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Assekuranz 2015

Deutschland bleibt im Fokus der deutschen Versicherer

Die deutsche Assekuranz will weiter in den deutschen Immobilienmarkt investieren - und das trotz steigender Kaufpreise. 88 Prozent der befragten Unternehmen planen in Deutschland Zukäufe (2014: 85 Prozent), in Deutschland verkaufen wollen hingegen nur 31 Prozent (2014: 41 Prozent). Doch auch die Nachfrage nach europäischen Core-Immobilien hat deutlich zugenommen. 69 Prozent der Befragten planen Zukäufe in dieser Region (2014: 56 Prozent), von Beständen trennen wollen sich hingegen nur 13 Prozent (2014: 41 Prozent). Das sind Ergebnisse der Umfrage „Trendbarometer Immobilienanlagen der Assekuranz 2015“, die EY Real Estate in diesem Jahr zum achten Mal in Folge unter den führenden Unternehmen der Versicherungswirtschaft durchgeführt hat.

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„Die deutschen Versicherer wollen ihren Immobilienbestand ganz klar erweitern. Dabei steigen insbesondere die europäischen Core-Immobilienmärkte in der Gunst der Befragten“, erklärt Dietmar Fischer, Partner bei der EY (Ernst & Young) Real Estate GmbH.

Renditeerwartungen stabilisieren sich im Vorjahresvergleich
Die Renditeerwartungen der befragten Versicherer haben sich gegenüber dem Vorjahr stabilisiert. Die Assekuranz geht davon aus, eine durchschnittliche Rendite von 4,3 Prozent mit direkt gehaltenen beziehungsweise 5,1 Prozent mit indirekt gehaltenen Immobilien zu erwirtschaften. Im Vorjahr lag die Renditeerwartung noch bei 4,4 Prozent (direkt gehalten) beziehungsweise 5,0 Prozent (indirekt). Die Immobilienquote soll sich - gemessen an Marktwerten - von aktuell 7,6 Prozent auf 8,2 Prozent bis Ende 2015 erhöhen. Durchschnittlich 5,8 Prozent sollen dabei auf direkt gehaltene Immobilien entfallen, weitere 2,4 Prozent auf indirekte Investments. „Für viele Versicherer ist die Anlageklasse Immobilien derzeit diejenige, die am stärksten ausgebaut wird. Hintergrund sind neben dem Garantiezinsversprechen die fehlenden Anlagealternativen im Rentenbereich aufgrund anhaltend niedriger Zinsen“, erklärt Fischer. Dabei wird die Ausweitung des Anlagehorizonts immer wichtiger. 65 Prozent der Befragten geben an, dass sie künftig noch stärker auf sektorale Diversifizierung auch über Ländergrenzen hinaus setzen. Damit reagieren sie auch auf einen stärkeren Wettbewerb im Heimatland. Sämtliche Versicherer sind sich einig, dass durch die Aktivitäten internationaler Investoren ein spürbarer Verdrängungswettbewerb auf dem deutschen Immobilienmarkt herrscht.

Einzelhandel weiterhin im Fokus
Das Einzelhandelssegment ist auch 2015 das beliebteste Investitionssegment der Versicherer. 80 Prozent der befragten Versicherer gaben an, in diesem Jahr in diese Nutzungsart investieren zu wollen. Der steigende Wettbewerb in diesem Segment durch E-Commerce führt aber zu einer selektiveren Auswahl. 87 Prozent der Umfrageteilnehmer geben an, dass die Auswahl der Mieter durch den wachsenden Onlinehandel wichtiger denn je sei. Ihr Engagement im Wohnsegment ausbauen wollen 65 Prozent der Versicherer. Doch auch in dieser Anlageklasse sei Vorsicht geboten. 46 Prozent der Befragten stimmen der Aussage zu, dass durch die Einführung der Mietpreisbremse Wohnimmobilien an Attraktivität einbüßen werden. Das Interesse an Büroimmobilien nimmt weiter ab. 2015 planen nur 55 Prozent der Befragten Zukäufe im Bürosegment, 2014 betrug der Anteil noch 63 Prozent. „Büroimmobilien haben in den letzten Jahren immer mehr an Bedeutung verloren“, sagt Fischer. 2013 kündigten noch 78 Prozent der Befragten Zukäufe in dieser Nutzungsart an. Einen Trend erkennen die Befragten in der Projektentwicklung. Rund 90 Prozent der Umfrageteilnehmer gehen davon aus, dass spekulative gewerbliche Projektentwicklungen zunehmen werden.

Sicherheit vor Rendite
Auch in der aktuellen Befragung bleiben Core-Immobilien die favorisierte Risikoklasse der Assekuranz. 86 Prozent planen in diesem Bereich Zukäufe (2014: 92 Prozent). Die Nachfrage nach Core+-Anlagen hat wieder zugenommen. 71 Prozent der Umfrageteilnehmer wollen in dieser Kategorie zukaufen, 2014 lag der Anteil noch bei 62 Prozent. Während Value-Added-Investments in der Gunst der Versicherer gesunken sind (2015: 33 Prozent; 2014: 42 Prozent), planen 10 Prozent der Befragten Zukäufe im Opportunistic-Segment. 2014 entfielen auf diese Risikoklasse lediglich 4 Prozent. „Nach wie vor tendieren die Versicherer zu sicheren Investments. Doch die Risikobereitschaft insbesondere im Opportunistic-Segment hat zugenommen. Auch hier zeigt sich die Angebotsknappheit an Core-Immobilien“, meint Fischer.

Langfristige Niedrigzinsphase erwartet
Die deutsche Assekuranz stellt sich auf eine langfristige Niedrigzinsphase ein. Mehr als 90 Prozent der Befragten gehen mittlerweile davon aus, dass die Zinsen auch in den nächsten Jahren auf einem niedrigen Niveau bleiben werden.

Befragt nach einer sich abzeichnenden Immobilienblase geben 75 Prozent der Versicherungen an, dass sie diese für Deutschland kurz- und mittelfristig nicht erwarten.

Auch Solvency II beunruhigt die Umfrageteilnehmer nicht. Etwa zwei Drittel (63 Prozent) gehen von keiner wesentlichen Veränderung in der Investmentstrategie aufgrund dieser Regulierung aus. „Immobilien erfreuen sich bei sämtlichen Befragten nach wie vor einer sehr großen Beliebtheit. Die Versicherer wollen ihr Anlagevolumen langfristig sichern und stabile Erträge erzielen. Kapitalerhalt und die Absicherung von Garantiezusagen stehen im Vordergrund“, erklärt Fischer.