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Colonia Real Estate AG: Leerstandsrate in Berliner Teilportfolio gefallen

In den vergangenen 3 Monaten hat die Colonia Real Estate AG (ISIN DE0006338007; WKN 633 800), den Leerstand in Teilbereichen Ihres Wohnungsbestandes signifikant senken können.

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Als Ergebnis einer im Frühsommer 2007 gestarteten Neuvermietungsaktion im Portfolio Berlin-Marzahn mit insgesamt 2.488 Wohnungen konnte der Leerstand bereits in den Monaten Juli bis September von 15,7% auf 11,8% (inklusive neu abgeschlossener Mietverträge) deutlich gesenkt werden. Nach dem Eigentumsübergang auf die Colonia Real Estate AG zum 01.10.2006 konnte der Leerstand des Portfolio in 12 Monaten damit von ursprünglich 22,4% fast halbiert werden.

Gleichzeitig konnte der Leerstand im anderen Berliner Portfolio (Nauen) mit insgesamt 2.072 Wohneinheiten im gleichen Zeitraum von 9,1% auf 4,4% sogar mehr als halbiert werden Dies unterstreicht eindrucksvoll die Kompetenz der CRE Gruppe durch aktives Asset Management auch zum Zeitpunkt der Erwerbs als schwierig zu bezeichnende Wohnungsbestände erfolgreich zu bewirtschaften.

Vor dem Hintergrund dieser hervorragenden und über den Erwartungen liegenden Vermietungserfolge hat der Vorstand eine umfangreichen Prognoseplanung des Wohnimmobilienbestandes der Colonia Real Estate AG sowie des gesamten Marktumfeldes für die kommenden 5 Jahre erstellen lassen. Diese Analyse berücksichtigt ausschließlich die prognostizierte Entwicklung des aktuellen Wohnungsbestands von 19.778 Wohnungen. Die im Businessplan der CRE vorgesehen weiteren Zukäufe, sowie deren (Teil-)Verkäufe nach erfolgter Werterhöhung sind in der erstellten Analyse nicht enthalten. Die Analyse umfasst ein konservatives und ein optimistisches Szenario.

Demnach steigen die Jahresnettokaltmieten des Bestandsportfolios von rund 56,7 Mio. Euro Ende 2007 auf mindestens rund 65,9 Mio. Euro (+16,4%) Ende 2012 im konservativen Szenario oder auf 73,4 Mio. Euro (+ 22,8%) im optimistischen Szenario. Das Netto-Bewirtschaftungsergebnis (NOI) nach Verwaltungskosten und Kosten für die laufende Instandhaltung vor Zinsaufwendungen und Steuern (also weitgehend dem EBIT entsprechend), steigt von erwarteten 44,3 Mio. Euro Ende 2007 auf 52,5 Mio. Euro (+20,5%), respektive auf 59,9 Mio. Euro (+37,5%). Somit sinkt der Anteil der Bewirtschaftungskosten in Relation zu den eingehenden Mieten von 21,5% per Ende 2007 auf 19,6% beziehungsweise 17,6% im optimistischen Szenario per Ende 2012.

Das konservative Szenario geht lediglich von einer jährlichen, durchschnittlichen Mietsteigerung von 1,44% aus; im optimistischen Szenario werden aufgrund eines positiven Marktumfeldes jährliche Mietsteigerungen von 3,66% unterstellt. Dies entspricht einer Steigerung von derzeit 4,61 Euro je m² auf 4,95 Euro je m² im konservativen und auf 5,51 Euro je m² im optimistischen Szenario. Der kräftige Anstieg des operativen Cashflows beruht in erster Linie auf eine deutliche Reduzierung des Leerstandes von aktuell 15,7% auf 6,8% Ende 2012 im konservativen bzw. 7,3% im optimistischen Szenario. Der Leerstandsabbau im optimistischen Szenario ist geringer angesetzt, da überkompensierende und höhere Durchschnittsmieten angenommen wurden. Haupttreiber der Leerstandsreduzierung ist neben dem aktiven Vermietungsmanagement der Wohnungen die geplanten Modernisierungsmaßnahmen in den nächsten Jahren. Die laufende Instandhaltung wurde mit 4,88 Euro je m² pro Jahr angesetzt.

Für Modernisierungsmaßnahmen zur nachhaltigen Wertsteigerung des Gesamtbestandes sind bis Ende 2012 insgesamt 110 Mio. Euro oder 9,10 Euro je m² eingeplant. Diese Maßnahmen betreffen vorwiegend energieeffizientes Wohnen, also beispielsweise Wärme dämmende Fassaden und Fenster. Dadurch wird die Wohnqualität langfristig erhöht und gleichzeitig sinken die Nebenkosten der Mieter um bis zu 70%. Von diesen Investitionsmitteln sind bereits rund 40 Mio. Euro über subventionierte, zinsgünstige Kreditprogramme der KfW Bank genehmigt und können nach Baufortschritt abgerufen werden. Die Modernisierungsmaßnahmen in Höhe von 9,10 Euro je m² pro Jahr werden unserer Einsicht nach eine Erhöhung der durchschnittlichen Mieten in den renovierten Wohnungen von bis zu 0,90 Euro je m² und Monat erzielen lassen. Damit werden sich die Investitionen (vor Abschreibungen) innerhalb von 10 Monaten amortisieren was einer rund 100% Verzinsung des eingesetzten Kapitals gleich kommt. Im Vergleichzu den Ankaufsmultiplikatoren von 11.5 - 13.5 ist hierdurch also eine sehr effiziente Kapitalallokation getroffen worden.

Neben dieser alleinigen Betrachtung des aktuellen Wohnungsbestandes hat der Vorstand weiterhin das Wachstumsziel ausgegeben, jährlich neue kleinere bis mittlere Wohnungsbestände mit hohem Wertschöpfungs-potential in Höhe von 5.000 - 10.000 Wohnungen pro Jahr zu akquirieren. Unter Berücksichtigung von Gewinnrealisierungen durch Teilportfoliover-käufe strebt die CRE Gruppe an, im Jahre 2012 mindestens 50.000 Wohnungen zu besitzen.