Cookie Fehler:

Cookies sind in Ihrem Browser deaktiviert. Um alle Funktionen z.B. das Login nutzen zu können, müssen Cookies aktiv sein. Bitte aktivieren Sie Cookies in Ihrem Browser.

    Drucken Drucken  Diesen Artikel zu den Favoriten hinzufügen Favoriten

Deutscher Investmentmarkt: bestes erstes Halbjahr seit 2007

Mit einem gewerblichen Transaktionsvolumen von 7,09 Milliarden Euro ist das zweite Quartal 2014 das mit Abstand beste zweite Quartal seit 2007. Zugleich war das erste Halbjahr 2014 mit Investitionen von insgesamt 17,03 Milliarden Euro (+50 Prozent gegenüber dem Vorjahr) in deutsche Gewerbeimmobilien das beste erste Halbjahr seit 2007. Einen wesentlichen Anteil daran hatten erneut ausländische Investoren, die mit rund 7,7 Milliarden Euro im ersten Halbjahr bereits deutlich mehr als im gesamten Jahr 2013 investierten und für 45 Prozent des Volumens sorgten. Dies geht aus der DTZ-Studie „Investment Market Update Deutschland Q2 2014“ hervor.

.

„Der Anteil ausländischen Kapitals am Transaktionsvolumen stieg von 44 Prozent im ersten Quartal auf über 47 Prozent im zweiten Quartal. Dies bestätigt die gute Verfassung und hohe Wettbewerbsfähigkeit des deutschen Marktes im europäischen und internationalen Umfeld“, sagt Yvo Postleb, Head of DTZ Germany. „Der Fokus ausländischer Investoren liegt auf großvolumigeren Investments. Die durchschnittliche Dealgröße beträgt etwa 55 Millionen Euro und ist damit mehr als doppelt so groß wie die durchschnittliche Dealgröße einheimischer Investoren.“

Im Gegensatz zum ersten Quartal gab es im zweiten Quartal keine Transaktion über 500 Millionen Euro. Einzelobjekttransaktionen summierten sich im zweiten Quartal auf 4,83 Milliarden Euro und lagen damit bei mehr als dem Doppelten des Volumens aus Paketverkäufen (2,26 Milliarden Euro), auf die im ersten Quartal noch 4,25 Milliarden Euro fielen. Über das gesamte erste Halbjahr hinweg summierten sich Paketverkäufe auf 6,51 Milliarden Euro und trugen so 38 Prozent zum Transaktionsvolumen bei.

Bürotransaktionen im zweiten Quartal rückläufig – Handelsinvestments stark
Während das Büro-Transaktionsvolumen gegenüber dem ersten Quartal um mehr als 50 Prozent zurückging, blieb das Volumen aus Handelsinvestments nahezu stabil und machte den Sektor mit einem Transaktionsvolumen von 2,53 Milliarden Euro bzw. 36 Prozent zum stärksten im zweiten Quartal. Industrie- und Logistikobjekte beendeten das zweite Quartal mit einem Transaktionsvolumen von 525 Millionen Euro (Vorquartal: 1,2 Milliarden Euro).

In der Halbjahresbetrachtung bestätigten Büroobjekte dagegen ihre Position als umsatzstärkster Sektor. Ihr Transaktionsvolumen erreichte 6,15 Milliarden Euro (36 Prozent des Halbjahresergebnisses). Die Käufe von Handelsimmobilien summierten sich auf 5,08 Milliarden Euro bzw. 30 Prozent. Unangefochtener Aufsteiger bei den Investoren war mit 1,73 Milliarden Euro im ersten Halbjahr 2014 das Segment Hallen- und Logistikflächen. Bei den sonstigen Nutzungsarten (4 Milliarden Euro) konnten vor allem Hotels ein außergewöhnlich hohes Interesse auf sich ziehen (1,82 Milliarden Euro).

Top-5-Märkte vereinen im zweiten Quartal 51 Prozent des Transaktionsvolumens auf sich
Die Top-5-Märkte konnten in Summe im zweiten Quartal 2014 ein gleich hohes Investitionsvolumen auf sich ziehen wie im ersten. Während Berlin, Düsseldorf, Frankfurt und München im zweiten Quartal leicht niedrigere Transaktionsvolumina aufwiesen als im ersten Quartal, stieg das Transaktionsvolumen in Hamburg. Der Beitrag der Top-5 zum gesamtdeutschen Volumen stieg von 36 Prozent im ersten Quartal auf 51 Prozent im zweiten Quartal. In Summe banden die Top-5-Märkte im ersten Halbjahr Investitionen in Höhe von 7,17 Milliarden Euro (41 Prozent), das ist der höchste absolute H1-Wert nach 2007. Mehr als die Hälfte dieses Volumens wurde in Büroobjekte investiert. Weitere rund 19 Prozent flossen in Handelsobjekte.

„Bezogen auf die gesamtdeutschen Werte deckten die Top-5 im ersten Halbjahr rund 60 Prozent des Büroinvestmentvolumens, aber nur 27 Prozent der Investments in Handelsobjekte“, erläutert Jan Stadelmann, Head of Investment bei DTZ Deutschland. „Hier bestätigt sich, dass Investoren die Risiken eines Investments in Büroobjekte außerhalb der Kernregionen als deutlich größer einschätzen als die Risiken von außerhalb der Kernmärkte liegenden Handelsobjekten. Nicht zuletzt deshalb sind es vor allem deutsche Investoren, die aufgrund ihrer Marktkenntnis in den regionalen Büromärkten tätig sind.“

München dominiert – Hamburg zweitstärkster Markt im Halbjahr
Der Münchener Markt hat seine Position als umsatzstärkster Investmentmarkt im zweiten Quartal bestätigt (935 Millionen Euro) und beendete das erste Halbjahr mit einem Transaktionsvolumen von 1,94 Milliarden Euro. Das Transaktionsvolumen am Hamburger Markt erhöhte sich von 585 Millionen Euro im ersten Quartal auf 1,38 Milliarden Euro bis zum Ende des ersten Halbjahres. Das gute zweite Quartal (795 Millionen Euro) machte Hamburg zum zweitstärksten Markt im bisherigen Jahresverlauf. Am Frankfurter Markt wurde im ersten Halbjahr ein Transaktionsvolumen von 1,38 Milliarden Euro registriert, wobei sich das zweite Quartal als nur unwesentlich schwächer erwies als das erste Quartal. In Berlin wechselten im ersten Halbjahr 2014 Gewerbeimmobilien und Grundstücke für rund 1,28 Milliarden Euro den Eigentümer (-18 Prozent gegenüber dem Vorjahr). Der Düsseldorfer Markt schloss das erste Halbjahr mit einem Transaktionsvolumen von 1,22 Milliarden Euro und konnte somit den Wert des Vorjahreszeitraumes um 16 Prozent steigern. Gleichwohl schwächte sich der Schwung des ersten Quartals (640 Millionen Euro) im zweiten Quartal (580 Millionen Euro) ab.

Renditen
Die Anfangsrenditen für Spitzenbüroobjekte blieben im zweiten Quartal abgesehen von einer leichten Anpassung in Berlin von 4,55 auf 4,50 Prozent unverändert, nachdem sie im ersten Quartal teils deutlich angezogen hatten. Damit hat Berlin mit München gleichgezogen und Hamburg liegt mit einer Spitzenrendite von 4,55 Prozent nur unwesentlich dahinter. Die höchste Anfangsrendite für Spitzenbüros weist Düsseldorf mit 5 Prozent auf. Aufgrund des Nachfragedrucks nach guten Objekten ist ein weiterer Preisanstieg in einzelnen Märkten im zweiten Halbjahr 2014 möglich.

Ausblick
Die Konzentration der Wettbewerber auf einen vergleichsweise engen Marktbereich – Core, große Wirtschaftsagglomerationen – hat das Angebot schrittweise dezimiert und die Kaufpreise erhöht. Dies zwingt Investoren in immer stärkerem Maße, ihre Strategie an die veränderten Gegebenheiten anzupassen und nach Alternativen hinsichtlich Qualität oder Regionen zu suchen. Gleichzeitig haben die gestiegenen Preise und die guten Konjunkturprognosen auch Bestandshalter dazu animiert, über einen ursprünglich nicht geplanten Verkauf oder wertsteigernde Sanierungsmaßnahmen nachzudenken. Developer und Value Add Investoren treten vermehrt auf, doch benötigen sie hohe Eigenkapitalanteile, um Finanzierungen zu erhalten. Teilweise werden diese in Core-Lagen aber bereits durch Forward Deals gesichert.

„Wir erwarten, dass die hohe Nachfrage von in- und ausländischen Investoren nach Gewerbeimmobilien anhält. Ein Anstieg des Transaktionsvolumens auf 35 bis 38 Milliarden Euro bis Jahresende scheint möglich“, so Yvo Postleb. „Lediglich das knappe Angebot an geeigneten Objekten könnte einschränkend wirken. Niedrige Zinsen, positive Konjunkturaussichten, ein stabiler Arbeitsmarkt und ein verlässliches politisches Umfeld bieten jedoch gute Rahmenbedingungen dafür, dass deutsche Immobilien weiterhin stark im Fokus des Anlegerinteresses stehen werden.“