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Deutsche Immobilien-Investmentmärkte in 2006 auf Kurs

Die deutsche Wirtschaft ist im Jahr 2006 kräftig gewachsen. Das Bruttoinlandsprodukt in 2006 legte gegenüber dem Vorjahr um 2,5 % zu. Das ist die stärkste wirtschaftliche Belebung seit dem Boomjahr 2000. Die Wachstumsimpulse kamen sowohl aus dem Inland als auch Ausland. Die inländische Verwendung lieferte jedoch vor allem durch die gestiegenen Bruttoanlageinvestitionen den weitaus größeren Beitrag. Der private Konsum zog um 0,6 % an und der Staat erhöhte seine Konsumausgaben um 1,7 %. Der Konsumklimaindex kletterte demzufolge um 0,3 Punkte auf 9,2. Die Inflation hat sich erstmals seit drei Jahren verlangsamt. Der Preisauftrieb lag mit 1,7 % deutlich unter dem Vorjahreswert von 2,0 %. Die positive Wirtschaftsentwicklung erfasste auch den Arbeitsmarkt. In 2006 waren gut eine viertel Million mehr Menschen erwerbstätig als im Jahr zuvor. Die Arbeitslosenquote sank auf 9,6 %.

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Die Konjunktur zeigte in der Folge auch Wirkung auf dem gewerblichen Immobilienmarkt. Unternehmen stellten wieder ein. Hauptsächlich auf dem Büroimmobilienmarkt stieg damit der Flächenumsatz. Da laut einer Umfrage des Ifo-Institutes 35 % der Betriebe im Servicesektor planen, die Zahl der Beschäftigen auszuweiten und das Gros der Wirtschaftsforscher von einer – wenn auch leicht abgeschwächten - Fortsetzung des Aufschwungs überzeugt ist, wird dies auch in 2007 für genügend positive Impulse auf dem Immobilienmarkt sorgen.

Transaktionsvolumen
Der Marktbericht von Colliers PropertyPartners für die Immobilien-Investmentmärkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart zeigt, dass bei einem Transaktionsvolumen von über 21,5 Mrd. Euro ca. 11,6 Mrd. Euro (+ 116 %) mehr bewegt wurden als in 2005. Ausländische Investoren kauften dabei für ca. 16,3 Mrd. Euro in Deutschland und dominierten so mit einem Anteil von 75 %. Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland sorgte für gewisse Parallelen an den sechs Standorten, aber jeder Einzelne wies darüber hinaus auch Eigenheiten auf.

Alle Standorte konnten ihr Jahresergebnis gegenüber dem Vorjahr deutlich überbieten. Den Spitzenplatz belegt München mit einem Jahresvolumen von ca. 5,30 Mrd. Euro und einem Plus von ca. 3,40 Mrd. Euro (+ 179 %). Frankfurt musste sich mit ca. 4,90 Mrd. Euro geschlagen geben, erreichte aber noch eine Steigerung um ca. 1,60 Mrd. Euro (+ 48 %). In Berlin und Hamburg gaben Investoren etwas mehr als 4 Mrd. Euro für Immobilien aus. Sie waren damit in der Bundeshauptstadt um ca. 2,35 Mrd. Euro (+ 134 %) sowie in der norddeutschen Hafenstadt um ca. 2,17 Mrd. (+ 118 %) kauffreudiger als im Jahr zuvor. In Düsseldorf und Stuttgart wechselten Immobilien im Wert von ca. 2,09 Mrd. Euro bzw. ca. 1,20 Mrd. Euro den Besitzer. Dies entspricht einer Steigerung in der Rheinmetropole von ca. 1,42 Mrd. Euro (+ 211 %) sowie in der Stadt am Neckar von ca. 700 Mio. Euro (+ 140 %).

Die ausländischen Käufer bestimmten in allen Städten das Geschehen. Ihr Anteil am Investmentvolumen betrug in Berlin 74 %, in Düsseldorf 85 %, in Frankfurt 86 %, in Hamburg 74 %, in München 68 % sowie in Stuttgart 81 %. Als Verkäufer hingegen traten sie nur vereinzelt auf. In Frankfurt, München und Berlin allerdings waren sie immerhin zu 15 %, 14 % und 13 % am jeweils gesamten veräußerten Immobilienwert beteiligt. Vornehmlich deutsche Unternehmen waren ansonsten auf Seiten der Verkäufer zu finden.

Hinsichtlich des Volumens und der Anzahl getätigter Transaktionen dominierte wie im Jahr zuvor in Berlin, Frankfurt, München sowie Stuttgart der Einzelverkauf. In Düsseldorf und Hamburg jedoch waren anders als in 2005 die veräußerten Immobilien hauptsächlich Bestandteil eines Paketverkaufs.

Renditen
Büroimmobilien erreichten Spitzenrenditen von 4,8 % in Düsseldorf, 5,0 % in Berlin, Hamburg und München, 5,3 % in Frankfurt sowie 6,0 % in Stuttgart. Einzelhandelsimmobilien kamen auf Werte von 4,0 % in München, 4,5 % in Frankfurt, 4,7 % in Berlin, 5,0 % in Hamburg und Stuttgart sowie 5,3 % in Düsseldorf. Nur in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt lag damit die Spitzenrendite bei Einzelhandelsimmobilien höher als bei Bürogebäuden. Für Logistikimmobilien wurde eine Spitzenrendite in Düsseldorf von 6,5 %, in Frankfurt von 6,9 %, in Hamburg, München und Stuttgart von 7,0 % sowie in Berlin von 7,3 % erzielt.

Käufergruppen
In fast allen Städten erwarben die Opportunity/Equity Fonds das größte Volumen. Ihr Anteil am Transaktionsvolumen betrug in Berlin 23 %, in Düsseldorf 41 %, in Frankfurt 86 %, in Hamburg 49 % sowie in Stuttgart 77 %. In München lagen die geschlossenen Fonds/Spezialfonds mit 31 % vor den Opportunity/Equity Fonds mit 29 %. Darüber hinaus waren in der Bundeshauptstadt geschlossene Fonds (20 %) und Immobilien AGs (14 %) deutlich beteiligt. Letztere kauften auch in München (16 %) sowie in Hamburg (13 %) recht hochvolumig ein. Offene Fonds zeigten sich zudem in Stuttgart mit einem Anteil von 13 % und in München mit 12 % einkaufsfreudig. In Düsseldorf waren dies ferner die Projektentwickler mit 17 %.

Die meisten Käufe tätigten die Opportunity/Equity Fonds in Düsseldorf mit 42 %, in Frankfurt mit 55 %, in Hamburg mit 43 %, in München mit 29 % sowie in Stuttgart mit 57 % aller Transaktionen. In Berlin langten die geschlossenen Fonds am häufigsten (20 %) zu. Die Opportunity/Equity Fonds landeten hier mit 16 % auf Platz zwei. Daneben kamen geschlossene Fonds/Spezialfonds in München (22 %) sowie Immobilien AGs in Berlin (13 %), in Düsseldorf (17 %) und in der bayerischen Landeshauptstadt (16 %) bei einer Transaktion recht zahlreich zum Zuge. In Stuttgart erwarben außerdem private Anleger in 13 % aller Transaktionen die Immobilie.

Vornehmlich die Opportunity/Equity Fonds sowie Spezialfonds kamen aus dem Ausland. Überwiegend ausländischer Natur waren in Berlin aber auch geschlossene Fonds, in Düsseldorf die Projektentwickler sowie in Frankfurt die Pensionskassen und privaten Anleger.
Anm.: Erwähnt werden nur die Käufergruppen mit einem Anteil ab 13 %.

Verkäufergruppen
Die höchsten Volumina verkauften in Berlin und Düsseldorf die Projektentwickler mit 18 % bzw. 21 % sowie die offenen Fonds mit 16 % bzw. 35 % Anteil am gesamten jeweiligen Transaktionsvolumen. In Düsseldorf trugen außerdem private Anleger mit 20 % zum verkauften Immobilienwert bei. In Frankfurt veräußerten allein die offenen Fonds 41 % des in der Finanzmetropole bewegten Immobilienvermögens. In Hamburg trennten sich die öffentliche Hand und die Projektentwickler von Immobilien im Wert von 21 % bzw. 19 % des dortigen Transaktionsvolumens. In München und Stuttgart überwogen die Projektentwickler mit einem Anteil von 45 % bzw. 38 %. In der Stadt am Necker aber leisteten auch die Eigennutzer mit 31 % einen überdurchschnittlichen Beitrag am veräußerten Volumen.

Die meisten Verkäufe tätigten in Berlin die Projektentwickler und die öffentliche Hand mit 23 % bzw. 14 % aller Transaktionen. In Düsseldorf waren die offenen Fonds mit 35 % die verkaufswilligste Gruppe. Recht rege zeigten sich auch die öffentliche Hand mit 18 % sowie die Projektentwickler mit 14 %. In 33 % aller Verkaufsfälle von Frankfurt trennten sich die offenen Fonds von ihren Immobilien. Häufig dabei waren ebenfalls die Projektentwickler mit 20 %. Die öffentliche Hand kam in Hamburg mit 17 % auf die größte Häufigkeit. In München waren dies wiederum die Projektentwickler mit 52 %. Die agierten auch in Stuttgart mit einem Anteil von 23 % aller Transaktionen sehr verkaufsfreudig. Dennoch veräußerten in der Schwabenmetropole in den meisten Fällen (30 %) die Eigennutzer eine Immobilie.
Anm.: Erwähnt werden nur die Verkäufergruppen mit einem Anteil ab 13 %.

Immobilientypen
In fast allen Städten beeinflusste am stärksten die Büroimmobilie das Transaktionsgeschehen. In Berlin fielen 48 % des gesamten verkauften Immobilienwertes auf diese Immobilienart. In Düsseldorf waren die Büroimmobilien zu 60 % am Volumen beteiligt. Deutlich höher lag ihr Anteil in Frankfurt mit 83 %, in Hamburg mit 81 % sowie in München mit 77 %. In Stuttgart lagen sie bei 46 % mit den gemischt genutzten Büro-/Einzelhandelsimmobilien (47 %) mehr oder weniger gleichauf. Im Vergleich zum Vorjahr haben gemäß ihrem Anteil am Transaktionsvolumen die Büroimmobilien in Düsseldorf, Hamburg, München und Stuttgart zugelegt. Daneben haben nicht unerheblich zum Volumen beigetragen Einzelhandelsimmobilien in Berlin (25 %), Hamburg (11 %) und München (14 %) sowie gemischt genutzte Büro-/Einzelhandelsimmobilien in Düsseldorf (20 %). Der Anteil anderer Immobilientypen (Hotel, Logistik, Gewerbe/Industrie, Grundstücke) lag jeweils unter 10 %.

In den meisten Fällen wurden in Berlin (47 %), Düsseldorf (63%), Frankfurt (75 %), Hamburg (78 %) und München (63 %) Büroimmobilien verkauft. Nur in Stuttgart waren es mit 44 % die gemischt genutzten Büro-/Einzelhandelsimmobilien. Reine Büroimmobilien kamen hier auf einen Anteil von 40 %. In Berlin wechselten in 21 % bzw. in 14 % aller getätigten Transaktionen Einzelhandelsimmobilien bzw. Grundstücke den Besitzer. In Düsseldorf waren gemischt genutzte Büro-/Einzelhandelsimmobilien (16 %) und Logistikimmobilien (15 %) noch recht beliebt. Gern gekauft wurden in Hamburg (11 %) und München (10 %) noch Einzelhandelsimmobilien sowie Grundstücke ebenfalls in der Isarstadt (11 %) und in Stuttgart (13 %).

Fazit und Prognosen
Nach wie vor prägen auf Seiten der Käufer die Equity Funds, geschlossenen Immobilienfonds, Immobilien AGs und privaten Investoren den Berliner Investmentmarkt. An Bedeutung verloren haben laut Colliers Mitglied Geske Immobilien GmbH die Versorgungswerke und Pensionskassen. Die Dominanz kurzfristig agierender Opportunisten ließ nach. Dafür stieg das Engagement institutioneller Investoren mit langfristigeren und sicherheitsorientierteren Anlageentscheidungen. Fast drei Viertel der Käufer kamen aus dem Ausland. Hauptsächlich angelsächsische, europäische – vor allem aus Spanien, Frankreich und Dänemark und zunehmend israelische Investoren sind in Berlin aktiv. Die insgesamt hohe Nachfrage ließ die Renditen sinken und setzt sie weiterhin unter Druck.

Wie auch im Jahr zuvor bildeten in Düsseldorf die Opportunity und Equity Funds die stärkste Käufergruppe. Die ausländischen Investoren bestimmten den Markt. Auf der Verkäuferseite zeigten sich besonders engagiert die offenen Fonds, die Bauträger und Entwickler sowie die Privatanleger. Knapp zwei Drittel der verkauften Immobilien waren Bürogebäude. Aber auch gemischt genutzte Immobilien mit Einzelhandels- und Büroflächen sowie Logistikimmobilien waren begehrt. Die Paketverkäufe standen deutlich im Vordergrund. Der Düsseldorfer Investment Markt bleibt nach Einschätzung von Colliers Mitglied Trombello Kölbel Immobilienconsulting GmbH trotz steigender Faktoren für Anleger äußerst attraktiv, da sich die steigenden Mieten und Flächennachfrage positiv auf die Renditen der Anleger auswirken. Das Transaktionsvolumen in 2007 wird sich auf einem ähnlich hohen Niveau bewegen wie in 2006. Deutsche Unternehmen werden wieder häufiger auf der Käuferseite zu finden sein. Dafür wird der Anteil der Ausländer auf Seiten der Verkäufer steigen. Der Single-Asset Deal wird wieder an Bedeutung gewinnen.

Auch in Frankfurt dominierten die internationalen Investoren. Mit einem Volumen von ca. 4,2 Mrd. Euro stieg ihr Anteil auf rund 86 % des Gesamtumsatzes gegenüber 56 % in 2005. Die aktivsten Verkäufer waren die offenen Immobilienfonds mit einem Anteil von ca. 41 % am Gesamtumsatz. Nach der ersten Welle opportunistisch geprägter Investoren wird Frankfurt nach Ansicht von Colliers Mitglied Schön & Lopez Schmitt GmbH in den nächsten Jahren vom anhaltenden Interesse mittel- bis langfristig orientierter internationaler Investoren profitieren und geprägt sein. Für 2007 ist erneut mit einem Ergebnis auf sehr hohem Niveau zu rechnen. Weiter sinken werden die Renditen nicht. Investoren achten bei anstehenden Akquisitionen inzwischen mehr auf Wertsteigerung durch aktives Asset Management als "nur" einen günstigen Einstieg.

Hamburg hat das umsatzstärkste jemals gemessene Investmentjahr hinter sich. Die Nachfrage ist laut Colliers Mitglied Grossmann & Berger GmbH ungebrochen. Internationale Investoren bevorzugen großvolumige Ankäufe. Portfolioverkäufe erreichten einen ca. 58 %igen Anteil am Gesamtmarkt. Die Nachfragergruppen sind extrem vielschichtig aufgestellt. Alle Indikatoren weisen auf ein Fortbestehen dieser Situation hin. Obwohl die deutschen Investoren ihre auch in Hamburg gehaltenen Bestände weitgehend bereinigt haben, wird das Transaktionsvolumen im Jahr 2007 nur unwesentlich zurückgehen. Alle Produkte werden in verschiedensten Qualitäten nachgefragt und gehandelt. Die Renditen sind erneut auf breiter Front zurückgegangen.

Rund 10 % des am gesamtdeutschen gewerblichen Investmentmarkt erreichten Transaktionsvolumens wurde in München bewegt. Käufer- und Verkäuferstruktur unterscheiden sich deutlich. Während zwei Drittel der Investoren aus dem Ausland kamen, waren knapp 90 % der Verkäufer deutsche Unternehmen. Vor allem in der zweiten Jahreshälfte beobachtete Colliers Mitglied Immobilien-Kontor Schauer & Schöll GmbH aufgrund des ungebrochenen Interesses am Standort München mehrfach Investitionen in Projektentwicklungen. Grundlage für diese Investitionsentscheidungen sind die Flächenverknappung im Innenstadtbereich und die Möglichkeit, in guten Bürolagen in die Zukunft gerichtete Investmentprojekte erwerben zu können. Aufgrund der weiterhin hohen Nachfrage ist für 2007 mit einem Transaktionsvolumen wie 2006 bei stabilen, in Teilbereichen aber auch noch sinkenden Renditen zu rechnen.

Neben großvolumigen Einzeltransaktionen wie dem Verkauf der innerstädtischen Königsbaupassagen sowie der Headquarter von DaimlerChrysler und debitel, spielten auch Immobilien aus Portfolioverkäufen auf dem Stuttgarter Investmentmarkt eine Rolle. Die Nachfrage deutscher Investoren ist ungebrochen, das Interesse der ausländischen steigt. Nachdem ausländische Projektentwickler und Opportunity Funds bereits seit einigen Jahren am Standort Stuttgart tätig sind, verzeichnete Colliers Mitglied Bräutigam & Krämer GmbH & Co. KG für 2006 nun auch ein verstärktes Engagement ausländischer Endanleger. Dies hat zu einem spürbaren Preisanstieg am Stuttgarter Investmentmarkt geführt. In Verbindung mit einem unzureichenden Objektangebot gaben die Renditen nach. Insbesondere bei neuen Projekten, aber auch bei Bestandsobjekten in der Innenstadt sowie in guten Stadtteillagen werden die Renditen in 2007 nochmals leicht sinken.