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Deutscher Lagerflächenmarkt legt um 20% zu

Der Lagerflächenmarkt in Deutschland entwickelt sich äußerst dynamisch: Das in 2006 erzielte Volumen von 3,25 Mio. m²(Vermietungen und Eigennutzer) – davon ca. 53 % in den Gebieten außerhalb der fünf Ballungsräume – bedeutet einen weiteren Zuwachs von 20 % gegenüber 2005.

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Bemerkenswert hierbei sind die stabilen Umsätze auf hohem Niveau in den Gebieten außerhalb der Ballungsräume (+ 5 %) und dabei das Verhältnis von Anmietungen zu Eigennutzerdeals. Während die klassischen Vermietungen um 61 % von 630.000 m² auf ca. 1,015 Mio. m² zulegten, ging das Volumen der so genannten „Eigennutzerdeals“ von 1,02 Mio. m² in 2005 auf jetzt 710.000 m² zurück. Damit lag der Anteil der eigen genutzten Flächen 2006 bei nur noch 41 % und hat sich innerhalb von zwei Jahren fast halbiert.

Hauptgrund dieser Entwicklung waren sehr großflächige Projektentwicklungen zum Beispiel für Amazon in Leipzig (70.000 m²), BLG in Bremen (60.000 m²) und DHL in Unna (60.000 m²) – Größenordnungen, die bisher die Eigennutzer selber durchgeführt haben und nun von Entwicklern anmieten.

Die Aktivitäten in den Ballungsräumen haben im vergangenen Jahr noch stärker zugelegt: ein Plus von 45 % auf rund 1,531 Mio. m² Lagerflächenumsatz sprechen für sich. Hamburg und Berlin zeigten dabei mit 65 % bzw. 72 % das kräftigste Wachstum, gefolgt von Düsseldorf mit 49 %, Rhein-Main (Frankfurter Umland) mit einem Plus von 35 %. München konnte sein sehr gutes Ergebnis des Vorjahres noch einmal um 10 % steigern.

Bei Betrachtung der Umsätze in den Ballungsräumen fällt weiterhin auf:

Aus Branchensicht war wieder die Branche „Transport/ Verkehr/Lagerhaltung“ mit 45 % dominant (2005 Gesamtjahr 41 %) und platzierte sich vor dem Handel mit 22 % (2005: 20 %) und Nutzern aus dem Bereich Industrie mit 11 % (im Vorjahr 21 %).
61 % der Flächenumsätze entfielen auf Einzeldeals über 5.000 m². 15 % davon waren Eigennutzer, 11 % entfielen auf Gewerbeparks.
Die Vermietungen größer 5000 m² dominierten in Hamburg mit 79 % deutlich. Mehr als 50 % vom Gesamtumsatz waren es aber auch in München, Berlin und Düsseldorf.
Der überregionale Lagerflächenmarkt außerhalb der Ballungsräume hat – auf einem bereits hohen Niveau liegend – noch einmal leicht zugelegt: ein Plus von 5 % bedeuten 1,725 Mio. Quadratmeter. Starke regionale Flächenumsätze gab es insbesondere in Bremen mit rund 160.000 m², im Ruhrgebiet mit ca. 250.000 m² (davon allein in Duisburg 90.000 m²) sowie in Leipzig mit rund 160.000 m².

Insbesondere die großflächigen Einzeldeals deutlich über 20.000 m² finden normalerweise eher in den Gebieten außerhalb der Ballungsräume statt. An diesen Standorten sind die Grundstückspreise und Mieten günstig. Eine Ausnahme von dieser Regel war der flächenmäßig größte Deal, der in einem Ballungsraum, nämlich Hamburg, zu beobachten war: Hennes & Mauritz mieteten in einem Projekt ca. 110.000 m² an.

Konjunkturbedingt haben sich auch die Ballungsräume - trotz des dort deutlich höheren Mietpreisniveaus sehr gut entwickelt. „Angesichts der Knappheit verfügbarer moderner Bestandsimmobilien werden immer mehr Projektentwicklungen für den Nutzer angegangen – künftig auch verstärkt spekulativ. Lage – insbesondere an Häfen und Flughäfen – zählt also immer noch“, so Rainer Koepke, Leiter Industrie Immobilien bei Jones Lang LaSalle Deutschland. Und weiter: „Der rasche Wandel vom „Selbst Bauen“ zum „Mieten“ zeigt deutlich, dass die Unternehmen die attraktiven Entwicklerangebote verstärkt annehmen und die Logistik-Immobilie „outsourcen“. Davon profitieren nicht nur das eigene Zeitkontingent und die Unternehmensbilanz, sondern auch die Entwickler und Investoren, die dringend Anlage für ihre reichlich vorhandenen finanziellen Mittel suchen.“