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Corpus nutzt Boom auf dem Markt für Einzelhandelsimmobilien

Die Corpus Immobiliengruppe baut ihr Geschäft mit Gewerbeimmobilien deutlich aus. Damit reagiert das Düsseldorfer Unternehmen, das im Bereich Wohnen mit 10 000 Einheiten fest etabliert ist, auf die allgemeine Belebung im Gewerbeimmobilienmarkt und sieht hier die Chance, durch eine Politik der gezielten Risikostreuung sein Portfolio insbesondere im Segment Einzelhandelsimmobilien auszubauen. Mit einem Budget von 500 Mill. Euro plant Corpus deshalb gemeinsam mit der Citigroup Property Investors in London den Kauf von Immobilien in attraktiven Lagen großer deutscher Städte. Dafür gründeten Citigroup und Corpus eine gemeinsame Investitionsplattform, in die jeder Partner jeweils 50 % des Eigenkapitals einbringt. Das Asset Management übernimmt die auf Gewerbeimmobilien spezialisierte Sireo Real Estate GmbH in Heusenstamm, an der die Corpus Immobiliengruppe seit vergangenem Jahr mit 50,4% die Mehrheit hält.

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Wie günstig die Voraussetzungen für eine Diversifizierung im Bereich Gewerbeimmobilien sind, belegen die jüngsten Marktzahlen. Nach Angaben des Maklerhauses Atisreal wechselten in den ersten neun Monaten 2006 Gewerbeimmobilien im Wert von knapp 30 Mrd. Euro den Besitzer. Das war gemessen am Vorjahr eine Steigerung von 135%. Der größte Anteil entfiel mit 47 Prozent auf Einzelhandelsobjekte. Vor allem das große Interesse ausländischer Investoren hat in Deutschland für eine Belebung dieses Marktsegmentes gesorgt. Den Gesamtwert der Handelsimmobilien mit einer Fläche von fast 120 Mill. qm beziffert Deutsche Bank Research auf 160 bis 200 Mrd. Euro. Ein großes Potenzial also.

Dem steht eine Handelsbranche gegenüber, die seit Jahren unter der schwachen Konsumkonjunktur leidet. Für 2006 hat der Hauptverband des Deutschen Einzelhandels (HDE) in Berlin nur ein mageres Umsatzwachstum von nominal 0,75% prognostiziert, real ist das gerade einmal der Umsatz des Vorjahres. Steigende Kosten für Energie, Kraftstoffe und Gesundheit ziehen immer mehr Kaufkraft ab, so dass der Anteil des klassischen Einzelhandels an den privaten Konsumausgaben seit Anfang der 90er-Jahre von 40 % auf heute unter 30 % gesunken ist. Dennoch wurde die Einzelhandelsfläche seit 2000 um jährlich 2 Mill. qm ausgeweitet, entsprechend sinken Flächenproduktivität und Mieten.

Was macht deutsche Einzelhandelsimmobilien für Investoren dennoch so attraktiv?

Zunächst die rein quantitative Betrachtung von Zahlen und Fakten. Die Differenz zwischen Mietrendite und Finanzierungszinsen ist noch günstig, was vor allem für Investoren mit hohem Fremdkapitalanteil interessant ist. „Der Zinsspread aus Mietrendite und langfristigen Finanzierungszinsen ist im Vergleich zu anderen europäischen Ländern hoch“, schreibt Deutsche Bank Research.

Auf einem Markt, der nicht wächst, ist es entsprechend wichtig, bei der Auswahl der Objekte klare Kriterien zugrunde zu legen. So konzentriert sich Corpus auf Städte mit großer Kaufkraft (Kaufkraftkennziffer über 100), mit einem großen Einzugsgebiet (Zentralitätskennziffer über 130) und positiver demographischer Entwicklung. Die bestehenden Mietverträge sollten drei Jahre nicht unterschreiten. Im Fokus der Düsseldorfer Immobiliengruppe stehen innerstädtische Objekte mit gemischter Nutzung aus Einzelhandel, Büros und Wohnungen sowie Fachmarktzentren in guter bis sehr guter Lage am Stadtrand und in der Nachbarschaft großer Städte wie München, Stuttgart, Köln, Düsseldorf, Hamburg, Berlin sowie dem Rhein-Main-Neckar- und dem Rhein-Ruhr-Gebiet. Großstädte also, die ungeachtet der harten Wettbewerbslage eine höhere Flächennachfrage bei stabilen bis steigenden Mieten aufweisen und die von der Verlängerung der Ladenöffnungszeiten zweifellos profitieren.