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Der Boom nähert sich dem Ende

Neidvoll blicken Politiker, Unternehmer und Konjunkturforscher über den Atlantik: Die US-Bürger frönen dem Konsum wie eh und je. Eine schwächelnde Binnennachfrage – die Achillesferse der deutschen Wirtschaft – ist dort kein Thema. Noch nicht. Denn dass die Amerikaner ihr Geld so bereitwillig mit vollen Händen ausgeben, hat einen Grund: die seit Jahren boomende Immobilienwirtschaft. Die Vorzeichen könnten sich jedoch bald umkehren.

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Eigenheimbesitzer in den USA hatten bisher gut lachen: Der Wert ihrer Wohnimmobilien ist in den vergangenen fünf Jahren durchschnittlich um 9,5 Prozent pro Jahr gestiegen. Allein vom 4. Quartal 2004 bis zum 4. Quartal 2005 kletterte der Preisindex für Einfamilienhäuser um 13 Prozent, während sich die Verbraucherpreise im selben Zeitraum nur um gut 4 Prozent erhöhten. In bestimmten, besonders gefragten Lagen fiel die Wertsteigerung noch imposanter aus.

In Washington D.C., Kalifornien, Florida, auf Hawaii und in Nevada haben sich die Preise für Einfamilienhäuser binnen fünf Jahren mehr als verdoppelt. Im vergangenen Jahr schoss allerdings die Hauptstadt des Bundesstaates Arizona den Vogel ab. Der Wert der Immobilien legte im sonnigen Phoenix um fast 40 Prozent zu. Hinter den beeindrucken­den Wertsteigerungen in den USA stecken verschiedene Faktoren:

Die verfügbaren Einkommen sind zwischen 2000 und 2005 um ein gutes Viertel gestiegen – beim Häuserkauf bzw. der Investition in Immobilien besteht somit mehr finanzieller Spielraum.
Zugleich sehnten sich die Leute nach dem New Economy Crash nach einer wertbeständigen Anlageform – Immobilien waren stärker gefragt.

Ein Übriges tat das niedrige Zinsniveau: Die Hypothekenzinsen befanden sich in den USA lange auf einem Rekordtief, was den Zugang zu Wohneigentum sehr erleichterte. Doch der Immobilienboom in den Vereinigten Staaten nähert sich seinem Ende. Die Zahl der Baugenehmigungen war Anfang dieses Jahres um 4,4 Prozent geringer als vor Jahresfrist, zugleich werden weniger Häuser fertig gestellt. Einer der Gründe dafür ist, dass die Hypothekenzinsen wieder steigen. Noch im Juni 2005 lag der Satz für Baukredite mit 30-jähriger Laufzeit bei 5,53 Prozent, Ende des Jahres waren es schon 6,22 Prozent. Möglicherweise wird auch die steuerliche Abzugsfähigkeit von Hypothekenzinsen bald eingeschränkt.

Zur Verunsicherung trägt überdies die zunehmende Diskussion über ein Platzen der Spekulationsblase auf dem Immobilienmarkt bei. Nicht wenige Skeptiker befürchten, dass es so ausgehen könnte wie in Japan Ende der achtziger Jahre. In diesem Fall käme auch die Weltwirtschaft nicht ungeschoren davon.

Bislang deutet allerdings vieles daraufhin, dass es glimpflicher abläuft. Die Immobilien sind in den USA längst nicht so stark überbewertet wie seinerzeit in Japan. So sind die Häuserpreise kaum stärker gestiegen, als es die höhere Kaufkraft aufgrund von Zins- und Einkommensentwicklung vorgezeichnet hat. An einzelnen Standorten sieht das zwar etwas anders aus, für die USA insgesamt kann man jedoch eher von einem verlangsamten Preisanstieg als von einem massiven Preisverfall ausgehen.

Für die Kauflaune der US-Bürger dürfte aber auch das nicht folgenlos bleiben. So entfällt die Möglichkeit, den persönlichen Kreditrahmen mit der Wertsteigerung der Immobilien immer weiter auszudehnen. Zudem hat ein gutes Drittel der Hypothekenkreditnehmer Verträge mit variabler Zinsbindung abgeschlossen – wie üblich in Zeiten fallender Zinssätze. Steigen nun die Zinsen wieder, während die Immobilien weniger an Wert gewinnen, kratzt das an der Vermögenslage und am verfügbaren Einkommen der Haushalte. Bei einer Sparquote von 0 Prozent könnte das durchaus auf Kosten des privaten Konsums gehen.