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Deutschland: Hohe und weiter steigende Nachfrage nach Wohnimmobilieninvestments

In der folgenden Übersicht werden aktuelle Trends und Daten des deutschen Immobilienmarktes zum Stand September 2007 erläutert, basierend auf aktuellen Entwicklungen in 14 Groß- und Mittelstädten Deutschlands. Zu den kontinuierlich von Aengevelt-Research gemeinsam mit DIP – Deutsche Immobilien-Partner analysierten Immobilienzentren zählen Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, Magdeburg, Mannheim, München, Rostock und Stuttgart. Dadurch wird die stark polyzentrische Raumstruktur der Bundesrepublik in einer Vielzahl von Wirtschaftszentren repräsentativ abgebildet.

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Investmentmarkt
Im Jahr 2007 zeichnet sich eine weitere deutliche Erhöhung des Transaktionsvolumens in den 14 analysierten Groß- und Mittelstädten um ca. 25% auf rd. 45 Mrd. Euro (2006: ca. 36 Mrd. Euro; nur Asset-Deals) ab. Auf dem Gewerbeinvestmentmarkt zeichnet sich ein neuer historischer Umsatzrekord ab. 2007 wird in Deutschland insgesamt ein Umsatzvolumen von über 80 Mrd. Euro erwartet. Das ist ein Zuwachs von rd. 30% gegenüber dem Vorjahr. Die Nachfrage auf dem Wohninvestmentmarkt bleibt hoch. Deutschlandweit wird ein Umsatzwachstum von rd. 16% auf rd. 27 Mrd. Euro prognostiziert (nur Asset-Deals). Die Kaufpreisfaktoren für Immobilieninvestments ziehen gegenwärtig noch weiter an:
- Die Kaufpreisfaktoren von Büro- und Geschäftshäusern erhöhten sich im bisherigen Jahresverlauf 2007 um rd. 1,5 Jahresnettomieten. Die mittlere Renditespanne reicht aktuell von ca. 4,6% bis ca. 6,5%. Die Spitzenrenditen liegen um ca. 4,0%.
- Ebenso sind die Kaufpreise für Wohninvestments gestiegen: Die mittlere Bruttoanfangsrendite ging von rd. 6,9% in 2006 auf aktuell ca. 6,5% zurück.
- Mittelfristig kann es indessen u.a. aufgrund steigender Zinsen und von den Banken geforderter höherer Eigenkapitalquoten und in Abhängigkeit von Asset-Klasse, Objektqualität, Standort, Kleinteiligkeit etc. zu Preisreduzierungen von bis zu ein bis zwei Jahreskaltmieten kommen.

Büromarkt
Die Nachfrage nach Büroflächen stieg 2006 in Deutschland überdurchschnittlich stark um rd. 12%. 2007 setzt sich der Trend wachsender Umsätze fort, allerdings mit einer moderateren Dynamik von rd. 5%. Die Nettoabsorption an Büroflächen wächst 2007 dagegen deutlich um rd. ein Drittel. Die Büroleerstände verlieren deutlich an Marktbedeutung. Bis zum Jahresende 2007 prognostiziert Aengevelt-Research einen Rückgang der Leerstandsraten in den 14 DIP-Büromärkten auf durchschnittlich rd. 9,5% (2006: 10,2%). Die Spitzenmieten ziehen durchschnittlich um rd. 5% im Jahresverlauf 2007 an.

Einzelhandelsmarkt
Die Dynamik auf dem Markt für Einzelhandelsflächen ist hoch. Der Verkaufsflächenbestand erhöht sich derzeit jährlich um rd. 1 Mio. m². Insgesamt stehen derzeit in Deutschland rd. 120 Mio. m² Verkaufsfläche zur Verfügung. Die Nachfrage nach Ladenflächen konzentriert sich in der aktuellen Marktphase vor allem auf zwei Angebotssegmente:
- Läden in etablierten 1a-Geschäftslagen in Städten hoher Zentralität, wachsender Kaufkraft und Attraktivität,
- Verkaufsflächen in neu errichteten oder komplett modernisierten, meist großflächigen Handelsobjekten: Shopping-Center und Stadtteilzentren, Fach-, Super- und Discountmärkte.

Die Vermarktungschancen für Läden in diesen Handelsobjekten haben sich in den meisten deutschen Städten in der jüngsten Vergangenheit deutlich verbessert, während die Nachfrage in b-Lagen und Randbereichen häufig rückläufig ist. Insbesondere in den Top-Lagen hat sich der Trend steigender Mietpreise im Jahr 2007 fortgesetzt. Das gilt nicht nur für die großen deutschen Metropolen, sondern auch für eine Vielzahl attraktiver Mittelzentren. Das Mietpreisniveau für Läden in anderen Angebotssegmenten ist derzeit meist stabil.

Gewerbe- und Logistikmarkt
Das Angebot an modernen Hallen- und Industrieflächen wächst aufgrund der anziehenden Bautätigkeit relativ schnell. Derzeit werden deutschlandweit jährlich rd. 8,5 Mio. m² Hallenflächen sowie rd. 4,2 Mio. m² Industrieflächen neu errichtet. Insbesondere die Nachfrage nach Hallenflächen hat sich in den letzten Jahren stark erhöht. 2006 wurden allein in den Big Seven-Regionen rd. 1,8 Mio. m² Hallenflächen vermietet oder verkauft. 2007 zeichnet sich bislang ein vergleichsweise moderater Umsatz von rd. 1,3 Mio. m² ab. Die Mieten für neue Hallenflächen ziehen leicht an. Bei Bestandsflächen ist das Mietpreisniveau weiterhin stabil.

Summary
- Stark wachsende Nachfrage nach Gewerbeinvestments, sowohl nach Büro- und Geschäftshäusern als auch nach Logistik- und Gewerbeobjekten sowie Hotels und anderen Spezialimmobilien
- Hohe und weiter steigende Nachfrage nach Wohnimmobilieninvestments
- Nachfragebelebung auf den gewerblichen Mietmärkten
- Steigende Mietpreise für moderne Flächen in guten und sehr guten Lagen
- Steigendes Kaufpreisniveau

Berlin
Berlin bleibt der mit Abstand größte und attraktivste Investmentmarkt Deutschlands. Auf dem Berliner Investmentmarkt wurden 2006 für ca. 7,1 Mrd. Euro Wohnanlagen und Mehrfamilienhäuser sowie für ca. 4,1 Mrd. Euro Gewerbeobjekte umgesetzt. Für das Jahr 2007 prognostiziert Aengevelt-Research ein summiertes Transaktionsvolumen von mindestens 12,5 Mrd. Euro. Die Kaufpreisfaktoren für Mietzinshäuser haben sich 2007 wie auch in den Vorjahren deutlich erhöht: 2005 wurden Wohnanlagen in Berlin im Durchschnitt zum 13,5fachen der Jahreskaltmiete, 2006 zum 14,5fachen, 2007 zum 15,0fachen der Jahreskaltmiete verkauft. Büro- und Geschäftshäuser in 1a-Lagen erzielen in 2007 Bruttoanfangsrenditen zwischen ca. 4,3% und 6,3%, Tendenz noch leicht fallend. Der Büroflächenumsatz (Vermietungen inkl. Eigennutzerabsorptionen) stieg 2006 auf 611.000 m² (2005: 483.000 m²). Für 2006 prognostiziert Aengevelt-Research ein Umsatzvolumen von rd. 540.000 m². Die erzielbaren Büromieten ziehen in Berlin leicht an. Die mittlere Büromiete in Citylagen liegt bei rd. 15,50 Euro/m², die gewichtete Spitzenmiete bei ca. EUR 21,00/m². Die Spitzenmietpreise für kleinteilige Ladengeschäfte haben sich in den besten Berliner Einzelhandelslagen erhöht. So werden im Bereich Tauentzien / Oberer Kurfürstendamm bis ca. 185,00 Euro/m² erzielt. In der City-Ost werden die höchsten Mieten am Alexanderplatz mit rd. 100 Euro/m² gezahlt.

Düsseldorf
Auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt erreichten die Transaktionsvolumina neue Dimensionen: 2006 wurden für rd. 3,2 Mrd. Euro Immobilieninvestments (nur Asset-Deals) verkauft, mehr als dreimal so viel wie im Vorjahr. Für das Jahr 2007 zeichnet sich wiederum ein sehr hohes Umsatzvolumen in einer Größenordnung um ca. 3,5 Mrd. Euro ab. Rund 70% davon entfällt auf Büro- und Geschäftshäuser. Die Bruttoanfangsrenditen für Büro- und Geschäftshäuser in City-Lagen sind tendenziell rückläufig: auf aktuell einen Bereich zwischen 4,8% bis 7%. Die Bandbreite der marktüblichen Bruttoanfangsrenditen für Mietzinshäuser reduzierte sich auf Werte zwischen ca. 5,9% und 8,0%. Für den Büromarkt der Region Düsseldorf prognostiziert Aengevelt-Research einen Büroflächenumsatz von ca. 340.000 m² in 2007 (2005: 301.500 m²). Die Spitzenmieten für Büroflächen erhöhten sich 2007 auf aktuell ca. 21,50 Euro/m² (2006: 20,50 Euro/m²), bis zum Jahresende ist ein weiterer Anstieg auf rd. 22 Euro/m² möglich. Die Mieten für Läden in 1a-Lagen ziehen in der Breite deutlich an. Die Spitzenmieten für kleinteilige Geschäfte von ca. 100 m² in Top-Objekten erreichen aktuell Werte bis rd. 200 Euro/m².

Frankfurt am Main
Frankfurt erreicht 2007 neue historische Umsatzrekorde auf dem Gewerbeinvestmentmarkt. Bereits im ersten Halbjahr 2007 wurden für rd. 3,5 Mrd. Euro Gewerbeinvestments in Frankfurt beurkundet. Bis zum Jahresende zeichnet sich ein Transaktionsvolumen von mindestens rd. 6,5 Mrd. Euro auf dem Frankfurter Investmentmarkt (Wohn- und Gewerbeinvestments, nur Asset-Deals). Aufgrund des hohen Anlagedrucks setzte sich der Trend anziehender Kaufpreise im Jahresverlauf 2007 fort. Das marktübliche Renditeband für Büro- und Geschäftshäuser liegt aktuell zwischen ca. 4,2% und 6,3%. Die Nachfrage auf dem Frankfurter Büromarkt zieht an. Wurde im Jahr 2006 ein Flächenumsatz von rd. 528.000 m² erreicht, so zeichnet sich 2007 eine Umsatzsteigerung auf über 550.000 m² ab. Der absolute Umfang leerstehender Büroflächen ist mit über 1,9 Mio. m² zwar noch hoch, wovon jedoch ein wachsender Anteil aufgrund erheblicher Mängel kaum oder nicht mehr marktwirksam ist. Bei den erzielbaren Büromieten ist ein leicht steigender Trend zu erkennen. Die gewichteten Bürospitzenmieten liegen aktuell bei ca. 34 Euro/m², die mittleren Mieten in Citylagen bei rd. 22 Euro/m². Die Mainmetropole gehört zu den bedeutendsten und hochwertigsten Einkaufsstädten Deutschlands. Das Mietniveau ist mit Werten bis zu 220 Euro/m² im 1a-Bereich für Läden mit rd. 100 m² auch in deutschlandweiten Vergleich ausgesprochen hoch.

Hamburg
Hamburg gehört derzeit zu den attraktivsten Investmentstandorten in- und ausländischer Investoren. Das Transaktionsvolumen auf dem Hamburger Investmentmarkt erhöht sich boomartig: von rd. 2,4 Mrd. Euro im Jahr 2005 auf ca. 4,7 Mrd. Euro. 2006 und nach den Hochrechnungen auf rd. 6 Mrd. Euro im laufenden Jahr 2007 (Gewerbe- und Wohninvestments, nur Asset-Deals). Die erzielbaren Bruttoanfangsrenditen für Büro- und Geschäftshäuser sind aktuell deutlich rückläufig. Aktuell werden in Hamburger Citylagen beim Kauf entsprechender Objekte Renditen zwischen ca. 4,7% und 6,0% realisiert. Der Hamburger Büromarkt gehört zu den deutschen Standorten mit dem größten Umsatzwachstum. 2005 wurden rd. 438.000 m² umgesetzt, 2006 rd. 480.000 m² und für das Jahr 2007 prognostiziert Aengevelt-Research ein Umsatzvolumen von rd. 550.000 m². Der Hamburger Markt wird durch ein stabiles, nur leicht anziehendes Mietniveau gekennzeichnet. Die Spitzenmiete liegt aktuell bei rd. 21,50 Euro/m², die mittlere Miete in Citylagen bei rd. 14,50 Euro/m². Hamburg erlebt als eine der wirtschaftlich am stärksten prosperierenden deutschen Städte eine Renaissance als führender norddeutscher Einzelhandelsstandort. Die Nachfrage internationaler Einzelhandelsfilialisten ist höher als das Angebot an verfügbaren Läden. Die Spitzenmieten ziehen hier im deutschlandweiten Vergleich mit am stärksten an: binnen Jahresfrist von ca. 190 Euro/m² auf aktuell rd. 210 Euro/m².

Leipzig
Die Nachfrage auf dem Leipziger Investmentmarkt hat sich enorm belebt. Das Transaktionsvolumen stieg 2006 im Vergleich zum Vorjahr um rd. 80% auf ca. 1,2 Mrd. Euro (nur Asset-Deals). Im laufenden Jahr 2007 zeichnet sich ein weiteres Umsatzwachstum auf rd. 1,4 Mrd. Euro ab. Die erzielbaren Renditen sind zwar leicht rückläufig, aber weiterhin im Vergleich großer deutscher Wirtschaftszentren hoch. Die aktuellen Bruttoanfangsrenditen für Büro- und Geschäftshäuser in Citylagen liegen bei ca. 6,2% bis 7,5%, für Wohn- und Geschäftshäuser bei durchschnittlich 7,0% bis 8,5%. Eine schnell wachsende Bedeutung gewinnt die Region Halle-Leipzig als nationaler und internationaler Logistikstandort. Die Nachfrage nach Logistikobjekten ist sowohl auf dem Miet- als auch auf dem Investmentmarkt schnell steigend. Die Nachfrage auf dem Leipziger Büromarkt bewegt sich stabil in einer Größenordnung von rd. 80.000 bis 100.000 m². Im Jahr 2006 wurde ein überdurchschnittlich hoher Flächenumsatz von rd. 105.000 m² erreicht. Für das Jahr 2007 prognostiziert Aengevelt-Research ein eher im durchschnittlichen Bereich liegendes Nachfragevolumen von ca. 85.000 m². Weiterhin bietet Leipzig im bundesweiten Vergleich unverändert sehr nutzerfreundlich Büromietpreise mit Spitzenmieten von ca. 10 Euro/m² sowie mittlere Mieten zwischen 6 und 7 Euro/m². Leipzigs Attraktivität als führender ostdeutscher Einzelhandelsstandort wurde in den vergangenen Jahren mit dem Bau moderner Handelsflächen in besten Lagen weiter ausgebaut. Die Spitzenmieten für kleinteilige Läden zogen weiter auf Werte bis zu 115 Euro/m² an.

München
München zählt zu den gefragtesten Investmentstandorten Deutschlands. Die Transaktionsvolumina erreichten auch hier in den letzten Jahren ständig neue historische Rekordwerte. 2006 wurde auf dem Münchener Investmentmarkt ein Umsatzvolumen von rd. 4,5 Mrd. Euro erreicht, etwa das Dreifache des Vorjahres (nur Asset-Deals). Für das Jahr 2006 prognostiziert Aengevelt-Research ein Transaktionsvolumen von voraussichtlich rd. 6 Mrd. Euro (Gewerbe- und Wohninvestments). München gehört zu den deutschen Städten mit dem höchsten Kaufpreisniveau, das sich in der jüngsten Marktphase mit hohem Nachfragedruck noch weiter erhöht. Die Bruttoanfangsrenditen für Büro- und Geschäftshäuser liegen in Citylagen aktuell auf einem Niveau zwischen ca. 4,0% und 6,0%. Auch für Wohn- und Geschäftshäuser ist das Renditeniveau mit Werten zwischen ca. 4,0% bis 4,8% bei Neubauten sowie ca. 4,7% bis 6,5% bei Bestandsobjekten vergleichsweise niedrig. Auf dem Büromarkt der Region München wurden in den letzten Jahren stets die deutschlandweit höchsten Umsatzleistungen registriert. 2006 belief sich hier der Flächenumsatz auf rd. 620.000 m². Für das Gesamtjahr 2007 prognostiziert Aengevelt-Research eine Umsatzleistung von rd. 650.000 m² Büroflächen. Die Mietpreise für Büroflächen ziehen tendenziell in München im derzeitigen Marktzyklus leicht an. Die Spitzenmieten liegen mit rd. 30 Euro/m² um rd. 3% über dem Vorjahresniveau, die mittleren Büromieten in den Münchener Citylagen mit rd. 15,50 Euro/m² um ca. 7% über dem Stand des Vorjahres. München gehört weiterhin zu den teuersten Einzelhandelsstandorten Deutschlands. Die Nachfrage nach Läden in besten Lagen ist deutlich höher als das Marktangebot. Die Einzelhandels-Spitzenmieten erreichen mit einem Wert von 250 Euro/m² den ersten Rang im nationalen Standortranking.