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Deutschland im Fokus der Outlet-Investoren

In Deutschland befinden sich derzeit 14 Fabrikverkaufszentren in einem mehr oder weniger konkreten Planungsstadium. In keinem anderen europäischen Land sind auch nur annähernd so viele Outlet Center in der Pipeline. Das zeigen die gerade veröffentlichten Marktdaten des Forschungsinstituts ecostra zum Entwicklungsstand dieser Vertriebsform in den Ländern Europas. Aktuell folgt Frankreich an zweiter Stelle mit gerade mal der Hälfte und an dritter Stelle steht Italien mit insgesamt noch 6 Standortplanungen.

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Outlet Center
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Von einem Boom der Outlet Center-Planungen in Deutschland zu sprechen, trifft die Sachlage jedoch nicht mehr, konstatiert der ecostra-Geschäftsführer Dr. Joachim Will. „Vor einigen Jahren hatten wir in Deutschland noch deutlich über 20 geplante FOC-Standorte. Diese Zahl ist merklich zurückgegangen. Im Gegenzug hat sich diese Vertriebsform durch eine steigende Zahl an Baugenehmigungen aber im Markt etabliert. Es gibt zwischenzeitlich von Schleswig-Holstein bis Bayern solche Fabrikverkaufszentren. Outlet Center sind zwischenzeitlich eindeutig Teil der deutschen Handelslandschaft,“ betont Will.

Zielmarkt Nordrhein-Westfalen
Derzeit versuchen die Outlet-Investoren die noch vorhandenen letzten „weißen Flecken“ zu besetzen, wobei mit Nordrhein-Westfalen (NRW) das bevölkerungsreichste deutsche Bundesland den wohl attraktivsten Zielmarkt darstellt. Hier gibt es mit dem FOC Ochtrup derzeit nur ein einziges Outlet Center. Will: „Das wird so nicht bleiben. Auch unter Berücksichtigung des unmittelbar hinter der holländischen Grenze gelegenen Designer Outlet Centers Roermond, das wesentliche Kundenanteile aus NRW besitzt, sehen wir ein Potenzial für mindestens 5 solche Center.“ Standortplanungen laufen hier derzeit in Werl, Königswinter, Duisburg und Remscheid, wobei zumindest für den letztgenannten Standort eine Baugenehmigung in naher Zukunft zu erwarten ist. Noch weiter ist bereits die Planung in der Heimatstadt des Volkssängers Heino. In Bad Münstereifel, südlich von Bonn, wird Mitte August 2014 das erste Outlet Center in Europa eröffnen, für das denkmalgeschützte Gebäude in einer historischen Altstadt umgenutzt werden.

Outlet Center in einer historischen Innenstadt
„Das ist ein Experiment ohne Vorbild“, so der ecostra-Geschäftsführer. „Ein Experiment, das ohne den unternehmerischen Mut und das Eigenkapital der örtlich verwurzelten Investoren nicht denkbar wäre.“ Insofern dämpft der Outlet-Experte die Hoffnungen vieler Städte, welche selbst mit grassierenden Ladenleerständen in zentralen Lagen konfrontiert sind und nun die weitere Entwicklung des Eifelstädtchens aufmerksam beobachten. „Zum einen ist der Erfolg noch nicht ausgemacht. Und zum anderen ist aus den genannten Gründen ein solches Konzept nur sehr begrenzt multiplizierbar. Hypothekenbanken werden solche Projekte kaum finanzieren“, so Will.

Investment-Produkt Outlet Center
Das sieht bei den Outlet Centern der meist international agierenden, professionellen Betreiberfirmen anders aus. Diese Vertriebsform hat sich zwischenzeitlich als eigene Asset-Klasse etabliert und verspricht als Handelsimmobilie bei geeigneter Standortlage, gutem Markenangebot und professionellem Betreiber nicht nur eine vergleichsweise hohe Rendite, sondern auch eine hohe Resistenz gegen wirtschaftliche Krisen und eine damit zusammenhängende Konsumzurückhaltung der Verbraucher. Auch gegenüber den Auswirkungen des Online-Shoppings sind Outlet Center bislang weitgehend immun.



Geringe Marktanteile
Aber es handelt sich auch um einen kleinen Nischenmarkt. In allen europäischen Ländern zusammengenommen haben die ecostra-Forscher aktuell 158 in Betrieb befindliche Factory Outlet Center gezählt. Zum Vergleich der Markt für Einkaufzentren: Allein Deutschland bringt es aktuell auf mehr als 500 Shoppingcenter. Auch die FOC-Marktanteile sind sehr gering. Nach Berechnungen von ecostra erwirtschaften die derzeit 10 deutschen Outlet Center einen Gesamtumsatz von knapp 780 Mio. Euro. Bezogen auf das gesamte Umsatzvolumen des Einzelhandels in Deutschland entspricht dies einem Marktanteil von weniger als 0,2 %. In Relation zum Umsatz des deutschen Modehandels (Bekleidung, Schuhe & Sportartikel) beträgt der FOC-Marktanteil derzeit knapp 1,2 %. Dies bedeutet: von 100,- Euro Einzelhandelsumsatz in Deutschland entfallen aktuell nur 20 Cent auf die Fabrikverkaufszentren und von 100,- Euro Umsatz im deutschen Modehandel landen gerade mal 1,20 Euro in den Kassen der Outlet Center.

Entwicklungspotenzial
Dies wird so nicht bleiben. Durch bereits vorhandene Baugenehmigungen und weitere Standortplanungen werden sich auch die Marktanteile erhöhen. „Wir gehen davon aus, daß im Jahr 2020 in Deutschland etwa 20 FOC in Betrieb sein werden, was einer Verdoppelung des aktuellen Standes entspricht. Inklusive der zu erwartenden Flächenerweiterung von Bestandsobjekten wird sich der Marktanteil bezogen auf den Modehandel nach unserer Einschätzung auf dann maximal 3 % erhöhen. Und das war es dann auch“, so Will. Damit handelt es sich zwar weiterhin um eine kleine Nische innerhalb des Einzelhandelsmarktes, aber eine Nische mit einem zunehmend dichteren Standortnetz und einem sich intensivierenden Wettbewerb zwischen den Outlet Center.

Radiusklauseln in Mietverträgen
Manche etablierte Outlet Center fürchten in einem solchen dichter werdenden Markt um ihre Pfründe und haben frühzeitig, als sie noch zu den ersten im Markt gehörten, die Chance genutzt, über Radiusklauseln in den Mietverträgen ihre Marktgebiete abzuschotten. Dabei untersagen diese Klauseln den Mietern Outlets in anderen Fabrikverkaufszentren in einem Radius von bis zum 150 km um einen Standort zu eröffnen. Andere FOC-Betreiber agieren dagegen selbstbewusst und verzichten völlig auf solche Mietvertragsregelungen. Ob ein solch weiträumiger Wettbewerbsausschluß in den FOC-Radiusklauseln überhaupt zulässig ist, beschäftigt derzeit das Bundeskartellamt, das ein entsprechendes Verfahren gegen Wertheim Village eingeleitet hat. „Vor über 10 Jahren hat bereits die österreichische Wettbewerbsbehörde in einem ähnlich gelagerten Fall Radiusklausel von 60 km in FOC-Mietverträgen kassiert“, weiß Joachim Will zu berichten und ergänzt: „Ich kann mir nicht vorstellen, daß das deutsche Bundeskartellamt hier zu einem wesentlich anderen Ergebnis kommt.“

Verdrängungswettbewerb absehbar
Insofern stellt sich begründet die Frage: Wieviel Platz gibt es denn noch für neue Outlet Center in diesem Nischenmarkt? Die Antwort des ecostra-Geschäftsführers Will: „Es gibt noch Platz! Bezogen auf die Einwohnerzahl hat Deutschland mit durchschnittlich 1,7 m² Outlet-Fläche pro 1.000 Einwohner noch nicht einmal die Hälfte des Wertes von Polen (4,0 m²). Aber in manchen Regionen Deutschlands drängeln sich schon die Projekte. Der Markt wird jetzt verteilt. Wir werden zwar auch in 10 und in 15 Jahren noch hier und da Neuentwicklungen sehen. Aber wir werden dann dieselben Effekte beobachten können, wie heute in Großbritannien, das als gesättigter FOC-Markt gilt: für jede Neuentwicklung fallen mindestens 2 bestehende Outlet Center mit schlechteren Standortfaktoren oder Fehlern im Konzept hinten runter.“

Fotos: ecostra GmbH, ecostra GmbH