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DEGI Research: Aufschwung am gewerblichen Immobilienmarkt

Ausländische Investoren setzen auf günstige Rahmenbedingungen Institutionelle entdecken Regionalstandorte wieder.

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Das Research der DEGI Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbH sieht den Markt für deutsche Gewerbeimmobilien am Beginn eines Aufschwungs. Das geht aus ihrem aktuellen Marktreport Deutschland 2006 „Neue Perspektiven“ hervor. Allerdings warten viele Akteure die Nachhaltigkeit des neuen Trends ab, bevor sie am Markt aktiv werden. „Gerade jetzt ist auf Investorenseite Mut und Unternehmertum gefragt, das sich abseits der klassischen Neubauinvestitionen bewegt“, analysiert Dr. Thomas Beyerle, Leiter Research und Strategie bei der DEGI.

Entsprechende Investitionsbereitschaft haben im vergangenen Jahr insbesondere ausländische Finanzinvestoren bewiesen, die aufgrund günstiger Rahmenbedingungen in hohem Maße auf dem deutschen Immobilienmarkt aktiv wurden.

Vermietungsumsätze steigen um 12 Prozent – Spitzenmieten stabil
In den deutschen Bürozentren sind 2005 die Vermietungsumsätze im Vergleich zum Vorjahr insgesamt um 2,7 Mio. m² bzw. 12% gestiegen. Lediglich in Dresden, Düsseldorf, Hamburg und Stuttgart waren die Vermietungsumsätze 2005 rückläufig. Frankfurt hingegen ist mit 41% Zuwachs bei den Vermietungen und der höchsten Umschlagshäufigkeit die dynamischste deutsche Bürometropole. Insgesamt liegen die Flächenumsätze wieder über dem langjährigen Durchschnitt. In einzelnen Investmentzentren wie Stuttgart und Hamburg sind 2005 die Leerstände bereits gesunken, an anderen wie Leipzig und Frankfurt befindet sich der Leerstand noch auf historischem Höchststand.

Die Researcher rechnen punktuell mit einer Verfestigung des strukturell hohen Leerstandsniveaus einhergehend mit einer weiteren Spreizung des Gesamtmarkts. „Die Leerstandsrate als alleiniges Beurteilungsparameter für Immobilienstandorte hat ausgedient“, erläutert Beyerle. So werde trotz hoher Leerstände mit zunehmender Bautätigkeit in innerstädtischen Lagen zu rechnen sein. Die Spitzenmieten sind 2005 mit Ausnahme Berlins stabil geblieben und vereinzelt sogar gestiegen.

Starke Impulse durch ausländische Investoren
In den fünf bedeutenden Immobilienzentren Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München stieg das Transaktionsvolumen 2005 um 70%, wobei der Anstieg in der Mainmetropole von 1,2 Mrd. Euro auf 3,1 Mrd. Euro am deutlichsten war. Großen Anteil an dieser Entwicklung hatten insbesondere ausländische Investoren, die im Vertrauen auf eine nachhaltige Konjunkturerholung auf Mietsteigerungspotenziale setzen und bei dem relativ niedrigen Zinsniveau einen Großteil Ihrer Investitionen fremd finanzieren. Teilweise stehen ausländische Investoren für weit mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens wie in Frankfurt (59%), München (63%) und Berlin (73%). Beyerle geht davon aus, dass der deutsche Immobilienmarkt auch noch in den kommenden anderthalb Jahren das bevorzugte Ziel internationaler Finanzinvestoren sein werde.

Insgesamt stammen von den 41,2 Mrd. Euro, die in deutsche Immobilien investiert wurden, 37,0% aus Deutschland, 29,7% aus Großbritannien, 7,6% aus den übrigen EU-Ländern, 20,5% aus den USA und nur 5,3% aus anderen Ländern. Auch bei der geographischen Verteilung der deutschen Auslandsinvestitionen von 7,5 Mrd. Euro sticht die Verflechtung in Europa hervor: 69,2% gingen ins europäische Ausland, 26,9% nach Nordamerika und bislang nur 3,9% in den asiatisch-pazifischen Raum.

Zunehmender Wettbewerb zwischen westdeutschen Büroimmobilienmärkten
Bei der Betrachtung der deutschen Büroimmobilienmärkte nach Gesamtrendite und Risiko lassen sich drei Muster erkennen: die ostdeutschen Bürozentren, die westdeutschen Bürozentren und Frankfurt als Sonderentwicklung. Dabei zeichnet sich im rollierenden 10-Jahres-Vergleich eine starke strukturelle Annäherung der westdeutschen Bürozentren ab. „Sie werden dadurch in zunehmenden Standortwettbewerb treten“, erwartet der DEGI-Chefanalyst.

Flächenexpansion und Konsumzurückhaltung im Einzelhandel
Rückläufige Umsatzzahlen, steigendes Flächenangebot und sinkende Flächenproduktivität kennzeichnen die Situation des deutschen Einzelhandelsmarktes ebenso wie überdurchschnittliche Renditen und eine hohe Nachfrage vor allem ausländischer Investoren nach gut organisierten Objekten. Auf jeden Bundesbürger fallen derzeit 1,4m² Einzelhandelsfläche. „Deutschland hat im internationalen Vergleich und gemessen an den Einzelhandelsumsätzen enorme Überkapazitäten aufgebaut“, konstatiert die Studie. Trotzdem sind Einzelhandelsimmobilien in Toplagen aus Investorensicht immer noch attraktiv und können in den Investmentzentren zwischen 4,6% und 7,7%, in Mittelzentren sogar mit bis zu 10% rentieren. Dabei entwickeln sich die Mietpreise zwischen hochfrequentierten 1A-Lagen und 1B oder 2er-Lagen immer weiter auseinander.

Diversifikations- und Renditepotenzial in B-Standorten
Beim Investitionsverhalten der Offenen Immobilienfonds macht der Marktreport neben dem Trend zu Internationalisierung auch eine Regionalisierung der Investitionen aus. 2005 wurden in Umkehrung der Verhältnisse des Vorjahres 59% der Investitionen an B-Standorten getätigt und nur 41% in den Bürozentren. Die DEGI-Researcher haben rund 60 sogenannte B-Standorte mit weniger als
5 Mio. m² Bürofläche genauer untersucht. Diese sind auch aufgrund des überdurchschnittlichen Anteils der Eigennutzer durch eine geringere Volatilität gekennzeichnet. Darüber hinaus bieten sie ein erhebliches Diversifikationspotenzial sowohl untereinander aber auch gegenüber
A-Standorten. Die Spitzenmieten sind an B-Standorten deutlich geringer, wohingegen die Nettoanfangsrendite im Schnitt um 1,8 Prozentpunkte höher als in den Bürozentren liegt.