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CEE Immobilienmarkt widersetzt sich globalen Trends

Weltweit sind die Investitionen am Immobilienmarkt im ersten Halbjahr 2008 rückläufig. Gegen den Trend sind allerdings laut CB Richard Ellis (CBRE) zurzeit die Entwicklungen in den CEE Märkten, wo das Investitionsvolumen im ersten Quartal 2008 auf hohem Niveau lag, nämlich bei rund 3 Milliarden Euro. Diese Angaben machte CBRE auf der Immobilienmesse Real Vienna. Im Vergleich zum Jahr 2007 entspricht dies 21% des gesamten Jahresumsatzes – wobei das erste Quartal erfahrungsgemäß immer das Schwächste ist.

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Einen Trend beobachten die Experten von CB Richard Ellis allerdings: waren bis 2007 vor allem die zentraleuropäischen Märkte – Polen, Tschechien, Ungarn – von Interesse, verlagert sich das Investmentinteresse nun nach Südost- und Osteuropa. Ähnlich wie in Österreich, gehören die offenen Deutschen Immobilienfonds zu den aktivsten Investoren in den CEE Märkten, ebenso andere institutionelle Investoren, deren Aktivitäten sich in den kommenden Quartalen noch weiter verstärken sollten. Österreich gehört nach wie vor zu den stabilsten Märkten Europas.

Bei den Renditen ist in den CEE Märkten kein eindeutiger Trend zu sehen. Während in den zentraleuropäischen Ländern die Renditen leicht steigen, sind die Renditen in Russland bei 7,5% verhältnismäßig stabil. Für die südosteuropäischen Märkte kann kein eindeutiger Trend festgestellt werden, die Renditenentwicklungen sind von Stadt zu Stadt unterschiedlich. Für die kommenden zwei bei drei Quartale sieht Jos Tromp, Head of Research CEE bei CB Richard Ellis, einen leichten Anstieg der Renditen.

Nach wie vor hoch ist die Nachfrage am Büromarkt in den CEE Ländern. Allerdings sollte die Leerstandsrate in den kommenden Monaten steigen, da die Flächenproduktion zunimmt. In Prag beträgt sie am Ende des ersten Quartals 5,9%, in Moskau sogar 7,75%. Zum Vergleich: Europaweit – EU 27 – liegt die Leerstandsrate im ersten Quartal 2008 bei rund 6,76%, in Wien bei 4,9%.

In Moskau, Prag und Warschau sind die Durchschnittsmieten in den vergangenen Monaten leicht gesunken, während die Spitzenmieten weiter gestiegen sind. Im Zentrum von Prag ist eine Spitzenmiete pro m² von 23,9 Euro monatlich üblich, was um 10% mehr ist als im ersten Quartal 2007. Momentan gehen die Experten davon aus, dass dieser Aufwärtstrend auch 2008 nicht aufzuhalten sein wird. In Moskau stiegen die Spitzenmieten sogar um 21% im ersten Quartal 2008, der Trend geht – trotz geringerer Nachfrage von rund 23% - weiter noch oben. Spitzenbüromieten von monatlich 105,5 Euro pro m² sind in Moskau zurzeit üblich.

In keiner anderen europäischen Hauptstadt wird derzeit so viel gebaut wie in Moskau. In den nächsten zwei Jahren werden in Moskau rund 3,7 Millionen m² an neuen Büroflächen erwartet. Zum Vergleich: in Paris – Ile-de-France – werden in den kommenden 24 Monaten rund 1,968 Millionen m² neue Büroflächen fertig gestellt.

Demnach sind die Aussichten für die CEE Märkte optimistisch. Es werden dort im Sommer und Herbst interessante Investmentaktivitäten erwartet. „Qualität ist das Stichwort für Immobilieninvestments in der CEE Region“, bestätigt Andreas Ridder, Geschäftsführer von CB Richard Ellis Österreich und verantwortlich für die gesamte CEE Region. „Qualität“ bezieht sich dabei laut Ridder sowohl auf die Liegenschaften als auch auf die Lage.

Zudem äußerte sich Ridder auf der Real Vienna zu Österreich: „Investoren schätzen die Stabilität Österreichs. Vor allem die deutschen Anleger – wie die offenen Deutschen Immobilienfonds – nehmen österreichische Immobilien verstärkt in ihr Portfolio auf.“

Vor allem die stark steigende Vermietungsleistung in Österreich gibt Anlass zur Hoffnung: vom vierten Quartal 2007 auf das erste Quartal 2008 stieg die Anzahl der vermieteten Flächen um 10.000 m² auf 110.000 m².

Erfreulich entwickelt sich auch die Leerstandsrate in Wien: sie sank im 1. Quartal 2008 von 5,2% auf 4,9 % - und soll im zweiten Quartal noch weiter sinken. Grund ist die steigende Nachfrage, vor allem im Bereich großer, zusammenhängender Büroflächen in Wien und Umgebung. Damit stiegen auch die Spitzenmieten in diesem Jahr weiter an und betragen derzeit 22,5 Euro pro m² monatlich – Tendenz steigend. Einzig das Fertigstellungsvolumen blieb hinter der Erwartungen zurück: es betrug insgesamt in Wien rund 22.000 m² und ist damit das Geringste seit 2005.

Das große Interesse der offenen deutschen Immobilienfonds wird weiter anhalten. Das wird sich positiv auf das Investitionsvolumen im zweiten Quartal 2008 auswirken und den Markt wieder etwas beleben. Dazu Ridder abschließend: „Wir erwarten für die Zukunft eine stabile Vermietungsleistung in Österreich, das macht uns für ausländische Investoren so attraktiv und berechenbar. Gleichzeitig wird auch die Spitzenmiete hierzulande weiter ansteigen, nachdem sie viele Jahre gleich geblieben war.“