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Deutsche Immobilien-Partner: Weitere Belebung der deutschen Büromärkte

DIP – Deutsche Immobilien-Partner ermöglicht durch die kontinuierliche und vergleich-ende Analyse von 14 deutschen Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, Magdeburg, Mannheim, München, Rostock, Stuttgart) einzigartige Querschnittsvergleiche nicht nur zwischen den Märkten in West- und Ostdeutschland, sondern auch zwischen Bürostandorten unterschiedlicher Marktgröße. So werden nicht nur die Trends der Marktentwicklung in den sieben größten deutschen Büromärkten („Big Seven“) Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart mit durchschnittlichen Jahresumsatzvolumina von deutlich über 100.000 m² detailliert untersucht, sondern auch in 7 mittleren deutschen Bürostädten mit durchschnittlichen Jahresumsätzen zwischen 20.000 m² und 100.000 m².

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Die aktuelle Performance-Analyse von DIP – Deutsche Immobilien-Partner zeigt: Die Phase des Marktaufschwungs setzte sich im bisherigen Jahresverlauf 2007 beschleunigt fort. Der Büroflächenumsatz stieg mit rd. 1,62 Mio. m² um rd. 25% gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2006: rd. 1,3 Mio. m²). Hier zeigt u.a. die gute konjunkturelle Entwicklung mit wachsenden Bürobeschäftigungseffekten zunehmend Wirkung.
Da sich das Büromarktgeschehen in der zweiten Jahreshälfte traditionell weiter belebt, prognostiziert DIP für das Jahr 2007 einen Büroflächenumsatz in der Größenordnung von mindestens 3,5 Mio. m² (2006: ca. 3,4 Mio. m²).

Ebenfalls erfreulich: Rund 40% der Flächenumsätze im 1. Halbjahr 2007 (rd. 650.000 m²) sind auf Flächenerweiterungen, also auf einen Büroflächenmehrverbrauch zurückzu-führen. Aufgrund dieser positiven Nettoabsorption und einer derzeit relativ geringen Neubautätigkeit setzt sich der Abbau marktfähiger Büroleerstände auch weiterhin fort. Gegenüber Mitte 2006 hat sich die Angebotsreserve in den 14 DIP-Büromärkten um rd. 5% reduziert und stellt sich aktuell auf rd. 9,9 Mio. (Ende Juni 2006: rd. 10,4 Mio. m²).
In den gefragtesten Teilmärkten kommt es hierbei zu ersten Angebotsverknappungen und damit wieder anziehenden Büromieten, insbesondere im Spitzensegment.

Wachsende Büroflächennachfrage
In den 14 kontinuierlich von DIP – Deutsche Immobilien-Partner untersuchten deutschen Büromärkten erhöhte sich der Büroflächenumsatz im ersten Halbjahr 2007 gegenüber dem Vorjahreszeitraum von rd. 1,3 Mio. m² um 25% auf rd. 1,62 Mio. m².

Hiervon erzielten die sieben größten deutschen Büromärkte („Big Seven“) Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München und Stuttgart einen Büroflächenumsatz von rd. 1,37 Mio. m². Gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2006: rd. 1,12 Mio. m²) bedeutet dies einen Anstieg um 22%.
- Hierbei ging nur in Berlin die im ersten Halbjahr 2007 realisierte Umsatzleistung im Vergleich zum Vorjahreszeitraum leicht auf rd. 185.000 m² zurück (1. Hj. 2006: rd. 190.000 m²).
- Die stärkste Nachfragesteigerung innerhalb der „Big Seven“ wurde in Stuttgart mit rd. 62% auf rd. 86.000 m² analysiert (1. Hj. 2006: rd. 53.000 m²).
- In Hamburg erhöhte sich der Büroflächenumsatz ebenfalls überdurchschnittlich um 48% auf rd. 290.000 m² (1. Hj. 2006: 196.000 m²).
- Auch in Düsseldorf zog die Büroflächennachfrage im Vergleich zu anderen großen deutschen Büromärkten überproportional stark um 41% von 120.000 m² auf rd. 169.000 m² an.
- In Frankfurt/M. stieg der Büroflächenumsatz mit ca. 192.000 m² gegenüber dem schwachen Umsatzergebnis im ersten Halbjahr 2006 (ca. 150.000 m²) ebenfalls deutlich um rd. 28% an. Im langfristigen Vergleich fiel das Umsatzvolumen indessen eher moderat aus.
- In Köln wurden im ersten Halbjahr 2007 ca. 102.000 m² umgesetzt, rd. 11% mehr als im ersten Halbjahr 2006 (ca. 92.000 m²).
- Der bundesweit höchste Büroflächenumsatz wurde auch im ersten Halbjahr 2007 erneut in München mit rd. 345.000 m² erzielt. Gegenüber dem Ergebnis des Vorjahreszeitraumes (1. Hj. 2006: rd. 320.000 m²) bedeutet dies indessen eine im Vergleich zu den anderen großen deutschen Büromärkten relativ moderate Steigerung um 8%.
- In den mittleren Bürozentren Bremen, Dresden, Hannover, Leipzig, Magdeburg, Mannheim und Rostock erhöhte sich der Büroflächenumsatz im ersten Halbjahr 2007 mit rd. 251.000 m² sogar um 41% gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1. Hj. 2006: rd. 177.000 m²). Dies ist indessen fast ausschließlich der stark boomenden Nachfrage in Bremen und Hannover geschuldet. So wurden in Bremen und Hannover neue historische Halbjahresumsatzrekorde verbucht: In Bremen lag der Umsatz in den ersten beiden Quartalen 2007 mit rd. 79.000 m² um rd. 58% höher als im ersten Halbjahr 2006 (ca. 50.000 m²); in Hannover wurde mit einem Flächenumsatz von ca. 86.600 m² der Vergleichswert des Vorjahres (1. Hj. 2006: ca. 20.000 m²) sogar um mehr als das Vierfache überboten!
- In den mittleren ostdeutschen Büromärkten (ohne Berlin) fiel das Nachfragevolumen im ersten Halbjahr 2007 dagegen mit rd. 68.000 m² um rd. 22% geringer aus als im Vergleichszeitraum des Vorjahres (1. Hj. 2006: rd. 87.000 m²).

Prognose 2007
In der zweiten Jahreshälfte 2006 trug eine ungewöhnlich hohe Anzahl ausgesprochen großflächiger Abschlüsse zu einem überdurchschnittlich starken Flächenumsatz in den DIP-Märkten bei. Entsprechend wird es schwer, die hohen Umsatzvolumina des dritten und vierten Quartals 2006 zu toppen. Aufgrund des starken Umsatzplus der ersten Jahreshälfte 2007 prognostiziert DIP für das Gesamtjahr 2007 indessen eine gegenüber dem Vorjahr höhere Umsatzleistung von mindestens ca. 3,5 Mio. m² (2006: rd. 3,4 Mio. m²; 2005: rd. 3 Mio. m²; 2004: rd. 2,6 Mio. m²).

Weiterer Abbau von Angebotsüberhängen
Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen in den untersuchten 14 DIP-Büromärkten verringerte sich binnen Jahresfrist um rd. 5% und stellt sich aktuell auf rd. 9,91 Mio. m² (Ende Juni 2006: ca. 10,4 Mio. m²).
- Das größte verfügbare Marktangebot an kurzfristig bezugsfähigen Büroflächen ist dabei im deutschlandweiten Vergleich weiterhin in Frankfurt/M. mit rd. 1,98 Mio. m² zu finden. Nachfolgend ist Berlin mit rd. 1,7 Mio. m² Büroleerstand zu nennen, während sich der Angebotssockel in München binnen Jahresfrist um rd. 12% auf rd. 1,5 Mio. m² reduziert hat.
- Die durchschnittliche Leerstandsquote der 14 untersuchten deutschen Büromärkte sank von ca. 10,5% Mitte 2006 auf derzeit ca. 9,9%. Märkte mit relativ geringen Leerstandsquoten sind weiterhin insbesondere Bremen (3,4%), Hannover (4,1%) und Stuttgart (6,2%).
- Der Trend zum Abbau von Leerständen hält nicht nur an, sondern wird sich mittelfristig beschleunigen. Dazu trägt die gute Flächennachfrage mit zunehmenden Flächenerweite-rungen bei, aber auch die noch rückläufige Neubautätigkeit und das gleichzeitige Aussondern bzw. die Umnutzung nicht mehr vermarktungsfähiger Büroobjekte.

Steigende Büromieten
Die Büromieten ziehen vor allem in guten und sehr guten Lagen wieder merklich an.
- Die gewichtete Spitzenmiete in den 14 analysierten deutschen Büromärkten liegt Ende Juni 2007 mit rd. 23,00 Euro/m² rd. 3% höher als Mitte vergangenen Jahres (ca. 22,30 Euro/m²).
- Zu den Märkten mit einem überdurchschnittlich starken Anstieg des Spitzenmietniveaus gehören vor allem Bremen (+ 9%) und Frankfurt/M (+ 6%). Auch in Berlin, Düsseldorf und Hamburg lagen die Spitzenmieten jeweils um rd. 5% über den Vorjahreswerten.
- Die mittleren Mieten für Büroflächen in Citylagen haben ebenfalls binnen Jahresfrist um rd. 4% von 14,30 Euro/m² auf aktuell 14,80 Euro/m² angezogen.
- Auch in den sonstigen Bürolagen der 14 untersuchten Städte ist ein Trend zur leichten Erhöhung der real erzielten Büromieten deutlich zu erkennen, nicht zuletzt aufgrund des Abbaus gewährter Incentives bei neuen Vertragsabschlüssen.
- Allerdings gibt es auch weiterhin eine erhebliche Anzahl von Büroflächenangeboten mit erheblichen Standort- oder Ausstattungsdefiziten, für die sich kurz- und mittelfristig kaum Marktchancen für eine Erhöhung der erzielbaren Büromieten abzeichnen.