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Deutsche Büromärkte auf Rekordkurs

Die Büromärkte in den deutschen Immobilienhochburgen haben im vergangenen Jahr in den von der gif erfassten sieben Städten einen Gesamtumsatz von 3,42 Mio. m² erzielt. Damit wurde das Vorjahresniveau um 12,8% gesteigert. Auch im Segment der Spitzen- und Durchschnittsmieten konnten an fast allen Standorten Steigerungen dokumentiert werden. An sechs von sieben Standorten zeigte sich erneut eine Leerstandsreduktion. Zu diesem Ergebnis kommt der Arbeitskreis „Marktanalysen und Bedarfsprognosen“ der Gesellschaft für Immobilien-wirtschaftliche Forschung e. V. (gif) aufgrund der von ihm moderierten Abstimmungsrunden mit den marktführenden Immobilienberatern über die Markteckdaten für das Jahr 2007.

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Die Marktaufschwungsphase, die seit 2005 das Bild von Immobiliendeutschland geprägt hat, gewinnt damit an Fahrt. „Der vorherrschende Optimismus an den gewerblichen Immobilienmärkten lässt sich 2007 mit eindeutigen Zahlen untermauern“, erläutert Dr. Thomas Beyerle (Bild l.), Leiter des Arbeitskreises Marktanalysen und Bedarfsprognosen bei der gif. „2007 wurde der historische Umsatzrekordwert aus dem Jahr 2000 knapp verfehlt“, so Beyerle weiter. Gleichwohl wurde in den Moderatorenrunden dokumentiert, dass die klassische Jahresendralley im 4. Quartal 2007 nicht einsetzte – als Zeichen eines drohenden Wendepunktes sehen die Researcher diese Entwicklung aber nicht. Fundamental sind die deutschen Büromärkte weiterhin in guter Verfassung. Ferner kann an den meisten Standorten ein Mangel an Neubauprojekten bis 2009 beklagt werden. „Es kommt aktuell zu wenig auf den Markt“, skizziert Beyerle die Situation. Trotz weiterer Erholung der Märkte wird gegenwärtig zu wenig in Neubauten in den Kernstädten investiert.

Der gif-Erhebung zufolge steigerten sich die Umsätze von 2006 auf 2007 von 3,03 Mio. m² auf 3,42 Mio. m² (+12,7%). Die Erhebungen schließen in allen Märkten traditionell die Eigennutzer-Transaktionen mit ein. Die Flächenumsätze des Jahres 2007 belegen ferner, dass das anziehende Wirtschaftswachstum sich synchron zur Büromarktentwicklung verhält. Strukturelle zyklische Unterschiede, wie sie bei der letztjährigen Berichterstattung noch zu Tage traten, sind kaum noch feststellbar. Den höchsten Umsatz mit 696.000 m² hatte erneut München (+ 6,4%). Der letztjährige „Shooting Star“ Berlin konnte seinen Wert (620.000 m²) halten. Den größten prozentualen Sprung um +61,5% auf 520.700 m² erreichte in diesem Jahr Düsseldorf. Stuttgart (+19,3% auf 169.000 m²), Hamburg (+20,8% auf 580.000 m²) und Frankfurt (+6,7% auf 550.000 m²) konnten Umsatzsteigerungen verbuchen. Einen, wenn auch geringfügigen, Rückgang musste Köln hinnehmen (285.000 m², - 5,0%).

Der aktuelle Büroleerstand in den sieben Büromärkten wird von der gif zum Jahresende mit rund 7,4 Mio. m² angegeben. Bezogen auf den Gesamtbestand in den untersuchten Städten entspricht dies einer Leerstandsquote von 9,1%. Gegenüber dem Vorjahr (10,0%) ist damit eine Verbesserung eingetreten. „Gleichwohl entwickelt sich der Leerstandsabbau nicht so dynamisch wie der Umsatzanstieg. Auch im laufenden Jahr darf nicht mit einem deutlichen Leerstandsabbau gerechnet werden“, analysiert die gif. Sehr deutlich wird, dass vor allem sog. Altflächen bzw. Sockelleerstände die Bestandsstatistik insgesamt prägen.

Die Entwicklung bei den Büromieten ist insgesamt von Optimismus geprägt. Deutliche Steigerungen an allen Standorten sind im Segment Spitzenmieten zu registrieren. Im Bereich der Durchschnittsmieten sind an fast allen Standorten leichte Steigerungen zu erkennen. Insgesamt wird sich nach Meinung der gif im laufenden Jahr das Spitzensegment weiter dynamisch entwickeln.

Der Arbeitskreis wertet seine Rolle als Initiator und Moderator bei dem Abgleich der Jahreszahlen zum deutschen Büromarkt als Erfolg: Inzwischen nehmen praktisch alle marktführenden Immobilienberater an der Jahresendabstimmung teil. „Unserem Ziel, einen einheitlichen, auf wissenschaftliche Grundsätze basierten Datensatz potenziellen deutschen und internationalen Investoren zur Verfügung zu stellen, sind wir sehr nahe gekommen, zumal auch die Bereitschaft zur Offenlegung von Vermietungsdaten steigt“, so Beyerle. Gleichwohl ist es eines der wichtigen Anliegen der gif, verlässlichere Angaben über die tatsächliche Größe der einzelnen Büromärkte zu erlangen. In einigen Märkten laufen derzeit z. T. mit unabhängigen Marktforschungsinstituten und unter Beteiligung der örtlichen Marktteilnehmer detaillierte Bestandsaufnahmen. Verfolgt wird dabei das Ziel einer Datenbankerstellung mit Angaben zu Büroflächenbeständen z. B. nach Stadtteilen und Baujahr sowie einer abschließenden Zusammenführung in einer Gesamtbestandszahl. Angewiesen ist die gif hierbei aber auch auf die aktive Unterstützung der zumeist lokalen Unternehmen. Zur Neuerfassung des Büroflächenbestandes in Deutschland wird der Arbeitskreis der gif Ende 2008 erste Untersuchungsergebnisse vorlegen. Für das laufende Jahr kündigt Beyerle ferner die Veröffentlichung einer überarbeiteten Definitionssammlung zum Büromarkt an sowie einen neuen gif-Standard zur Erfassung von Immobilieninvestitionen.