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Der Aufschwung geht weiter

Der seit zwei Jahren anhaltende Aufwärtstrend an den großen europäischen Büromärkten setzt sich fort. Vermietungsumsätze und Mietpreise steigen, während Leerstände und Renditen weiter sinken. Allerdings ist die Aufwärtsbewegung nicht mehr so stark wie in den Vorquartalen. Das ist die Kernaussage des vierteljährlich erscheinenden Immobilien-Barometers der IVG Immobilien AG und Cushman & Wakefield für das dritte Quartal 2006.

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„Erstmals liegt in Europa die Spitzenrendite in einer Metropole unter 4 Prozent - in Madrid müssen sich Investoren bei erstklassigen Objekten mit 3,75 Prozent zufrieden geben“, sagt Bernd Kottmann, Vorstand Portfoliomanagement von IVG. Ein weiterer deutlicher Rückgang der Rendite sei zwar unwahrscheinlich, aber aufgrund des anhaltenden Anlagedrucks auch nicht ausgeschlossen. Bemerkenswert ist für ihn zudem die Entwicklung Moskaus. Trotz der politischen Unsicherheiten in Russland bildet die Hauptstadt bezüglich Vermietungsvolumen, Höchstmiete und Leerstand nunmehr zusammen mit Paris und London das europäische Spitzentrio.

Entwicklung der Vermietungsumsätze uneinheitlich
Fast 2,7 Millionen m²wurden im dritten Quartal 2006 in den untersuchten 22 europäischen Metropolen vermietet. Gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres ist das ein Plus von 5,3 Prozent. Mit 19,4 Prozent legte das Umsatzvolumen in den vier zentral- und osteuropäischen Städten wieder deutlich stärker zu als in Westeuropa mit 2,3 Prozent.

Mit 561.000 m² wurden in Paris die meisten Büroflächen vermietet, gefolgt von Moskau mit 336.000 m² und London mit 238.000 m². In Stockholm verdoppelte sich das Vermietungsvolumen im Vergleich zum dritten Quartal 2005. Frankfurt erlebte mit 38,9 Prozent den zweithöchsten prozentualen Zuwachs, gefolgt von Moskau mit 31,7 Prozent.
Einige Städte verzeichneten deutliche Umsatzrückgänge, stellten IVG und Cushman & Wakefield fest. So ging er in Rom um 84,5 Prozent zurück, in Lissabon um 45,6 Prozent und in Mailand um 32,3 Prozent.

Leerstand sinkt fast überall
„Die Leerstände sind fast überall in Europa auf ein normales Niveau gefallen, es gibt sogar vereinzelt wieder Verknappungstendenzen“, sagt Kottmann. Die meisten Büros stehen in Amsterdam mit 18 Prozent leer, vor einem Jahr waren es noch 20 Prozent. In Frankfurt beträgt die Quote 16,8 Prozent. Dort ging der Leerstand nur innerhalb eines Quartals um 1,2 Prozentpunkte zurück. Hoch ist der Leerstand noch in Stockholm mit fast 15 Prozent und in Budapest mit 12,4 Prozent.

Ein bereits niedriges Flächenangebot konstatieren IVG und Cushman & Wakefield hingegen in Moskau (2,6 Prozent Leerstand), Barcelona (5,4 Prozent), Wien (5,5 Prozent) und Madrid (5,9 Prozent). Den stärksten Rückgang gab es auf Jahressicht gesehen in Stockholm: um minus 4,2 Prozentpunkte. Leicht zugelegt hat der Leerstand nur in Rom (plus 0,2 Prozentpunkte), in Düsseldorf blieb er stabil, in allen anderen 20 Metropolen ging er zurück.

London, Paris und Moskau am teuersten
Die Spitzenmieten steigen nur noch an wenigen Standorten signifikant, stellen IVG und Cushman & Wakefield fest. Die stärksten Zuwächse gab es auf Jahressicht in London (plus 19,4 Prozent), Zürich (plus 12 Prozent) und trotz der stark gefallenen Vermietungsumsätze in Rom (plus 9,6 Prozent). In 13 der untersuchten Metropolen blieb die Höchstmiete entweder stabil oder stieg nicht mehr als drei Prozent innerhalb von zwölf Monaten. Gesunken ist die Spitzenmiete nur in Stockholm, um minus 10,1 Prozent.

Die höchste Miete muss in London mit über 125 Euro bezahlt werden. „In der britischen Hauptstadt beträgt bereits die Durchschnittsmiete 82,70 Euro, sie ist innerhalb eines Jahres um 32,3 Prozent gestiegen. Das zeigt, wie stark dort die Flächennachfrage insgesamt ist“, erläutert Kottmann.
Der zweitteuerste Standort in Europa ist Paris mit 58,30 Euro. Danach folgt bereits Moskau mit einer Spitzenmiete von 46,70 Euro und einer Durchschnittsmiete, die mit 43,30 Euro nur unwesentlich darunter liegt. Eine sehr teure Stadt ist auch Zürich mit 42 Euro Höchstmiete. Die niedrigsten Mieten für erstklassige Büros müssen in Warschau (18 Euro), Budapest und Prag (18,50 Euro) und Wien (19 Euro) bezahlt werden.

Renditen historisch niedrig
„Die Renditen für erstklassige Büroobjekte haben an einigen europäischen Bürostandorten historische Tiefststände erreicht“, sagt IVG-Vorstand Bernd Kottmann. In Madrid fiel der Wert gar auf 3,75 Prozent, ein Jahr zuvor waren es noch 4,5 Prozent. Auch in Barcelona sind Bürogebäude äußerst begehrt. 4,25 Prozent beträgt dort die Rendite in Spitzenlagen. In London liegt der Wert für erstklassige Objekte bei 4 Prozent, in Paris bei 4,5 und in Stockholm bei 4,75 Prozent.

Die höchste Rendite weist Moskau mit 9,5 Prozent aus. Dann folgen Budapest mit 6,25 und Lissabon mit 6 Prozent. In Düsseldorf ist die Rendite mit 5,75 Prozent inzwischen höher als in den zentraleuropäischen Metropolen Prag (5,5 Prozent) und Warschau (5,7 Prozent). Auch die anderen deutschen Städte liegen deutlich über dem westeuropäischen Renditedurchschnitt von 4,75 Prozent.

Auf Jahressicht gesehen sank die Durchschnittsrendite der 18 westeuropäischen Standorte um 0,6 Prozentpunkte, die der vier zentral- und osteuropäischen Metropolen um 2 Prozentpunkte. Innerhalb des vergangenen Quartals betrug der Rückgang jedoch nur noch 0,05 und 0,2 Prozentpunkte, was zumindest in Westeuropa faktisch Stabilität bedeutet. Der Renditeverfall hat sich damit abgeschwächt.