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conwert mit starker operativer Entwicklung im Geschäftsjahr 2007

Die börsenotierte conwert Immobilien Invest SE hat das Geschäftsjahr 2007 mit Rekordwerten bei sämtlichen Unternehmenskennzahlen abgeschlossen. Bei den Umsatz- und Ertragskennzahlen konnten substanzielle Steigerungen erzielt werden. Durch steigende Vermietungs- und Veräußerungserlöse erhöhten sich die Umsatzerlöse auf 363,11 Mio. Euro (+37 %). Das Betriebsergebnis (EBIT) konnte auf 172,53 Mio. Euro (+65 %) gesteigert werden. Stark entwickelten sich auch die Cash-Erträge, in denen Aufwertungsgewinne nicht berücksichtigt werden: Die Funds from Operations (FFO: Cash-Erträge nach Finanzergebnis) legten um 65 % auf 62,41 Mio. Euro zu, der Cash-Profit (Cash-Erträge nach liquiditätswirksamen Steuern) um 60 % auf 60,10 Mio. Euro.

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Deutlich gesteigert wurden auch die Immobilien-Kennzahlen: Das Immobilienvermögen erhöhte sich um 40 % auf 2,35 Mrd. Euro, die Gesamtnutzfläche auf 1.896.900 m² (2006: 1.322.400 m²). Ende des Geschäftsjahres umfasste das Immobilien-Portfolio somit 23.283 Mieteinheiten und 6.832 PKW-Stellplätze, nach 15.376 Mieteinheiten und 4.298 PKW-Stellplätzen im Vorjahr. Das Nettovermögen (NAV) je Aktie konnte innerhalb eines Jahres um 12 % auf €16,25 gesteigert werden.

„Das Geschäftsjahr 2007 war für conwert ein weiteres Erfolgsjahr. Das Portfolio wurde mit hochqualitativen Immobilien ausgebaut, die Erträge überdurchschnittlich gesteigert und die gesamte Unternehmensgruppe in Form eines voll integrierten europäischen Wohnimmobilienkonzerns neu ausgerichtet. Rekordwerte bei den Umsatz- und Ertragskennzahlen, vor allem aber die hohen Cash-Erträge bestätigen, dass unser Geschäftsmodell krisenresistent ist. conwert hat unter Beweis gestellt, den Wachstumskurs mit Immobilien-Investments und Immobilien-Dienstleistungen auch unter den geänderten Rahmenbedingungen am Immobilienmarkt optimal vorantreiben zu können“, kommentiert Johann Kowar, Vorsitzender des Geschäftsführenden Direktoriums, die Unternehmensentwicklung.

Ausbau des Immobilien-Portfolios und verstärkte Internationalisierung
conwert hat das Immobilien-Portfolio im Geschäftsjahr 2007 selektiv ausgebaut und den internationalen Anteil erhöht. Das Unternehmen hat dabei vor allem von der strategischen Ausrichtung auf hochwertige, innerstädtische Wohnimmobilien profitiert, die an allen Standorten stark nachgefragt waren. Neben Neuakquisitionen bildeten die Entwicklung von im Bestand befindlichen Immobilien und deren Vermietung sowie der Ausbau der laufenden Immobilienhandelsaktivitäten die Schwerpunkte der Geschäftstätigkeit.

Das Immobilien-Portfolio umfasste Ende 2007 insgesamt 1.590 Objekte (2006: 981) in Österreich, Deutschland und Osteuropa. Die Anzahl der Mieteinheiten erhöhte sich im Berichtsjahr auf 23.283, nach 15.376 im Vorjahr.

Die Gesamtnutzfläche erhöhte sich um 43 % auf 1.896.900 m². Mit 55 % der Gesamtnutzfläche entfiel erstmals mehr als die Hälfte auf Deutschland (Vorjahr 43 %), 39 % entfielen auf Österreich und 6 % auf die CEE-Region. Der Wohnungsanteil konnte mit 72 % weiter gesteigert werden (2006: 67 %).

Das Immobilienvermögen wurde im Vergleich zur Vorjahresperiode um 40 % auf 2,35 Mrd. Euro erhöht. 54 % des Immobilienvermögens entfielen auf Österreich. In Deutschland waren 42 % investiert, wobei sich der unterproportionale Anteil im Verhältnis zur Gesamtnutzfläche aus den im Vergleich zu Österreich günstigeren Einstiegspreisen und geringeren Developmentkosten erklärt. Die selektiven Investitionen im CEE-Raum trugen mit 4 % zum Immobilienvermögen bei.

Starke Entwicklung der Vermietungs- und Veräußerungserlöse
Die Umsatzerlöse beliefen sich im Geschäftsjahr 2007 auf 363,11 Mio. Euro. Verantwortlich für das Umsatzwachstum von 37 % gegenüber dem Vorjahr war eine starke Entwicklung der Vermietungs- und Veräußerungserlöse.

Die Vermietungserlöse konnten von 79,54 Mio. Euro auf 109,49 Mio. Euro gesteigert werden. Diese Entwicklung resultierte aus dem Flächenzuwachs im Rahmen des Portfolio-Ausbaus, Mietanpassungen, Neuvermietungen von Freiflächen sowie einem generell gestiegenem Mietniveau in den Kernmärkten der conwert. So konnten etwa die durchschnittlichen monatlichen Mieten im Wohnungssegment von 4,45 Euro/m² auf 4,73 Euro/m² angehoben werden.

Die starke Entwicklung der Mieterträge zeigt sich insbesondere in einer Like-for-Like-Betrachtung der primär auf Vermietung ausgerichteten Geschäftsfelder (Betrachtung eines unveränderten Immobilien-Portfolios auf Basis Ende 2006): Die Vermietungserlöse konnten innerhalb eines Jahres durch Steigerung der Durchschnittsmieten sowie der Neuvermietung von Zusatzflächen (z.B. Dachgeschoßausbau) und Leerflächenreduktion um 10 % gesteigert werden.

Die laufenden Verkaufsaktivitäten wurden im Geschäftsjahr 2007 intensiviert. Mit einem Zuwachs von 36 % auf 252,47 Mio. Euro konnte ein neuer Höchststand erzielt werden. Insgesamt hat conwert 74 Immobilien aus dem Hold- und Trading-Portfolio sowie zahlreiche Wohnungen verkauft. Der Veräußerungsgewinn belief sich im Vergleich zu den zuletzt bilanzierten IFRS-Werten auf 38,78 Mio. Euro, auf Cash-Basis gegenüber Anschaffungskosten sogar auf 53,86 Mio. Euro. Dazu Johann Kowar: „Die Nachfragedynamik nach Einzelliegenschaften und Kleinst-Portfolios war ungebrochen hoch, sodass wir bei unseren Verkaufsaktivitäten mit keinen negativen Auswirkungen aus der Liquiditätskrise konfrontiert waren. Mit 18 % Gewinnmarge auf die bereits aufgewerteten IFRS-Werte und 27 % Cash-Marge auf die Anschaffungskosten haben wir ausgezeichnete Erträge erzielt. Und gleichzeitig konnten wir, wie in all den Jahren zuvor, wieder unter Beweis stellen, dass wir für unsere Immobilien am Markt deutlich höhere Preise erzielen als die von den unabhängigen Sachverständigen festgestellten Verkehrswerte, die uns als Bilanzierungsbasis dienen.“ conwert-CEO Johann Kowar bekräftigt in diesem Zusammenhang, dass conwert von der Praxis der betont vorsichtigen Bilanzierung des Immobilienvermögens auch in Zukunft nicht abweichen werde.

Rekordwerte bei Ertragskennzahlen
Auf Basis der deutlichen Ausweitung des Immobilien-Portfolios und der Rekordwerte bei den Umsatzerlösen konnten auch bei sämtlichen Ertragskennzahlen neue Höchststände erzielt werden.

Das Betriebsergebnis (EBIT) erhöhte sich durch den außerordentlich guten Geschäftsverlauf um 65 % auf 172,53 Mio. Euro. Beigetragen zu dieser Ergebnissteigerung haben auch die Wertsteigerungen des Immobilien-Portfolios im Rahmen der Altbau-Development-Strategie. Die Neubewertung der Immobilien durch unabhängige Sachverständige führte zu einem Nettogewinn aus der Anpassung der Zeitwerte in Höhe von 97,84 Mio. Euro. Hauptursache für die Aufwertungen waren einerseits günstige Ankaufspreise im Rahmen von Paket-Akquisitionen, die eine Aufwertung ermöglichten, sowie Wert- und Ertragssteigerungen der Immobilien durch Development- und Neuvermietungs-Aktivitäten. Mit 97,84 Mio. Euro beliefen sich die Aufwertungen des Immobilienvermögens im Geschäftsjahr 2007 auf insgesamt 4,2 %. Die kumulierten Nettoaufwertungen des aktuellen Portfolios beliefen sich seit Unternehmensgründung auf 109,27 Mio. Euro. Johann Kowar sieht auch darin die konservative Bewertungspraxis des conwert-Portfolios bestätigt: „Der Aufwertung von 4,2 % stehen im selben Jahr Mietertragssteigerungen im bestehenden Portfolio von 10 % sowie Verkaufserlöse, die 18 % über den Schätzwerten liegen, gegenüber. Wir haben zu günstigen Konditionen in unterbewerteten Märkten selektiv eingekauft und uns von heiß gelaufenen Märkten in Osteuropa ferngehalten. Die von den Sachverständigen festgestellten Verkehrswerte sind somit nach unten fest abgesichert und bieten durch weitere Ertragsteigerungen im Rahmen der Development-Strategie Potenzial nach oben.“

Das Finanzergebnis war trotz eines signifikant höheren Finanzierungsvolumens mit -27,37 Mio. Euro (2006: -27,39 Mio. Euro) weitestgehend unverändert, sodass das Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) um 88 % auf 145,15 Mio. Euro gesteigert werden konnte. Das Konzernergebnis nach Anteilen anderer Gesellschafter erhöhte sich um 122 % auf 114,93 Mio. Euro.

Das Ergebnis je Aktie konnte trotz einer höheren Aktienanzahl um 51 % auf 1,46 Euro je Aktie erhöht werden, das adaptierte Ergebnis je Aktie auf Basis der liquiditätswirksamen Ertragsteuern auf 1,82 Euro (2006: 1,44 Euro).

Cash-Erträge steigen um über 60 %
conwert konnte die Erträge gegenüber dem Vorjahr vor allem auch auch auf Cash-Basis signifikant steigern. Die Funds from Operations (FFO nach Finanzergebnis), die auf EBT-Basis die Aufwertungsgewinne nicht berücksichtigen, konnten um 65 % auf 62,41 Mio. Euro gesteigert werden1. Der Cash-Profit, der als Netto-Cash-Ertrag vom FFO noch die liquiditätswirksamen Steuern abzieht, erhöhte sich auf 60,10 Mio, Euro ein Anstieg von 60 % gegenüber dem Vorjahreswert, womit „wir mit unserem Geschäftsmodell bewiesen haben, hohe Netto-Cash-Erträge erwirtschaften zu können und nicht von Aufwertungsgewinnen abhängig zu sein“, so Johann Kowar.

Der FFO je Aktie erhöhte sich um 11 % auf 0,79 % je Aktie, der Cash-Profit je Aktie von 0,70 Euro auf 0,76 Euro je Aktie.

Exzellente Finanzlage und 12 % NAV-Steigerung
Das Eigenkapital der conwert konnte durch eine Kapitalerhöhung, eine Wandelschuldverschreibung sowie das verbesserte Ergebnis auf 1.407 Mio. Euro erhöht werden. Die Eigenkapitalquote belief sich zum Bilanzstichtag auf 48 %. Die durchschnittliche Verzinsung der langfristigen Fremdverbindlichkeiten lag im Geschäftsjahr 2007 bei attraktiven 5,2 %. „conwert hat sich rechtzeitig gegen Zinsänderungsrisiken abgesichert und kann auch bei neuen Krediten auf Grund unserer Fundamentaldaten attraktive Konditionen erzielen. Im Durchschnitt liegt der Aufschlag zum EURIBOR bei 50 – 100 Basispunkten“, so Johann Kowar.

Deutlich positiv entwickelte sich auch das Nettovermögen (NAV) je Aktie, das in 12 Monaten um 12 % auf 16,25 Euro je Aktie gesteigert wurde. Der adaptierte NAV je Aktie, der auch stille Reserven im Immobilien-Portfolio und latente Steuern berücksichtigt, lag bei 20,78 Euro je Aktie (2006: 19,19 Euro je Aktie).

Fortsetzung des Wachstumskurses
Mit der strategischen Neupositionierung hat conwert im Jahr 2007 die Weichen für weiteres, organisches Wachstum gestellt. Im Bereich Immobilien-Investments wird conwert das Immobilien-Portfolio in Österreich, Deutschland und im CEE-Raum durch Akquisition selektiv ausbauen und durch Modernisierungs- und Development-Maßnahmen aufwerten. Durch laufende Handelsaktivitäten wird conwert auch in Zukunft attraktive Cashflows generieren können, um so die Innenfinanzierungskraft für weitere Projekte nachhaltig zu stärken. Im Bereich Immobilien-Dienstleistungen steht die Integration der übernommenen Gesellschaften und die damit verbundene Hebung von Synergieeffekten und Kosteneinsparungen ebenso im Fokus der Geschäftstätigkeit wie der Ausbau des Drittgeschäfts. Das Immobilien-Portfolio soll so im Laufe des Jahres 2008 auf rund 2,5 – 2,6 Mrd. Euro ausgebaut werden und die Dienstleistungsumsätze um rund 10 – 15 % gesteigert werden.

conwert verfügt über ausreichend finanzielle Mittel, um die geplanten Vorhaben zu finanzieren. „Sowohl der Investment-Bereich als auch der Dienstleistungs-Bereich wird positiv zur Umsatz- und Ertragsentwicklung beitragen, sodass wir insgesamt von deutlich über dem Vorjahr liegenden Ertragskennzahlen ausgehen. Für das Geschäftsjahr 2008 ist somit die Ausschüttung einer Dividende – zum ersten Mal in der Unternehmensgeschichte der conwert – fix eingeplant“, fasst Johann Kowar den positiven Ausblick zusammen. Auf Grundlage dieser Entwicklung erwartet conwert, dass sich der Substanzwert der Gesellschaft wie schon in den Vorjahren erhöhen wird.