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City Report Wuppertal

Noch immer wird wohl die Mehrzahl der Besucher die mehr als 361.000 Einwohner zählende Stadt Wuppertal wegen ihrer berühmten Schwebebahn aufsuchen. Seit 1901 bewährt sich die weltweit einmalige Schwebebahn im Stadtverkehr und prägt das Gesicht der Stadt. Aber auch die überregional bekannten Wuppertaler Bühnen mit Oper, Schauspiel und dem modernen Tanztheater Pina Bausch ziehen viele Besucher in die nordrhein-westfälische Stadt.

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Umgeben von bewaldeten Bergen liegt die Heimatstadt des ehemaligen Bundespräsidenten Johannes Rau langgestreckt im engen Tal der Wupper. Die zentrale Lage der Stadt und die gute verkehrliche Anbindung mit elf Autobahn-Anschlussstellen (A1, A46), IC- und ICE-Anschluss hat ganz wesentlich zu ihrer wirtschaftlichen Bedeutung beigetragen. Auch die Flughäfen von Düsseldorf und Köln sind in rund einer halben Stunde Fahrzeit erreichbar. Ehemals wirtschaftlich recht einseitig durch Textilveredelung und Metallverarbeitung geprägt, hat Wuppertal den Wandel zu einer diversifizierten Branchenstruktur mittlerweile geschafft. Weltweit bekannte und in Wuppertal ansässige Firmen sind beispielsweise Bayer, Vorwerk, Delphi, Erfurt oder Kugelfischer. Darüber hinaus ist Wuppertal seit 1991 Sitz des weltweit renommierten Wuppertal-Institutes für Klima, Umwelt und Energie.

Die Einkaufsstadt Wuppertal sei, wie Stefan Reichert, Prokurist der Lührmann Düsseldorf GmbH & Co.KG, vorwegnimmt, vor allen Dingen durch zwei weitgehend voneinander unabhängige Hauptzentren geprägt, die sich in einem immerwährenden Wettstreit um Zentrumsfunktion und Handelsumsätze befinden. Namentlich Wuppertal-Barmen und Wuppertal-Elberfeld - ehemals tatsächlich voneinander unabhängige Städte. In diesem Wettstreit gilt laut Stefan Reichert das Elberfelder Zentrum traditionell als bevorzugt und gewinnt gegenüber Barmen kontinuierlich an Gewicht.

Dieses Verhältnis wird auch an den Mietpreisen für Ladenlokale in 1A-Lagen deutlich. Mit Ausnahme der Mietpreise für sehr große Verkaufsflächen liegen die Barmer Mietpreise durchschnittlich 20 bis 30 % unter denen in Elberfeld. Allerdings, so Reichert weiter, mussten die Immobilieneigentümer in den vergangenen Jahren ohnehin in beiden Stadtteilen abhängig von der Mikrolage spürbare Mietpreisverluste bei Neuvermietungen ihrer Immobilien hinnehmen.

So sanken die Mietpreise für kleinere Ladenlokale um 80 – 120 qm in Wuppertal insgesamt zwischen 1997 und 2006 um 6,7%. Der aktuelle Mietpreis bei Neuvermietungen von Ladenlokalen dieser Art liegt nach Angeben Reicherts bei 70 Euro/qm.

Sowohl die Kaufkraftkennziffer (102,3, Quelle BBE, Köln) als auch die Zentralitätskennziffer (104,5 Quelle BBE, Köln) weisen Wuppertal als leicht überdurchschnittlichen Standort im bundesdeutschen Gefüge aus. Insbesondere die Zentralität aber sei, so Reichert weiter, für eine Stadt dieser Größenordnung als nicht eben berühmt zu bezeichnen, was an der außerordentlich großen Konkurrenz im unmittelbaren Umfeld läge, die für die nordrhein-westfälischen Ballungsräume nun einmal typisch seien.

Als absolute 1A-Lage in Wuppertal-Elberfeld ist der Bereich Alte Freiheit und Teile der Poststraße zu bezeichnen. Der stärkste Teil erstreckt sich von den City Arkaden über die Alte Freiheit zur Poststraße bis etwa zur kreuzenden Schwanenstraße, die selbst als B-Lage bezeichnet werden muss. In dem anschließenden Bereich der Poststraße Richtung Kerstenplatz werden die Ansiedlungen von Bestseller (Poststraße 4) und ab 2007 von Saturn (Neumarkt 1) nach Reicherts Ansicht für eine Frequenzsteigerung sorgen.

Der zwischenzeitliche Mietpreisverfall war seiner Ansicht nach ausschließlich dem ECE-Center geschuldet. Mittlerweile beruhigt sich die Lage aber wieder und die Preise stabilisieren sich. Aktuell sind nach Angaben Reicherts beim Verkauf von Geschäftshäusern in diesem Bereich wieder Kaufpreise zu erzielen, die dem 16,0 - 16,5 –fachen der Jahresmiete entsprechen. Diese Kaufpreisfaktoren hatten sich zwischenzeitlich bis auf 14 reduziert. Derzeit steige die Nachfrage nach Objekten in Wuppertal-Elberfeld, was auch durch die drei Verkäufe, die durch LÜHRMANN vermittelt wurden deutlich würde. Zum ersten ein Geschäftshaus an der Herzogstraße 15, zum zweiten ein Geschäftshaus an der Herzogstraße 1/Ecke Wall und insbesondere der Verkauf der ehemaligen Karstadt-Immobilie am Neumarkt 1 an den Projektentwickler Bauwert aus Berlin.

Ebenfalls als 1A-Lage, wenngleich etwas abgeschwächt, betrachtet Reichert die Herzogstraße vom Wall bis zur Hausnummer 19. Hier sei jedoch zu befürchten, dass sich die Lagequalität weiter verschlechtere. Geschäftshäuser wechseln hier zu Faktoren zwischen dem 13,0 und 15,0 –fachen den Besitzer. Die Tendenz, so Reichert, sei eher fallend.

Die Neuentwicklung am Neumarkt 1, der lange Zeit durch Stillstand geprägt war, stabilisiert und stützt die Lage auch in diesem Teil und wird vermutlich eine höhere Nachfrage nach Ladenlokalen im unteren, tendenziell eher schlechteren Teil der Poststraße, nach sich ziehen.

Wesentlich kritischer als Elberfeld betrachtet Reichert die Situation in Wuppertal-Barmen. Die Nachfrage nationaler und internationaler Filialisten sei hier sehr verhalten. „Große Teile der 1A-Lage am Werth haben an und für sich reinen Nahversorgungscharakter.“ meint Reichert. Geschäftshäuser erzielen hier Kaufpreisfaktoren zwischen dem 12,5 und 14,0 – fachen der Jahresmiete. Für Filialisten und überregionale Immobilieninvestoren sei ohnehin nur der Bereich am Werth zwischen alter Markt und Heubruch/Rolingswerth interessant. Darüber hinaus sei der Einzelhandelsbesatz stark lokal geprägt und auch eventuelles Interesse seitens der Investoren ginge vorrangig von lokalen Privatleuten aus. Wenngleich der Stadtteil Barmen durchaus seine Stärken aufzuweisen habe, so Reichert abschließend, werde dieser wohl auch künftig hinter der Entwicklung in Elberfeld zurückbleiben.