-Lagen besonders auszeichnet: Die Standortqualität wird im Wesentlichen durch den vertretenen Handel bestimmt. Die Citylage bietet dem Einzelhändler eine enorme Anzahl von potenziellen Kunden und sichert seinen Produkten die entsprechende Aufmerksamkeit und Sichtbarkeit. Sein Angebot wird wahrgenommen. Die hohe Anzahl der Passanten und potenziellen Kunden steigert die Umsätze durch Impulskäufe, die auf die gute Sichtbarkeit an einem exponierten Standort zurück zu führen sind. Und zuletzt: Die 1a-Lage definiert sich nicht zuletzt über ihre Exklusivität und das knappe Angebot an sehr guten Standorten. Während andere Nutzer nämlich relativ problemlos auf Randlagen ausweichen und so auf schier unerschöpfliche Grundstücksressourcen zurückgreifen können (Wohn- oder Büroimmobilien), lassen die Anforderungen der Nutzer im Einzelhandel mit dem typischen so genannten innenstadtrelevantem Sortiment kaum einen anderen Standort zu. Dies, so Strobel, mache die Cityimmobilien in solchen Lagen so ungeheuer wertvoll.

Die 1a-Lagen befinden sich zumeist in den Fußgängerzonen der Innenstädte (wobei es auch hier Ausnahmen wie die Königsallee, die Schadowstraße, der Kurfürstendamm oder die Tauentzienstraße gibt). Echte Spitzenlagen einer Fußgängerzone oder einer Einkaufsstraße erstrecken sich nur selten über mehr als 600 bis 800 Meter. Dies ist ein weiterer Grund dafür, sagt Helge T. Strobel, dass der Markt für einzelhandelsgenutzte Immobilien in den Innenstädten sehr eng ist und die Objekte in guten Lagen einer kontinuierlich starken Nachfrage unterliegen.

Die Einzelhändler, die in der City ihr Geschäft betreiben, haben auf Grund ihres exponierten Standortes eine zentrale Versorgungsfunktion für die gesamte Stadt und in der Regel darüber hinaus noch für ein großes Umland. Hier werden neben den wenigen Gütern des täglichen Bedarfs vorwiegend "shopping goods" und "luxury goods" angeboten, also beispielsweise Textilien, Schuhe, Lederwaren, Porzellan, Schmuck, Parfum, Accessoires oder Sportartikel, die als nicht-periodische Güter bezeichnet werden. Den Einzelhändlern bietet sich auf diese Weise die Chance, von einem zentralen Ort aus, Waren an einen überdurchschnittlich großen Kundenkreis verkaufen zu können. Verbrauchsgüter wie Lebensmittel sind in der 1a-Lage gegenüber den nicht-periodischen Gütern unterrepräsentiert. Solche Waren werden von den Händlern vorzugsweise in der Nähe großer Wohngebiete vertrieben, hinzu kommt hier das Problem der unabdingbaren Stellplätze, das sich in der City in der Regel schlechter darstellt als in Stadtteillagen oder auf der grünen Wiese.

Die Relation zwischen Verbrauchsgütern und nicht-periodischen Gütern ist aber laut Strobel auch abhängig von der Stadtgröße. „Kleinere Städte verfügen möglicherweise über keine oder nur wenige Nahversorgungszentren.“ sagt er. „Hier funktioniert die Innenstadt auch als Nahversorgungszentrum. In größeren Städten finden sich in der Regel hauptsächlich Textilien, Schuhe, Schmuck, Parfümerien, Accessoires, Bücher, Tonträger und Sportartikel.“

Eine echte 1a-Lage, so Strobel weiter, bindet einen Großteil der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft einer ganzen Region. Solche Lagen sind in der Regel aber nur in Gemeinden zu finden, die eine Einwohnerzahl von mehr als 50.000 aufweisen. Das Gesamtvolumen der Kaufkraft erlaubt einer Vielzahl von Einzelhändlern, mit solchen "shopping"- und "luxury"-Gütern einen Umsatz zu erzielen, der nicht nur die hohen Kosten für den Standort erwirtschaftet, sondern diese weit übertrifft und so die Investition des Händlers mit einer hohen Rendite belohnt.

„In der Bundesrepublik hat der gesamte Markt für Immobilien in 1a-Lagen nur einen Umfang von etwas mehr als 12.000 Objekten.“ erklärt Strobel. „Dabei handelt es sich um Einzelhandelsimmobilien in 1a-Lage, die sowohl den Umsatzerwartungen der Einzelhändler als auch der daraus resultierenden Ansprüche der Anleger hinsichtlich der Renditesicherheit genügen. Diese Spitzenlagen sind oftmals Resultat jahrhundertelanger historischer Stadtentwicklung. Nur sehr selten haben sie sich erst in den vergangenen Jahrzehnten herausgebildet, meist wurde nur die Ausprägung bestimmter Lagen verstärkt.“

Straßenzüge, die zwar unmittelbar an die 1A-Lage angrenzen, also Stichstraßen zu den starken Einkaufsstraßen darstellen, aber gleichwohl aus dem „Lauf“ herausfallen und eine deutlich verringerte Passantenfrequenz aufweisen, werden als 1B-Lagen bezeichnet und erfreuen sich nur ent¬sprechend verringerter Nachfrage bei Einzelhändlern und Investoren. „Dessen ungeachtet können diese Lagen für bestimmte Branchen, örtliche Einzelhändler oder die Gastronomie durchaus von Interesse sein.“ sagt Strobel. Analog zum geringeren Mietniveau seien solche Lagen aber auch für Investoren nur unter entsprechend geänderten Kaufpreisbedingungen interessant. Es fehle die Vermietungssicherheit, die echte 1a-Lagen bieten.

„Da sich die echten Spitzenlagen tatsächlich selten über mehr als 600-800 Meter erstrecken“, erklärt Strobel, „können auslaufende 1a-Lagen oder 1b-Lagen zu bestimmten Marktbedingungen eine Alternative darstellen, beispielsweise in Zeiten, in denen sich die Mieten für 1a-Lagen auf Höchstständen befinden, oder Ladenlokale in besten Lagen einfach nicht verfügbar sind.“ Es geht allerdings auch in die andere Richtung: In Zeiten erhöhten Flächenangebotes und verringerter Einzelhandelsumsätze werden die 1a-Lagen wieder enger definiert und „schrumpfen“.