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Deutsche Büromärkte 2007 mit nachhaltigem Aufschwung

Eine Studie von Spiegelfeld Immobilien/DIP (Deutsche Immobilien Partner) zeigt, dass 2007 mit 3,8 Mio. m² der bislang zweithöchste Büroflächenumsatz in den 14 wichtigsten deutschen Büromärkten erzielt wurde. Dieses Ergebnis liegt um elf Prozent über dem Vorjahreswert (2006: 3,38 Mio. m²).

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Alte Bundesländer boomen
In den wichtigsten deutschen Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, Magdeburg, Mannheim, München, Rostock, Stuttgart) stieg der Büroflächenumsatz 2007 auf satte 3,75 Mio. m². Dies bedeutet die beachtliche Zunahme von elf Prozent gegenüber dem Vorjahr (2006: 3,38 Mio. m²) und gleichzeitig das zweithöchste Umsatzniveau nach dem Rekordjahr 2000 (knapp 4,0 Mio. m²).

Georg Spiegelfeld (Bild l.), Eigentümer von Spiegelfeld Immobilien, erläutert: „Vor allem die alten Bundesländer punkten mit starkem Umsatzwachstum. Der Büroflächenumsatz ist dort im Vergleich zum Vorjahr um 15 Prozent auf 3 Mio. m² stark gestiegen.“ In den neuen Bundesländern war dagegen der Flächenumsatz 2007 im Vergleich zu 2006 um sieben Prozent auf ca. 730.000 m² rückläufig.

München vorne
In den sieben größten deutschen Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) wurden insgesamt 3,3 Mio. m² bzw. 88 Prozent der Büroflächenumsätze aller großen deutschen Büromärkte erzielt. Der deutschlandweit umsatzstärkste Büromarkt war, wie in den Vorjahren, München mit 725.000 m², gefolgt von Berlin (585.000 m²), Frankfurt/M. (560.000 m²) und Hamburg (552.000 m²). In den sieben übrigen Bürozentren betrug der Umsatz insgesamt 450.000 m². Das entspricht einer Steigerung von zwölf Prozent (2006: 405.000 m²).

Sinkende Leerstandsraten
Der anhaltende konjunkturelle Aufschwung bewirkte eine deutliche Zunahme an Büroarbeitsplätzen. Damit einher ging ein auch 2008 weiter wachsender Büroflächenmehrverbrauch. Der Büroflächenleerstand reduzierte sich aufgrund dessen und angesichts einer 2007 noch geringen Neubautätigkeit um sieben Prozent (das entspricht 670.000 m²) von 10,15 Mio. m² Ende 2006 auf derzeit 9,48 Mio. m². Dazu Spiegelfeld: „Die Vermietungschancen leerstehender Büros hängen in erster Linie von der Qualität der jeweiligen Büroflächen ab. Es ist oft äußerst schwierig, für alte, nicht renovierte Büros in schlechter Lage überhaupt einen Mieter zu finden.“

Spitzenmieten steigen
Die Merkmale einer Aufschwungphase an den deutschen Büromärkten zeigen sich überdies am merklichen Anziehen der Spitzenmieten und an vielen Standorten auch der mittleren

Mieten in etablierten Bürolagen. Die gewichtete Spitzenmiete in den 14 in der Spiegelfeld/DIP-Studie untersuchten Büromärkten erhöhte sich 2007 gegenüber dem Vorjahr um fünf Prozent auf 24,50 Euro pro m² (2006: 23,35 Euro pro m²). Das reale Wachstum ist noch höher einzuschätzen, da der Umfang gewährter Incentives (besonders attraktiver Bedingungen zu Beginn des Mietvertrags) in der aktuellen Marktphase erheblich reduziert wurde.

Aussichten für 2008
Georg Spiegelfeld erwartet für heuer eine Stabilisierung der Flächenumsätze auf dem hohen Niveau von 2007: „Hintergrund ist vor allem das weiter anhaltende Wachstum der Bürobeschäftigung, das sich allerdings etwas abschwächen kann,“ gibt sich der Immobilienexperte überzeugt.

Die Büromieten in guten und sehr guten Lagen werden noch weiter anziehen. Das Fertigstellungsvolumen wird 2008 deutlich um fast 50 Prozent auf nahezu 1,3 Mio. m² zunehmen (2007: 860.000 m²).

Der Abbau von Büroleerständen setzt sich kurzfristig aufgrund eines relativ hohen Zusatzbedarfs bei geringer Neubautätigkeit verstärkt fort. Dennoch ist mit gleichbleibend hohen, in einigen Märkten noch wachsenden strukturellen Angebotsüberhängen zu rechnen: Die Vermarktungschancen moderner Flächen in gefragten Lagen werden sich weiter verbessern, während sie bei alten Bestandsflächen gering bleiben werden.