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Deutlich gestiegener Flächenumsatz in München

Im ersten Halbjahr 2016 wurde im Münchener Marktgebiet 373.000 m² Bürofläche umgesetzt. Das Vorjahresergebnis wurde damit um stolze 21,5 %, der zehnjährige Schnitt um 12 % übertroffen. Gleichzeitig wurde das beste Resultat der letzten fünf Jahre erzielt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

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„Wie bereits 2015 platziert sich München damit in Deutschland auf Platz zwei – nur im sich extrem dynamisch entwickelnden Berlin wurde noch mehr Umsatz registriert„, betont Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. Erneut erzielte das Stadtgebiet gut vier Fünftel des Ergebnisses, die peripheren Büromarktzonen sind mit lediglich 19 % vertreten. Die höchsten Umsatzanteile wurden in der City (16 %) und dem Cityrand Süd (14 %) verzeichnet. Mitverantwortlich für die positive Entwicklung sind auch eine Reihe größerer Vertragsabschlüsse. Hierzu gehören u. a. 15.200 m² der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben, 15.100 m² der Landeshauptstadt München im Cityrand Süd sowie 12.300 m² der MorphoSys AG in der Region West. Zum guten Ergebnis des Cityrand Süd hat außerdem ein Vertrag des Baureferats der Stadt München beigetragen (9.300 m²).

Erfreulicherweise verteilt sich das Ergebnis auf eine ganze Reihe unterschiedlicher Branchen, wodurch die breite Nachfragebasis unterstrichen wird. Insgesamt kommen fünf Gruppen auf zweistellige Umsatzanteile. Aufgrund der beiden Großverträge hat sich die öffentliche Verwaltung mit 17,5 % an die Spitze gesetzt. Den zweiten Platz teilen sich Beratungsgesellschaften und sonstige Dienstleistungen, die jeweils 14,5 % zum Umsatz beitragen. Die in München traditionell stark vertretenen Informations- und Kommunikationstechnologien schaffen es diesmal mit 14 % nur auf Rang vier. Vervollständigt wird das Führungsquintett vom Gesundheitswesen mit gut 12 %. Größere Beiträge leisten darüber hinaus noch Verwaltungen von Industrieunternehmen (8 %) sowie der Handel mit über 5 %. Alle übrigen Branchen tragen nur in geringem Umfang zum Ergebnis bei.

Der Flächenumsatz verteilt sich ausgesprochen homogen über die unterschiedlichen Größenklassen. Mit Ausnahme von Kleinverträgen bis 200 m² tragen alle Kategorien jeweils zwischen 11 und 22 % zum Gesamtergebnis bei. Nur in Berlin ist eine ähnlich ausgeglichene Struktur zu beobachten. Den größten Beitrag leisteten Abschlüsse von 2.000 bis 5.000 m² (gut 22 %) sowie Verträge zwischen 500 und 1.000 m² (19,5 %). Die Tatsache, dass Großabschlüsse über 10.000 m² mit 11 % einen im langfristigen Vergleich eher niedrigen Anteil erzielen, unterstreicht die sehr breite Nachfrage- und Marktstruktur.

Leerstand weiter stark rückläufig
Der Leerstandsabbau hat sich auch in den letzten zwölf Monaten mit großer Dynamik fortgesetzt. Mit 867.000 m² liegt er 26 % unter dem vergleichbaren Vorjahreswert. Noch deutlicher fiel der Rückgang des wichtigsten Marktsegments, der modernen Leerstände, aus. Innerhalb eines Jahres sanken sie um fast 42 % auf 209.000 m². Nur noch knapp ein Viertel des gesamten Leerstandsvolumens verfügt demnach über die bevorzugte moderne Ausstattung. Im bundesweiten Vergleich ist dies der niedrigste Wert aller Big-Six-Standorte. Diese Entwicklung spiegelt sich auch in der Leerstandsquote wider, die im gesamten Marktgebiet bei 4,3 %, im Stadtgebiet nur noch bei 3,0 % liegt. Die Angebotsengpässe, gerade im Segment größerer Flächen in zentralen innerstädtischen Lagen, haben sich damit weiter verschärft.

Auch die zweite Angebotskomponente, die Flächen im Bau, weist eine negative Tendenz auf und hat sich um 20 % auf 277.000 m² verringert. Erfreulicherweise konnten aber die hiervon dem Vermietungsmarkt noch zur Verfügung stehenden Flächen auf 206.000 m² (+28 %) zulegen. Fasst man beide Angebotssegmente zusammen, liegt das verfügbare Angebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) mit 1,07 Mio. m² knapp 20 % unter dem vergleichbaren Vorjahreswert. Gleichzeitig ist dies der niedrigste Wert der letzten 16 Jahre.

Spitzenmiete noch stabil
Trotz der sehr guten Nachfrage und dem begrenzten Flächenangebot liegt die Spitzenmiete noch unverändert bei 35,50 Euro/m². Verantwortlich hierfür ist, dass aktuell nicht genug Premiumflächen am Markt sind, die höhere Mietpreise rechtfertigen würden. Dass die Marktsituation sich aber auch in der Preisentwicklung widerspiegelt, zeigt sich bei den Durchschnitts- und Höchstmieten: Sie haben teilweise sehr deutlich zugelegt. In der City liegt die Durchschnittsmiete aktuell bei 25,20 Euro/m² und damit 13 % höher als Mitte 2015.

„Aufgrund der gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der Arbeitsmarktentwicklung zeichnen sich auch für das zweite Halbjahr eine rege Nachfrage und ein sehr guter Flächenumsatz ab. Allerdings ist nicht ganz auszuschließen, dass das sich zunehmend verknappende Angebot limitierend wirken könnte, besonders, wenn größere Gesuche nicht vollständig umgesetzt werden können. Trotzdem spricht einiges dafür, dass der Flächenumsatz über dem Vorjahresergebnis liegen dürfte. Gleichzeitig wird sich der Leerstandsabbau fortsetzen und der Druck auf die Mietpreise anhalten. Allerdings ist noch nicht absehbar, ob sich dies in der zweiten Jahreshälfte auch in einem Anstieg der Spitzenmiete niederschlagen wird“, so Stefan Bauer.