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Der Traum vom nachhaltigen Shopping Center

Nahezu die Hälfte der 160 Einkaufszentren in Österreich ist 20 Jahre oder älter. Die meisten von ihnen wurden schon mehrmals umgebaut, jedoch dient kaum ein Center als Paradebeispiel in puncto Umweltschutz. Darüber hinaus ist mehr als die Hälfte der größten Center am Stadtrand angesiedelt und nur mit dem Auto erreichbar. Dennoch gewinnen sie kontinuierlich an Marktanteilen. Wie nachhaltig sind nun Österreichs Konsumtempel? „Eine einheitliche Definition für ein nachhaltige Handelsimmobilie gibt es nicht, allein das grüne Etikett reicht aber definitiv nicht aus“, betont DI Michael Oberweger, Leiter Consulting bei RegioPlan. „Aus meiner Sicht ist die wichtigste Diskussionsbasis in diesem Zusammenhang die Frage nach der langfristigen Nutzung dieser Immobilie.“

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Österreichs Shopping Center werden alle 5 Jahre umgebaut
Während die ersten Center Österreichs, die in den `70er Jahren entstanden, erst nach 14 Jahren ihren ersten Umbau hatten, werden Center heute im Schnitt alle fünf Jahre umgebaut. Dabei handelt es sich um Vergrößerungen, architektonische Umgestaltungen und funktionale Optimierungen, Veränderungen im Mietermix sowie um punktuelle Maßnahmen zur Reduktion des Energieverbrauchs. „Wichtig sind auf jeden Fall jene Maßnahmen, die den Konsumenten langfristig an den Standort binden, weil dieser letztendlich über die Nutzung der Flächen entscheidet.“

335 Millionen Menschen besuchen jährlich Einkaufszentren
335 Millionen Menschen besuchen jährlich die österreichischen Einkaufszentren, was pro Österreicher 40 Besuche pro Jahr ausmacht. Dabei geben viele nicht offen zu, dass sie gerne in ein Einkaufszentrum gehen. Häufig lautet die Antwort „Nein“, weil Shopping Center unsympathisch seien, müde machen, die Umwelt durch die langen Anreisewege zerstören und überhaupt die bestehenden innerstädtischen Handelsstrukturen vernichten. Warum suchen so viele Menschen dann so häufig Einkaufszentren auf?

Wie nachhaltig sind Österreichs Shopping Center?
Laut eigenen Angaben soll der Energieverbrauch der Shopping City Süd bei Vösendorf bis 2016 um bis zu 30% im Vergleich zu 2008 sinken. Am 18. Oktober 2012 folgt die Eröffnung des G3 Shopping Resort in Gerasdorf, eines neuen Centers, das sich mit einer energiesparenden Bauweise, einer hohen Energieeffizienz sowie einem schonenden Umgang mit der Tierwelt vor Ort rühmt. Rein aus ökologischer Perspektive betrachtet sind diese Beispiele zu begrüßen, bedenkt man, dass rund 45% der Center in Österreich 20 Jahre oder älter sind und daher kaum als besonders umweltfreundlich gelten können. Diese ökologischen Optimierungen werden aber nicht nur der Umwelt, sondern auch den Finanzen zuliebe gemacht: Mit Umweltbewusstsein lässt sich heute gut werben, es werden dabei Kundenherzen gewonnen sowie niedrigere Betriebskosten erzielt, was die Mieter potenziell entlastet.

„Das grüne Etikett allein macht aber noch kein nachhaltiges Shopping Center aus“, gibt der Standortberater Oberweger zu bedenken. Die Grundvoraussetzung für ein funktionierendes Einkaufszentrum ist sein Angebot: Ist dieses auf die Konsumentenbedürfnisse in der Umgebung angepasst, dann wird es frequentiert, die Händler erzielen gute Umsätze und können ihre Mieten zahlen. Dadurch wird der Leerstand verhindert und die Handelsimmobilie wird genutzt. Stimmen diese Parameter, dann sind auch ökologische Optimierungen sinnvoll und wichtig, obwohl sie nur in einem sehr geringen Ausmaß in Österreichs Centern stattfinden. Kämpft eine Handelsagglomeration mit niedrigen Frequenzen und zu geringen Quadratmeterumsätzen sowie mit eventuellen Leerständen, dann ändern auch ökologische Optimierungen kaum Entscheidendes. „Der Leerstand ist der größte Feind der Nachhaltigkeit“, fasst Oberweger zusammen. In diesem Fall ist über eine Nachnutzung oder sogar einen Rückbau nachzudenken.

Umbau alle fünf Jahre
In Österreichs Centern wird ständig gebohrt und gehämmert: Wurden Center, die in den 70er Jahren entstanden, erst nach rund 14 Jahren das erste Mal umgebaut, so verkürzte sich in den vergangenen zwei Jahrzehnten der Abstand zwischen den Umbauten immer mehr. Heute werden Einkaufszentren im Schnitt alle fünf Jahre umgebaut. Es handelt sich dabei um Verbesserungen an der Immobilie selbst – so zum Beispiel architektonische und funktionale Optimierungsmaßnahmen, Vergrößerungen, Verkleinerungen, Umbau von Shopflächen, Totalsanierungen – sowie um die Optimierung des Branchen- und Mietermixes. Dieses letztere Kriterium ist entscheidend: Die Mischung an Händlern und Dienstleistern in einem Shopping Center muss immer wieder geprüft werden, ob sie den Bedürfnissen der Konsumenten noch entspricht. Wenn das vorhandene Angebot den Nerv der Konsumenten nicht mehr trifft, dann gehen die Umsätze zurück und dies stellt die Nutzung des Objektes als Handelsimmobilie in Frage. Mit anderen Worten: Es ist weder die sanierte Immobilie, noch die energieeffiziente Fassade, sondern in erster Linie der Konsument, der über die langfristige Nutzung einer Handelsimmobilie entscheidet.

Was braucht der Konsument?
Jährlich werden die österreichischen Einkaufszentren von rund 335 Millionen Menschen besucht. Dies ergibt einen jährlichen Schnitt von rund 40 Besuchen für jeden Österreicher. Wieso werden Shopping Center so oft frequentiert, obwohl sie als umweltschädlich und Feind der städtischen Einkaufsstraßen und kleineren Geschäfte in den Innenstädten gelten?

„Der Handel ist in unserer Gesellschaft lange nicht mehr auf Versorgung ausgerichtet“, erklärt Oberweger. „Was wir suchen, ist der emotionale Wert einer Ware.“ Vieles von dem was wir heute kaufen, brauchen wir nicht unbedingt oder überhaupt nicht. Wir kaufen aber diese Ware in dem Gefühl, dass wir dadurch an sozialen Status oder Modernität gewinnen, dazu gehören, erfolgreicher, schöner oder jünger werden. Damit dies funktioniert – und die Besucherzahlen sowie die steigenden Marktanteile der Einkaufszentren belegen dies – bedarf es einer entsprechenden Inszenierung. Einkaufszentren bieten den perfekten Raum dafür und schaffen eine Atmosphäre, in der wir für den emotionalen Zusatznutzen einer Ware empfänglich werden. Viele „Kleinigkeiten“ spielen hier eine Rolle: perfekt inszenierte Ware, verführerische Auslagen, eine außergewöhnliche Shop- und Mall-Architektur, besondere Materialien und komplexe Beleuchtung, etc.

Dies bedeutet jedoch nicht, dass Einkaufszentren grundsätzlich nur auf der grünen Wiese entstehen können. Aktuell sind viele der geplanten Projekte in den Stadtgebieten, ja sogar im Zentrum der Stadt angesiedelt. Dies hat nicht so sehr damit zu tun, dass Konsumenten die bestehenden Agglomerationen am Stadtrand nicht mehr besuchen wollen. Vielmehr hat es mit einer Sättigung – es gibt schon sehr viele Shopping Center – und mit einer politischen Entscheidung zu tun, die aus dieser Sättigung resultiert: Neue Standorte werden grundsätzlich nur mehr dann genehmigt, wenn sie sich in Stadtstrukturen besser integrieren und keine negativen Auswirkungen auf die bestehenden Handelsagglomerationen haben.