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Deutscher Hotelinvestmentmarkt trotz Finanzmarktkrise robust

Das Gesamttransaktionsvolumen für Hotelinvestments in Deutschland lag 2007 bei 2,3 Mrd. Euro und bewegte sich damit auf dem Niveau des Rekordergebnisses des Vorjahres - in Anbetracht der schwierigen Marktbedingungen im zweiten Halbjahr ein hervorragendes Ergebnis.

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Noch besser sah es bei der Anzahl der Transaktionen aus. Mit 30 Einzeltransaktionen (2006: 27), sieben Portfoliotransaktionen (2006: 4) und sieben Hotels, die als Teile von Immobilienportfolios verkauft wurden (2006: 9) ist sie im Vergleich zu 2006 erneut gestiegen.

Das fünfjährige Durchschnittsvolumen (Einzel- und Portfoliotransaktionen 2002-2006: 949 Mio. Euro) wurde in 2007 um 141 % übertroffen.

Ausländische Investoren dominieren Kaufaktivitäten
Wie schon in 2006 wurden die Kaufaktivitäten auf dem deutschen Markt überwiegend von ausländischen Investoren getätigt, allerdings mit einem leichten Rückgang. 2007 lag ihr Anteil bei 89 %, 2006 waren es 93 %. Die Top 3 der ausländischen Investoren kamen aus Großbritannien (mit 41 % des gesamten Transaktionsvolumens), USA (16 %) und Dänemark (14 %). Französische, israelische und spanische Anleger kauften für insgesamt rund 317 Mio. Euro ein. Die verstärkte Investitionsaktivität der dänischen Anleger (2006: 6 %) beruht auf Steuervorteilen, die sie bei Investitionen in Deutschland in ihrem Heimatland geltend machen können.

Einzeltransaktionen auch in vielen Sekundärstandorten
Mit rund 815 Mio. Euro wurden in 2007 rund 36 % des gesamten Transaktionsvolumens in Einzeltransaktionen investiert. Auffällig ist hier, dass aufgrund der deutlichen Verknappung des Angebots in 1A Lagen der deutschen Großstädte auch viele Sekundärstandorte im Blickpunkt der Investoren standen, u.a. Stuttgart, Hannover, Dresden, Krefeld, Nürnberg, Erlangen, Baden-Baden und Rantum auf Sylt. In Düsseldorf wechselten gleich sechs Hotels den Eigentümer, jeweils drei waren es in Köln, München, Berlin und Hamburg:
- Die Unternehmensgruppe Herkules erwarb für 21 Mio. Euro das Novotel Krefeld (155 Zimmer). Das 4-Sterne Hotel ist bis 2026 an Accor vermietet.
- Das Steigenberger Esplanade Jena fand mit der Wealth Management Capital Holding GmbH (eine 100%ige Tochtergesellschaft der Bayerischen Hypo- und Vereinsbank AG) einen neuen Eigentümer. Das 179-Zimmer Hotel wurde für den geschlossenen Immobilienfonds H.F.S. Immobilienfonds 12 erworben.
- Das Innside Premium Hotel in Düsseldorf-Derendorf wurde als Teil des Gebäudekomplexes „Loft 12“ von der COVER Projektentwicklung an einen deutschen Investor verkauft. Jones Lang LaSalle und Jones Lang LaSalle Hotels haben den Verkäufer beraten.
- Die Blackstone Group kaufte Anfang 2007 das Maritim Hotel Reichshof in Hamburg mit 303 Zimmern vom deutschen institutionellen Investor Westfonds.
- Kurz vor Jahresschluss 2007 beriet Jones Lang LaSalle Hotels den Verkäufer des Marriott München. Das Private Equity Unternehmen JER Partners (Großbritannien) erwarb das 348-Zimmer Hotel in der Nähe der Parkstadt Schwabing.
- Quinlan Private aus Irland erwarb das NH Frankfurt City mit 256 Zimmern vom deutschen Entwickler FOM als Teil einer gemischt genutzten Immobilie mit 7.300 m² Bürofläche und 12.000 m² Hotelfläche. Der Käufer wurde ebenfalls von Jones Lang LaSalle Hotels beraten.
- Die Provinzial Versicherung verkaufte das Crowne Plaza Cologne City Centre (301 Zimmer) in Köln an die spanische Losan Hotels Group. Seit Januar 2008 wird das Hotel vom spanischen Betreiber Barceló als Barceló Cologne City Centre betrieben.
- Das sich noch im Bau befindliche Lindner Hotel am Michel in Hamburg mit 260 Zimmern wurde von der deutschen Lloyd Fonds für 35 Mio. Euro vom Entwickler GBI erworben. Die Eröffnung des Hotels ist für März 2008 geplant. Diese Transaktion zeigt, dass Investoren auch Hotelprojekte auf ihrer Einkaufsliste haben, genauso wie
- der Kauf des Seminaris CampusHotel „The Dahlem Cube“ an der Freien Universität (FU) in Berlin mit 186 Zimmern durch den dänischen Investor Baltic Property Trust für 34 Mio. Euro. Eröffnung ist im Frühjahr 2009.

Mehr Portfoliotransaktionen mit kleineren Volumina
Rund 47 % des Hotelinvestmentvolumens in Deutschland 2007 entfielen auf sieben Portfoliotransaktionen mit einem Gesamtvolumen von rund 1,1 Mrd. Euro (2006: 900 Mio. Euro).

- Die britische Moor Park Capital erwarb von Accor 91 Hotels mit rund 12.000 Zimmern, von denen 72 in Deutschland und 19 in den Niederlanden liegen. Dieser Verkauf war die größte Hotelportfoliotransaktion in 2007, gemessen sowohl am Volumen als auch an der Zimmeranzahl.
- Sechs Tagungshotels mit 1.009 Zimmern der Deutschen Telekom AG wurden von dem israelischen Investor Igal Ahouvi erworben.
- Die Blackstone Group verkaufte für 58 Mio. Euro drei Mercure Hotels (eines in München, zwei in Frankfurt) mit 619 Zimmern an britische Investoren.

Darüber hinaus waren sieben Hotels Teil eines gemischten europäischen Hotelportfolios oder eines deutschen Portfolios mit unterschiedlich genutzten Immobilientypen. Für die Assetklasse Hotelimmobilie wurden hier etwa 405 Mio. Euro umgesetzt:
- Puma Brandenburg Ltd. aus Großbritannien kaufte als Teil eines Portfolios das Hyatt Regency Hotel Köln und das Hotel Ibis Nürnberg City mit insgesamt vier Objekten in Köln, Nürnberg, Zweibrücken und Mülheim an der Ruhr. Verkäufer war die Faßbender Beteiligungsgesellschaft.
- Das 4-Sterne Hotel InnSide Premium Hotel Frankfurt Niederrad (146 Zimmer) erwarb Invesco Real Estate von Azure Properties als Teil eines europäischen Hotelportfolios mit jeweils zwei weiteren Hotels in Frankreich und Polen. Das Verkaufsvolumen für das gesamte Portfolio belief sich auf ca. 120 Mio. Euro. Jones Lang LaSalle Hotels beriet den Verkäufer.
- Ebenfalls in Frankfurt wechselte das Sheraton Congress Hotel in Frankfurt-Niederrad mit 396 Zimmern den Eigentümer. Der australische institutionelle Investor Babcock & Brown hat den Bürokomplex sowie das Hotel von der Bayerischen Bau- und Immobiliengruppe akquiriert.

Die Finanzierungskrise und ihre Auswirkungen
Nach dem Rekordjahr 2006, in dem das Transaktionsvolumen von 2005 noch um 190 % übertroffen worden war, erwartete man aufgrund der guten Ausgangslage auch für 2007 hohe Dynamik am deutschen Hotelinvestmentmarkt. Dies bestätigte sich auch im ersten Halbjahr, in dem 67 % des Gesamtjahresvolumens 2007 umgesetzt wurden. Im zweiten Halbjahr 2007 wurde auch in Deutschland die Subprime-Krise deutlich spürbar. Der typische „Jahresend-Run“ mit vielen Deals blieb aus, bzw. aufgrund der Unsicherheit im Markt wurden einige Deals auf Eis gelegt. „Spürbar wurde die Subprime-Krise in Deutschland vor allem durch die erneute Veränderung in der Käuferstruktur“, so Christoph Härle, Managing Director Jones Lang LaSalle Hotels. Bis 2003 waren überwiegend institutionelle Investoren am deutschen Markt aktiv (1998-2003 Anteil von durchschnittlich etwa 60 % am Hotelinvestmentvolumen). Danach erschien der Investorenkreis wesentlich differenzierter mit einer Dominanz durch Private Equity Unternehmen. Im zweiten Halbjahr 2007 waren die deutschen Fondsgesellschaften und institutionelle Investoren wieder auf dem Vormarsch. Diese überwiegend eigenkapitalstarke und daher weniger von der erschwerten Fremdkapitalaufnahme betroffene Klientel hatte 2007 einen Anteil von 26 % am Hotelinvestmentvolumen. Die Private Equity Unternehmen dominierten 2007 zwar immer noch, zu beobachten war aber ein deutlicher Rückgang von 60 % (2006) auf 48 %. Bemerkenswert ist auch die zunehmende Aktivität der privaten Investoren und der Hotelbetriebsgesellschaften.

Transaktionsvolumen in 2008 insgesamt rückläufig
„Abwarten ist die Devise. Das hat sich ab Herbst verstärkt angedeutet und wird uns auch noch eine Weile begleiten“, so Christoph Härle. Für 2008 erwartet Jones Lang LaSalle Hotels leicht rückläufige Aktivitäten bei Einzeltransaktionen. „Was wir sehen werden sind insbesondere Ausgliederungen von Einzelhotels aus den in den vergangenen Jahren akquirierten Portfolios“, so Härle. Großvolumige Portfoliotransaktionen, die in den letzten Jahren und vor allem 2006 die Gesamttransaktionsvolumina beeinflussten, werden 2008 nur eingeschränkt zu Buche schlagen. Das für derartige Transaktionen in der Regel hohe Fremdkapital dürfte schwer zu beschaffen sein. „Das Transaktionsvolumen 2008 wird insofern die Volumina der beiden vorangegangenen Jahre nicht erreichen. Grundsätzlich gehen wir von leicht steigenden Renditen aus“.