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Stuttgart begehrter Einzelhandelsstandort

Posto’S

Comfort hat die Landeshauptstadt Baden-Württembergs im Zuge des Städtereports Stuttgart unter die Lupe genommen und die Ergebnisse zusammengefasst. Generell gilt Stuttgart als eine der begehrtesten Einzelhandelsstädte Deutschlands. Baden-Württembergs Landeshauptstadt ist die sechstgrößte Stadt Deutschlands. Sie stellt den eindeutigen Anziehungspunkt einer der größten und insbesondere wirtschaftlich potentesten und interessantesten Stadtregionen Deutschlands dar. Das Stadtbild ist durch viele Anhöhen, Täler und Grünanlagen geprägt, wobei sich das Zentrum in einem Kessel befindet und sich das Stadtgebiet über eine Höhendifferenz von fast 350 Metern erstreckt. Die wirtschaftliche Stärke Stuttgarts beruht auf der Vielseitigkeit der Wirtschaftsstruktur mit weltweit operierenden Unternehmen wie Daimler, Porsche oder Bosch und einem sehr lebendigen und gesunden Mittelstand mit hervorragend qualifizierten Arbeitskräften. Jeden zweiten Euro verdient die heimische Industrie im Ausland. Stuttgart und sein Umland sind landschaftlich und kulturell reizvoll. Die Tourismuszahlen sind ebenfalls seit Jahren steigend. Das Automobilmuseum von Daimler Benz ist das größte seiner Art.

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Bedeutung der Stadt als Einzelhandelsstandort
Stuttgart gilt mit seinen überdurchschnittlichen Kenndaten in Bezug auf Kaufkraft und Zentralität traditionell als begehrter Standort für national und international tätige Einzelhandelsunternehmen. Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen jedweder Größenordnung kann in den Top-Lagen nicht befriedigt werden, obwohl der Flächenzuwachs stetig anhält. Im Jahr 2012 wurden auf den City-Verkaufsflächen mehr als 1,7 Milliarden Euro umgesetzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz der Stadt liegt dabei mit 37,5 % ausgesprochen hoch. Ein Umstand, der die Leistungsstärke und Kompetenz des innerstädtischen Einzelhandels nachdrücklich unterstreicht, stellt Comfort-Partner Thorsten Kruczyna fest. Im Vergleich mit anderen deutschen Metropolen liegt Stuttgart mit einer Einzelhandelskaufkraft von 111,7 im Mittelfeld. Im Hinblick auf die Zentralität verweist nur Köln die Landeshauptstatt Baden Württembergs auf den zweiten Platz. Die Modezentralität ist ebenfalls mit 196,0 sehr hoch. Herausragend ist der Anteil des innerstädtischen Anteil der Verkaufsfläche am Gesamtumsatz der Stadt.

Charakterisierung der 1A-Lagen
Königstraße
• Absolute Top-1A-Lage
• Eine der frequenzstärksten Einkaufsstraßen in Deutschland
• Konsummeile mit Top-Branchenmix
• Sehr gute Lagequalität auf der gesamten Länge der Fußgängerzone
• Neue Mieter: NEO (Konzept von adidas), H&M woman (Relocation), Douglas Parfümerie (Übernahme der ehemaligen H&M-Fläche), Desigual, Runners Point
• Aktueller Mietpreis liegt bei 260 Euro/m²

Schulstraße
• Verbindung von der Königstraße zum Marktplatz und Breuninger
• Sehr hohe Passantenfrequenz, bedingt auch durch die schmale Gasse
• Kleinteilige Flächen aufgrund der Baustruktur
• Hoher Anteil an Anbietern aus der Food-Branche
• Aktueller Mietpreis liegt bei 150 Euro/m²

Stiftstraße
• Kurze, aber feine Luxusmeile in Stuttgart
• Anbieter wie z. B. Hollister, 7 for all mankind, Montblanc, Cartier, Escada, Louis Vuitton, Jil Sander, Etienne Aigner, Wellendorf
• Steigende Nachfrage nach geeigneten Einzelhandelsflächen
• Neue Mieter: Hollister
• Aktueller Mietpreis liegt bei 185 Euro/m²

Calwer Straße/Hirschstraße
• Heterogener Branchenmix
• Keine großflächigen Filialkonzepte
• Kleinteiliger, gemischter Besatz auf der Hirschstraße
• Hoher Anteil an Gastronomie, gemischt mit einer Reihe hochwertiger Anbieter auf der Calwer Straße
• Aktueller Mietpreis liegt bei 90 Euro/m²

Investment
Der Investmentmarkt in Stuttgart boomt weiter. Nach einem Traumjahr 2012 beginnt auch 2013 wieder mit bemerkenswerten Transaktionen. Über 400 Millionen Euro wurden in den ersten Monaten umgesetzt, was die hohe Nachfrage und die Attraktivität von Stuttgart wiederholt belegt. Die größte Transaktion war hierbei der Verkauf des innerstädtischen Quartiers Bülow-Carrée, welches alleine mit ca. 150 Millionen euro zu Buche schlägt. Während bisher immer Core und Core-plus Investments im Fokus standen, kann man in der Zwischenzeit feststellen, dass die Investoren auch etwas risikofreudiger werden und auch in den Bereich Value-Add gehen. Man kann Stuttgart nur attestieren, dass es sich hierbei um einen sehr gesunden Immobilienmarkt handelt, welcher aktuell durch die verschiedensten Großprojekte wie unter anderem Stuttgart 21 in großen Teilen im Umbruch ist, dies sich aber durchaus sehr verträglich darstellt. Auch in Zukunft wird Stuttgart einer der Hauptinvestitionspunkte in Deutschland bleiben, prognostiziert Immobilienexperte Thorsten Kruczyna von Comfort.

Fazit und Perspektive
Durch die Vielzahl der augenblicklich laufenden innerstädtischen Projektentwicklungen, wie das Milaneo, das Gerber und das Dorotheen Quartier, um nur die drei wichtigsten Projektentwicklungen zu nennen, wird die Innenstadt einen Verkaufsflächenzuwachs von über 100.000 m² bekommen. Dieser Zuwachs kann zu einer Umsatzverteilung in der Innenstadt führen, was wiederum Auswirkungen auf die bisher zu erziehlenden Spitzenmieten haben kann. Diese mögliche Umsatzverteilung und Auswirkung auf die Spitzenmiete in der Königstraße könnte vorallem das ca. 43.000 m² Verkaufsflächen umfassende „Milaneo“ auf dem, hinter dem Hauptbahnhof gelegenen, neu geschaffenen Mailänder Platz zu größten Teil zu verantworten haben, dieses ist nicht direkt an die 1A-Lage Königsstraße angebunden und wird somit höchstwahrscheinlich völlig autark laufen. Dieser Umstand führt dazu, dass sich die Kunden entscheiden werden müssen, Einkaufzentrum Milaneo oder die bewährte 1A-Lage, die Fußgängerzone Königstraße. Das Fazit der Einzelhandels- und Immobilienexperten von Comfort bleibt trotz der höchstwahrscheinlich zu erwartenden Umstände positiv. Stuttgart ist und bleibt einer der Top Einzelhandelsstandorte in Deutschland, der sich nach wie vor hoher Nachfrage nationaler und internationaler Filialunternehmen erfreut.