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Deutlicher Rückgang der Portfoliotransaktionen drückt das Hotelinvestmentvolumen in EMEA

Christoph Härle

Analog zum Rückgang im globalen Hotelinvestmentvolumen um 76 % auf rund 14 Mrd. US-Dollar zeigt auch der Hotelinvestmentmarkt in der Region EMEA (Europe, Middle East, Africa) im ersten Halbjahr 2008 ein deutlich geringeres Volumen. Mit 4,3 Mrd. Euro* liegt das Transaktionsvolumen 62 % unter dem Ergebnis des Vergleichszeitraumes von 2007. Dies geht aus dem Report „Hotel Investment Highlights“ von Jones Lang LaSalle Hotels hervor.

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Rund 51 % des gesamten Hotelinvestmentvolumens in der Region EMEA gingen auf das Konto von Portfoliotransaktionen. Das Volumen von 2,2 Mrd. Euro lag 72 % unter dem im ersten Halbjahr 2007 verzeichneten Portfolio-Investmentvolumen von 8,1 Mrd. Euro.

Die meisten der in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres gehandelten Portfolios zeigten ein deutlich niedrigeres Transaktionsvolumen als im Vorjahr. Bei lediglich sechs der insgesamt 21 verkauften Portfolios lag der Preis über 100 Mio. Euro. Im Vorjahreszeitraum waren es mit 19 von 28 deutlich mehr.

• Als volumenstärkstes Portfolio wurde der Erwerb eines skandinavischen Portfolios (39 Hotels in Finnland und Schweden) durch das Private Equity Unternehmen CapMan für 805 Mio. Euro registriert. Verkäufer war NEPR - Northern European Properties, ein britisches Immobilieninvestmentunternehmen.
• Für rund 400 Mio. Euro wechselte ein Portfolio aus 2 Thistle Hotels in London den Besitzer. Die Hotels wurden von der königlichen Familie von Abu Dhabi erworben, die eine Umnutzung der Gebäude in Wohnimmobilien planen.
• In Portugal erwarb die Hotelgesellschaft JJW Hotels & Resorts 2 Le Méridien Hotels von dem USamerikanischen Private Equity Unternehmen Starman für 180 Mio. Euro.

Zwar lag die Anzahl der Einzeltransaktionen in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres auch deutlich unter dem Vorjahresniveau (- 37 %); das Volumen brach jedoch nicht so stark ein wie bei den Portfolios und wies im 1-Jahresvergleich ein Minus von 34 % auf 2,1 Mrd. Euro auf.

• Ein Immobilienfonds der Regierung Dubai erwarb von The Crowne Estate das Metropole Hotelprojekt in London für rund 180 Mio. Euro. The Crowne Estate ist das Immobilienunternehmen, das die Immobilien der königlichen Familie des Vereinigten Königreiches verwaltet.
• In Paris wechselte das 5-Sterne Hotel Ambassador (286 Zimmer) für über 100 Mio. Euro den Eigentümer. Der US-amerikanische Investor Westmont kaufte von Starwood Capital das Luxushotel, das von Concorde Hotels gemanagt wird.

Hotelgesellschaften, die in den vergangenen Jahren eher als Verkäufer aufgetreten sind, haben in den ersten sechs Monaten 2008 für etwa 1 Mrd. Euro eingekauft, entsprechend 24 % des Hotelinvestmentvolumens. „Diese Aktivitäten widersprechen nicht der generellen „Asset Light“ Strategie der Hotelgesellschaften der letzten Jahre. Vielmehr wollen die Hotelgesellschaften durch ihr verstärktes Kaufengagement ihr derzeitiges Portfolio verbessern und zwar mit Hotels an guten Standorten“, so Christoph Härle, bei Jones Lang LaSalle Hotels Managing Director der Global Hotel Capital Group.

Private Investoren kauften für etwa 720 Mio. Euro ein, entsprechend einem Anteil von 17 % (Gesamtjahr 2007 22 %). Der Anteil institutioneller Investoren, die wie private Anleger zumeist mit deutlich weniger Fremdkapital agieren, lag bei ca. 9 % (Gesamtjahr 2007 11,8 %).

Nachdem der Anteil von Private Equity Investoren am Hotelinvestmentvolumen EMEA in 2007 deutlich abgenommen hatte (von 43 % in 2006 auf 16 %), lag er im ersten Halbjahr 2008, hauptsächlich aufgrund der Portfolioakquisition durch das finnische Private Equity Unternehmen CapMan, bei rund 26 % (1,1 Mrd. Euro).

Ein Drittel des Hotelinvestmentvolumens kommt aus dem Nahen Osten In 2007 bewegte sich der Anteil europäischer grenzüberschreitender Transaktionen mit 46 % (2006: 19 %) auf Rekordniveau. Bis zur Jahresmitte 2008 waren 34 % (1,5 Mrd. Euro) zu registrieren. Über die Hälfte dieses Volumens gehen allein auf das Konto des bereits erwähnten skandinavischen 805 Mio. Euro – Portfolios.

Aktivitäten von Investoren aus dem Nahen Osten legten dagegen deutlich zu. Während sie im ersten Halbjahr 2007 als Käufer bei nur 7 % des Hoteltransaktionsvolumen (3 Deals) zu finden waren, engagierten sie sich in der Region EMEA im ersten Halbjahr 2008 bei 10 Transaktionen und investierten dabei ca. 1,3 Mrd. Euro (entsprechend einem Anteil von 30 %). „Die Aktivitäten dieser Anleger sind vor allem strategische Investitionen in Trophy Immobilien an Top Standorten. Dabei handelt es sich entweder in Luxusketten oder die Etablierung eigener, neu geformter Hotelgesellschaften“, so Härle. Der Ölpreis und die etabliertere lokale Wirtschaft sind verantwortlich für eine globaler ausgerichtete Strategie vieler Souverain Wealth Funds, aber auch privater Investoren.

Investitionen in heimische Hotelimmobilien fanden in einer Größenordnung von 1,3 Mrd. statt (30 % des Volumens). TOP 3 Zielländer waren wie ein Jahr zuvor das Vereinigte Königreich (1,5 Mrd. Euro), Deutschland (584 Mio. Euro) und Frankreich (342 Mio. Euro).

Die zweite Jahreshälfte wird ähnlich verlaufen, mit wenig Engagement seitens stark fremdfinanzierender Investoren und maßgeblichen Aktivitäten durch eigenkapitalstarke Player mit langfristiger Investitionsstrategie. „Mit einem prognostizierten Transaktionsvolumen von rund 9 Mrd. Euro werden die Größenordungen der letzten drei Jahre (zwischen 16,6 und 21,6 Mrd. Euro) deutlich unterschritten, aber das Niveau des Jahres 2004 erreicht“, so Härle.