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Deutsche Büromärkte im ersten Halbjahr 2006

Der Marktbericht Colliers PropertyPartners für das erste Halbjahr 2006 bezieht sich auf die Büroimmobilienmärkte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart.

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Umsatz
Insgesamt wurden in den sechs Städten zusammen etwas über 1 Mio. m² Bürofläche vermietet. Das sind etwa 150.000 m² (- 13 %) weniger als im ersten Halbjahr 2005. Dabei konnten München und Düsseldorf ihr Halbjah- resergebnis gegenüber dem Vorjahreszeitraum verbessern. Die Stadt an der Isar erreichte mit einem Vermietungsvolumen von ca. 309.700 m² eine Steigerung um 32.700 m² (+ 12 %). Die Stadt am Rhein steigerte ihren Um- satz von ca. 111.000 m² um ca. 21.000 m² (+ 23 %). Berlin und Hamburg verpassten mit einer Vermietungsleistung von 200.600 m² bzw. 190.000 m² ihr jeweiliges Ergebnis aus dem ersten Halbjahr 2005 nur knapp um 24.900 m² (- 11 %) bzw. 22.000 m² (- 10 %). Den deutlichsten Verlust von ca. 139.300 m² (- 49 %) musste Frankfurt mit einem Volumen von ca. 142.700 m² hinnehmen. In Stuttgart wurden mit ca. 53.000 m² rund 18.000 m² (- 25 %) weniger vermietet.

In fünf Städten lag der Vermietungsschwerpunkt im innerstädtischen Be- reich – in Berlin der Citybereich Ost mit 26 %, in Düsseldorf die Innenstadt mit 40 %, in Frankfurt das Bankenviertel mit 21 %, sowie in Hamburg und Stuttgart die City mit 25 % bzw. 33 %. Der Teilmarkt “Stadt N-W“ in München erzielte mit 19 % den höchsten Anteil.*



Die unternehmensbezogenen Dienstleistungen waren in Berlin, Düsseldorf und Stuttgart mit einem Anteil von 26 %, 33 % und 37 % die umsatzstärkste Branche. In Frankfurt wurde mit 31 % fast ein Drittel der umgesetzten Fläche an die Finanzdienstleister vermietet. In Hamburg kam das produzierende Gewerbe mit 19 % auf den höchsten Anteil. Die EDV und Telekommunika- tion erwies sich in München mit 35 % als besonders “anmietungsfreudig“.

Verträge bis 500 m² waren in Düsseldorf und Stuttgart mit 30 % bzw. 37 % am stärksten am Umsatz beteiligt. In Berlin, Hamburg und München trugen neben dieser Größenklasse mit 29 %, 27 % und 24 % in der norddeutschen Hafenstadt auch Verträge zwischen 2.000 m² und 5.000 m² mit einem Anteil von 25 % sowie in der Bundeshauptstadt und der bayerischen Landes- hauptstadt Verträge ab 5.000 m² mit 26 % und 25 % deutlich zum Vermietungsvolumen bei. Nah beieinander liegen in Frankfurt die drei Größenklassen zwischen 1.000 m² und 2.000 m², bis 5.000 m² sowie ab 5.000 m² mit einem Anteil von 24 %, 21 % bzw. 20 %.

Mieten
Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2005 ist die Spitzenmiete in Berlin, Ham- burg und München gestiegen: in der Spreestadt um 0,50 € auf 21,00 €/m²/mtl., in der Hansestadt um 2,10 € auf 21,90 €/m²/mtl. und in der Bayernmetropole um 1,80 € auf 29,80 €/m²/mtl. In Düsseldorf und Frankfurt stagnierte die Spitzenmiete bei 21,00 €/m²/mtl. bzw. 31,50 €/m²/mtl. Leicht gesunken ist sie in Stuttgart um 0,50 € auf 16,50 €/m²/mtl.



In allen Städten bis auf Hamburg ist die Durchschnittsmiete gestiegen: in Berlin auf 10,50 €/m²/mtl., in Düsseldorf auf 12,50 €/m²/mtl., in Frankfurt auf 15,40 €/m²/mtl., in München auf 14,80 €/m²/mtl. sowie in Stuttgart auf 10,70 €/m²/mtl. In In Berlin (50,0 %), Hamburg (40,0 %), München (28,5 %) und Stuttgart (48,9) kamen die meisten Mietverträge in der Preiskategorie bis 10,00 €/m²/mtl. zustande. In Düsseldorf (33,0 %) wurden am häufigsten Mietverträge in der Preisspanne zwischen 10,00 €/m²/mtl. und 12,50 €/m²/mtl. abgeschlossen. In Frankfurt war diese Preisklasse (22,8 %) gleichstark mit der Preiskategorie ab 20,00 €/m²/mtl. (22,9 %). Den höchsten Umsatzanteil erreichten in Hamburg (47,6 %) und Stuttgart (57,0 %) Verträge bis 10,00 €/m²/mtl. In Düsseldorf (28,8 %) und Frankfurt (30,3 %) trug die Preisklasse zwischen 10,00 €/m²/mtl. und 12,50 €/m²/mtl. am deutlichsten zum Büroflächenumsatz bei. In Berlin (36,4 %) war es die Kategorie zwischen 12,50 €/m²/mtl. und 15,00 €/m²/mtl. In München gab es nahezu eine Gleichverteilung bei den Preisgruppen bis 10,00 €/m²/mtl. (23,0 %), zwischen 10,00 Hamburg sank sie auf 11,40 €/m²/mtl. €/m²/mtl. und 12,50 €/m²/mtl. (25,0 %) sowie ab 20,00 €/m²/mtl. (24,0 %).

Leerstand
In den drei Städten Berlin, Hamburg und München ist der gesamte Büro- flächenleerstand** im Vergleich zum ersten Halbjahr 2005 gesunken. Inklusive der Untermietflächen reduzierte sich das Volumen leer stehender Flächen in der Bun-deshauptstadt um ca. 125.000 m² (- 7 %) auf ca. 1.550.000 m², in der norddeutschen Hansestadt um ca. 13.000 m² (- 1 %) auf ca. 1.053.000 m² sowie in der Bayernmetropole um ca. 177.500 m² (- 10 %) auf ca. 1.588.500 m². In den drei übrigen Städten nahm der Leerstand zu. In Düsseldorf stieg er um ca. 38.000 m² (+ 5 %) auf ca. 801.000 m², in Frankfurt (exklusive Eschborn und Kaiserlei) um ca. 53.300 m² (+ 3 %) auf 1.907.300 m² und in Stuttgart um ca. 37.000 m² (+ 9 %) auf ca. 435.100 m². Damit nahm der bundesweite Leerstand insgesamt um ca. 187.000 m² (- 3 %) ab und liegt derzeit bei 7.335.000 m².

Bei einem Ranking nach der Leerstandsrate inklusive der Untermietflächen ergibt sich folgendes Bild: Frankfurt führt mit einer Rate von 16,9 %. Platz zwei belegt Düsseldorf mit 11,5 % und Berlin folgt mit 8,6 %. In Hamburg und München liegt die Rate bei 8,1 % bzw. 7,5 %. Die geringste Rate weist Stuttgart mit 5,9 % auf.

PropertyIndex
Der PropertyIndex veranschaulicht die Entwicklung der Angebots- und Nachfragesituation auf dem Büromarkt. Er bildet die Relation zwischen dem Angebot innerhalb der nächsten 12 Monate und dem Absatz der vergangenen 12 Monate.

Demnach sieht sich Frankfurt zurzeit einem etwas mehr als fünfeinhalb- fachen Angebot “ausgesetzt“. Stuttgart besitzt knapp über einem dreiein- halbfachen Angebot. In Berlin, Düsseldorf, Hamburg und München steht der Nachfrage ein dreifaches Angebot gegenüber. Für Berlin, Düsseldorf und München bedeutet dies eine günstigere Relation als im gleichen Zeitraum des Vorjahres.

Fazit und Prognosen
Berücksichtigt man die Tatsache, dass die öffentliche Hand, die in 2005 großflächig angemietet hat, aktuell eine untergeordnete Rolle spielt, ist das Berliner Ergebnis mehr als positiv zu werten. Alleine die beratenden Branchen wie Dienstleistungsunternehmen, Medien und Rechtsanwälte, Steuerberater und Wirtschaftsprüfer legten in diesem Jahr in Berlin besonders zu; über die Hälfte der Vermietungen gingen auf deren Konto. Bei der Verteilung der Anmietungen nach Lagen ergibt sich eine deutliche Verschiebung zu den sehr guten und guten Lagen der City, wobei hier besonders die Veränderung am Potsdamer und Leipziger Platz ins Auge stechen. Diese Verschiebung ließ die Mietpreise leicht steigen. Für das zweite Halbjahr 2006 geht der Colliers Partner Geske Immobilien GmbH weiterhin von einer positiven Entwicklung aus. Da insbesondere ausländische Unternehmen den Berliner Markt für sich entdeckt haben, wird mit einer zunehmenden Internationalisierung des Standortes gerechnet.

Der erfreuliche Start in das neue Jahr hat sich für den Düsseldorfer Büromarkt als Entwicklung fortgesetzt. Die stark gestiegene Nachfrage im vergangenen Jahr trägt weiterhin ihre Früchte. Vor allem Unternehmen mit ihren Gesuchen aus dem ersten Halbjahr 2005 haben sich nun für eine Anmietung entschieden. Der generelle Abwärtstrend der Mieten ist nach Ansicht des Colliers Partners Trombello Kölbel Immobilienconsulting GmbH zunächst gestoppt. In Teilbereichen sind die Mieten gestiegen. Das Angebot an Untermietflächen ist weiterhin rückläufig. Der leicht gewachsene Leerstand ist im Wesentlichen auf auslaufende Untermietverträge sowie die Standortkonzentration einiger Großmieter zurückzuführen. Bei auslaufenden Verträgen neigt ein großer Teil der Unternehmen verstärkt dazu, die einjährige Verlängerungsfrist in Anspruch zu nehmen. Sie sind erst dann wirklich bereit, über einen Umzug nachzudenken, wenn Sie in ihren Räumlichkeiten “aus allen Nähten platzen“. Das spiegelt sich auch in der gegen Ende des Halbjahres leicht gesunkenen Anzahl der neuen Gesuche wider.


*Hierzu zählen die Stadtteile des Stadtgebietes von München nord-westlich des Zentrums.
**Der Vergleichbarkeit wegen wird der Leerstand inklusive der Untermietflächen angegeben.