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Deutsche Büromärkte im dritten Quartal 2006

Lesen Sie hier den zweiten Teil zu "Deutsche Büromärkte im Dritten Quartal 2006".

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Leerstand
In den drei Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt und München ist der gesamte Büroflächenleerstand* im Vergleich zum dritten Quartal des Vorjahres gesunken. Inklusive der Untermietflächen reduzierte sich das Volumen leer stehender Flächen in der Bundeshauptstadt um ca. 103.000 m² (- 6 %) auf ca. 1.525.000 m², in der Stadt am Rhein um ca. 25.000 m²
(- 3 %) auf ca. 766.000 m², in der Bankenstadt (exklusive Eschborn und Kaiserlei) um ca. 5.500 m² (- 0,3 %) auf ca. 1.814.500 m² sowie in der südlichsten deutschen Landeshauptstadt um ca. 141.700 m² (- 8 %) auf ca. 1.575.300 m².

In Hamburg stieg der Leerstand um ca. 12.600 m² (+ 1,2 %) auf ca. 1.051.600 m² und in Stuttgart um ca. 30.200 m² (+ 8 %) auf ca. 422.200 m². Damit nahm der bundesweite Leerstand insgesamt um ca. 232.000 m²
(- 3 %) ab und liegt derzeit bei 7.144.000 m². Für alle Städte gilt, dass sie in den vergangenen drei Monaten des laufenden Jahres ihren Leerstand reduzieren konnten. Das Angebot an Untermietflächen verlor weiter an Bedeutung und sank um fast ein Drittel auf ca. 496.000 m².

Bei einem Ranking nach der Leerstandsrate inklusive der Untermietflächen ergibt sich folgendes Bild: Frankfurt führt mit einer Rate von 15,9 % (ohne Eschborn und Kaiserlei). Platz zwei und drei belegen Düsseldorf mit 11,0 % und Berlin mit 8,4 %. In Hamburg und München liegt die Rate bei 8,0 % bzw. 7,4 %. Die geringste Rate weist Stuttgart mit 5,7 % auf.

Fazit und Prognosen
Berlin verzeichnet eine anhaltend gute Nachfrage nach Büroflächen. Besonders Immobilien mit hoher Qualität in den Teilmärkten City Ost und Potsdamer Platz/Leipziger Platz sowie rund um die Friedrichstraße und den Gendarmenmarkt erfreuen sich hoher Beliebtheit. Gerade in diesen Bereichen werden Quadratmeterpreise von bis zu 21,00 € bezahlt. Den bisher größten Mietvertrag mit ca. 17.000 m² hat die Bundesbeauftragte für die Unterlagen des Staatssicherheitsdienstes der ehemaligen DDR abgeschlossen. Trotz dieses Abschlusses ist die öffentliche Hand in diesem Jahr selten als Mieter aufgetreten. Stärkste Nachfrager waren bisher Unternehmen aus dem Dienstleistungssektor und dem Medienbereich sowie Rechtsanwälte und Wirtschaftsprüfer. Für das gesamte Jahr rechnet der Colliers Partner Geske Immobilien GmbH mit einem Büroflächenumsatz zwischen 460.000 m² und 500.000 m².




Der Düsseldorfer Büromarkt befindet sich auf Erholungskurs. Ein Sommerloch blieb aus, denn das dritte Quartal allein machte 42 % des gesamten Büroflächenumsatzes im Stadtgebiet Düsseldorf aus. Die gestiegenen Mieten in den Teilmärkten Grafenberger Allee, Innenstadt-Ost, Düsseldorf-Nord und –Süd sorgten für eine leicht erhöhte Durchschnittsmiete im Gesamtmarkt. Nicht nur das Angebot an Untermietflächen ist gesunken, sondern der stetige Aufwärtstrend der Leerstandsentwicklung scheint gestoppt. Der rückläufige Leerstand sorgte einer Marktanalyse des Colliers Partners Trombello Kölbel Immobilienconsulting GmbH zufolge im dritten Quartal für eine positive Nettoabsorbtion. Auch die Nachfrage stimmt positiv. Hier sind im dritten Quartal wieder einige Großgesuche hinzugekommen.

Schritt für Schritt baut sich der Leerstand in Frankfurt ab. Die Untermietflächen werden zwar mit zum Teil hohen Mietpreisabschlägen jedoch in der Regel nur mit kurzen Laufzeiten angeboten. Für viele Unternehmen ist dies mehr als uninteressant, da nach Auslaufen der Untermietverhältnisse vom Eigentümer wieder Marktpreise verlangt werden. Weitere ca. 700.000 m² sind nach Untersuchungen des Colliers Partners Schön & Lopez Schmitt GmbH zufolge nicht mehr "marktgängig". Sie weisen überwiegend bauliche Mängel auf und müssten aufwendig saniert oder gar abgerissen werden, um den Anforderungen der Nachfrager gerecht zu werden. Genau solche Flächen sind die Gewinner des Jahres und werden heute zu höheren Preisen vermietet, als zu Beginn des Jahres von Entwicklern und Eigentümern kalkuliert. Jetzt ist der Zeitpunkt genau richtig, selbst mit nur einer geringen Vorvermietungsquote - in der Innenstadt sogar nach genauer Prüfung auch ohne Vorvermietung - qualitativ hochwertigen Büroraum zu schaffen. Die vorhandenen Gesuche lassen optimistisch auch in diesem Jahr wieder mit einem Flächenumsatz von annähernd 500.000m² rechnen.




Das im Bundesvergleich überdurchschnittliche Wirtschaftswachstum in Hamburg spiegelt sich laut Colliers Partner Grossmann & Berger GmbH auch in einem dynamischen Jahresverlauf am Büroimmobilienmarkt wider. So ist die Anzahl der abgeschlossenen Mietverträge gegenüber dem gleichen Vorjahreszeitraum um 10 % gestiegen. Insbesondere Büroflächen in einer Größenordnung von 100 bis 500 m² werden nachgefragt. Die Großanmietung der HSH Nordbank von ca. 18.000 m² in der Europa-Passage beeinflusste nicht nur den Büroflächenumsatz sondern auch die Durchschnittsmiete. Trotz der zufrieden stellenden Vermietungsleistung bleibt die Leerstandsrate bei ca. 8 %. Immer noch stehen ca. 1.050.000 m² kurzfristig zur Verfügung. Verantwortlich dafür sind nicht zuletzt die 210.000 m² neuen Büroflächen, die in diesem Jahr auf den Markt kommen.

Das schwächere dritte Quartal auf dem Münchener Büromarkt dämpfte das bisherige Gesamtergebnis des laufenden Jahres. Der prognostizierte Flächenumsatz von 600.000 m² kann so nur durch ein sehr starkes I\/. Quartal erreicht werden. Auf der Angebotsseite ergibt sich nach wie vor ein differenziertes Bild. Nach Beobachtungen des Colliers Partners Immobilien-Kontor Schauer & Schöll GmbH werden in den innerstädtischen Lagen Flächen teilweise knapp, während sich in den Rand- und Umlandslagen große Probleme mit dem hohen Leerstand auftun. Diese Entwicklung wirkt sich auch auf die Mietpreise aus. Sie sind in den innerstädtischen Regionen um ca. 6 % im bisherigen Gesamtjahr 2006 gestiegen und im Umland um ca. 3,5 % gefallen sind.


*Der Vergleichbarkeit wegen wird der Leerstand inklusive der Untermietflächen angegeben.

Teil 1 lesen Sie hier:
Teil 1 - "Deutsche Büromärkte im dritten Quartal 2006"