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Deutscher Bürovermietungsmarkt in starker Verfassung

Der Brexit fällt in eine Zeit guter und solider konjunktureller Entwicklung in Deutschland. Nach einem Anstieg des ifo-Geschäftsklimaindex im Mai hat dieser auch im Juni zugelegt – im Quartalsverlauf insgesamt um knapp 2 Punkte. Im ersten Quartal 2016 ist das BIP um 0,7 % preis- und saisonbereinigt gegenüber dem Vorquartal gestiegen. Dabei kommen die Wachstumsimpulse weiterhin aus dem Inland: Die Konsumausgaben steigen auf einem nach wie vor hohen Niveau. Insbesondere der private Konsum zeigt sich als Stütze der Konjunktur. Aber auch von Seiten der Investitionen (Ausrüstungs- und Bauinvestitionen) kommen positive Wachstumsimpulse. Zwar sind die Exporte weiter gestiegen, da aber die Importe noch stärker zugelegt haben, hemmt der Außenbeitrag derzeit das Wachstum in Deutschland.

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Die gute Konjunktur hat positive Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt. So verzeichnet die Beschäftigung im Jahresverlauf ein Plus um rund eine halbe Million Erwerbstätige (+1,3 %). Der Anstieg entfällt insbesondere auf den Dienstleistungssektor. Mehr Erwerbstätige führen zu mehr Konsum und implizieren expansive Unternehmen, die mehr Flächen in Anspruch nehmen.

Im Gegensatz zur guten heimischen Konjunktur hellt sich das außenwirtschaftliche Umfeld nur langsam auf – in den USA und Japan ist das Wachstum ins Stocken geraten und China bleibt hinter den Erwartungen zurück. Die Frühindikatoren deuten auf eine nur sehr langsame Verbesserung hin. Insgesamt wird für das Jahr 2016 mit 3,2 % ein globales Wirtschaftswachstum nur leicht über dem Vorjahresniveau erwartet.

„Die guten wirtschaftlichen Fundamentaldaten in Deutschland und das zarte Pflänzchen globaler Konjunktur stehen Ende Juni 2016 vor großen Herausforderungen durch den Brexit. Nach einer Finanz-, Staatsschulden- und Bankenkrise, einer mal mehr, mal weniger schwelenden Griechenlandkrise kommt nun der nächste Paukenschlag. Entgegen aller Erwartungen hat sich die Mehrheit der Briten für einen Ausstieg aus der EU ausgesprochen, mit vieldimensionalen Folgen - auch in Kontinentaleuropa„, so Dr. Frank Pörschke, CEO JLL Germany. Die Finanzmärkte, das Britische Pfund und der Euro haben starke Kursverluste erlebt. Die politische und wirtschaftliche Verunsicherung ist groß. Vieles scheint derzeit möglich (Umsetzung des Referendums, Nicht-Beachten des Referendums durch die Regierung, zweites Referendum, Zerbrechen des Vereinigten Königreichs) und der Ausgang ist ungewiss. Diese Unsicherheit ist Gift für die Wirtschaft, denn Standort-Investitionen setzen sichere politische wie wirtschaftliche Rahmenbedungen voraus. Schon jetzt werden Rückschläge für das Wachstum in Europa erwartet. Laut Consensus Forecasts wurden die Prognosen für 2017 in Deutschland um 0,5%-Punkte und in Großbritannien um 1,7 %-Punkte gesenkt.

Es gibt derzeit nur Fragen und keine Antworten:
• Wie schnell werden die politischen Weichen gestellt?
• Zerbricht Großbritannien durch Austritte von Schottland und Nordirland?
• Welche Auswirkungen hat die Abstimmung auf andere Mitgliedsländer der EU?
• Welche Unternehmen ziehen sich jetzt aus Großbritannien zurück oder stellen ihre Investitionen ein?
• Welche Städte und Länder der EU werden letztendlich von Fortzügen aus Großbritannien profitieren?

„Mit Blick auf den Immobilienmarkt wird eine Abwertung von Immobilien in London aufgrund geringerer Flächennachfrage erwartet. Wenn Unternehmen abwandern oder sich verkleinern, sinken die Flächennachfrage und mittelbar auch das Mietniveau. Trotz großer Verunsicherung ist aktuell kein panikartiges und überstürztes Agieren der Immobilienmarktakteure zu bemerken. Hier heißt die Devise zunächst: Bewertung der Situation und Abwarten auf den Antrag der britischen Regierung und auf den Verlauf der Verhandlungen mit Brüssel. Der Gesprächsbedarf der Marktakteure ist auf jeden Fall sehr groß“, so Pörschke.

Uneinheitliches Bild in den Big7
Wie auch immer: die deutschen Büro-Vermietungsmärkte haben in Summe ein starkes erstes Halbjahr erlebt. Die Nutzernachfrage ist aufgrund guter konjunktureller Rahmendaten hoch. Neben Expansionen sind vor allem Flächenoptimierungen ein weiterer Umzugsgrund. In einigen Märkten wird jedoch der Flächenumsatz durch Angebotsmangel gehemmt. Gegenüber dem ersten Halbjahr 2015 ist der Büroflächenumsatz in den deutschen Big 7-Märkten um 9 % auf 1,79 Mio. m² gestiegen. Der 5-Jahresschnitt der jeweils ersten Halbjahre wurde um 17 % übertroffen. Verzeichneten Berlin und Frankfurt im ersten Quartal erhebliche Umsatzzuwächse von jenseits der 50 %-Marke, so gesellen sich mit Blick auf das Halbjahr München und Köln als weitere Wachstumsmärkte hinzu. In diesen vieren liegt der Umsatz im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (also H1 2016 vs. H1 2015) zwischen rund 22 und 25 % höher. Mit deutlichem Abstand entfällt dabei das höchste Umsatzvolumen auf Berlin mit fast 450.000 m². Rückgänge beim Flächenumsatz weisen Hamburg (-6 %), Düsseldorf (-14 %) und Stuttgart (-30 %) auf.

Im Halbjahr gab es insgesamt zwölf Großabschlüsse mit 10.000 m² und darüber, darunter sticht die Anmietung der Zurich Versicherung in Köln mit rund 60.000 m² hervor. Unter den Big 7-Märkten war das der größte Deal seit 2010 (damals EZB in Frankfurt).

„In Anbetracht eines traditionell stärkeren zweiten Halbjahres an den Vermietungsmärkten sehen wir optimistisch auf den restlichen Verlauf des Jahres. Die Umsatzprognose für das Gesamtjahr 2016 haben wir auf 3,5 Mio. m² angehoben. Sollten die Unsicherheiten und schlechtere Erwartungen über einen längeren Zeitraum die Oberhand gewinnen, sind Aufschübe der Standortentscheidungen nicht auszuschließen„, so Timo Tschammler, Member of the Management Board JLL Germany.