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Bürovermietungsmarkt Wiesbaden - Schwache 1. Hälfte

„Nach dem Spiel ist vor dem Spiel.“ Nach dem Rekordumsatzergebnis des Jahres 2005 ist auf dem Wiesbadener Büroflächenmarkt Ruhe eingekehrt. Im ersten Halbjahr 2006 blieben großflächige Anmietungen aus, stattdes- sen waren Anmietungen im kleinflächigen Segment charakteristisch. Grund zur Hoffnung auf eine dynamischere zweite Jahreshälfte geben die derzei- tigen Flächengesuche: Die Anfragen haben in den ersten sechs Monaten des Jahres 2006 erstmals seit 2002 wieder einen Aufwärtstrend zu ver- zeichnen. Allerdings: die Entscheidungswege der potenziellen Mieter sind lang. Selbst wenn neue Flächen eigentlich kurzfristig (bis zu sechs Mona- ten) benötigt werden, ist es durchaus möglich, dass sich der Vertragsab- schluss doch um einige Monate hinauszögert. Zudem gilt für Wiesbadens grundsätzlich am stärksten nachgefragtem Teilmarkt, der Innenstadt: kein Angebot > 5.000 m² - eine Einschränkung für dieses Suchklientel.

Die Leerstandsquote inkl. Untermietflächen konnte im Vergleich zur Jahres- mitte 2005 um 0,6 Prozentpunkte abgebaut werden. In naher Zukunft wird vor dem Hintergrund niedriger spekulativer Fertigstellungszahlen eine stabile Entwicklung der Leerstandsquote erwartet.

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Umsatz
In den ersten sechs Monaten 2006 wurden in Wiesbaden ca. 25.700 m² Bürofläche umgesetzt. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum (68.600 m²) bedeutet dies ein Minus von knapp 63 %. Immer noch deutlich im negativen Bereich (-27 % liegt der Vergleich mit dem Halbjahresdurchschnitt der letzten 10 Jahre (35.200 m²). Da der Markt derzeit gekennzeichnet ist von Flächentausch –Unternehmen ziehen in bessere Lagen, in bessere Gebäude zu günstigeren Konditionen - Flächenexpansionen also Mangelware sind, könnte das seit 1996 durchschnittlich erzielte jährliche Volumen von 72.000 m² in 2006 um bis zu 17 % unterschritten werden.

Getragen wurde das erste Halbjahresergebnis von 77 Mietverträgen, hiervon lagen 87 % im kleinflächigen Sektor unter 500 m². Vermietungen über 2.500 m² blieben komplett aus. Die durchschnittliche Flächengröße lag im ersten Halbjahr bei 331 m², im vergleichbaren Vorjahreszeitraum betrug diese, aufgrund der Großanmietung des Statistischen Bundesamtes, noch 763 m². Die Analyse des Umsatzes nach Branchen ergab, dass vier Branchen auf einen Anteil von 61 % kamen. Am stärksten waren unternehmensbezogene Dienstleister vertreten: Sie kamen auf ein Ergebnis von 5.300 m², entsprechend 21 % des Gesamtvolumens. Knapp unter diesem Ergebnis lag die Branche Bau/Immobilien mit 5.000 m² und einem Anteil von 20 %. Firmen aus dem Bereich Ausbildung, Gesundheit und Soziales kamen auf 2.800 m² (11 %), Unternehmen der EDV-Branche mieteten 2.600 m² (10 %).

Der traditionell beliebteste Unternehmensstandort ist und bleibt die Innen- stadt. Mit 8.900 m² entfiel mehr als ein Drittel des Umsatzvolumens auf diesen Teilmarkt. Ebenfalls stark zeigten sich auch Biebrich/Schierstein/ Walluf (4.300 m²), Erbenheim (3.800 m²) und die Mainzer Straße (3.800 m²).

Der größte Anteil des Umsatzvolumens entfiel mit knapp 53 % auf Flächen mit durchschnittlicher (B-Kategorie), weitere knapp 37 % auf Flächen mit erstklassiger Ausstattung (A-Kategorie). Veraltete Flächen (C-Kategorie) haben kaum noch Vermietungschancen.

Angebotssituation
Nachdem im ersten Halbjahr 2006 insgesamt 9.300 m² fertig gestellt worden sind, notierte der Büroflächenbestand Ende Juni 2006 ca. 2,18 Millionen Quadratmeter. Hiervon stand dem Vermietungsmarkt ein Angebot von 204.700 m² zur Verfügung. Dieses Angebot setzt sich zusammen 176.700 m² Leerstandsfläche sowie 12.500 m² Untermietfläche und gerade einmal 14.500 m² spekulativer Bürofläche im Bau. Diese wenigen spekula- tiven Flächen kommen bis Ende 2007 auf den Wiesbadener Markt. Wäh- rend das Leerstandsvolumen im Vergleich zum Vorquartal (176.100 m²) nahezu konstant geblieben ist, hat sich das Volumen der Untermietflächen um knapp 21 % reduziert (Q1 06: 15.800 m²). Untermietflächen wurden zum Teil abgemietet, teilweise wurden sie aber auch nach Auslauf der Mietver- träge zu klassischen Leerstandsflächen.

Die Leerstandsquote inkl. Untermietflächen hat sich gegenüber dem Vor- quartal leicht um 0,1 %-Punkte auf 8,7 % reduziert. Es ist davon auszugehen aus, dass der Leerstand inkl. Untermietflächen bis zum Ende dieses Jah- res auf einem stabilen Niveau bleiben wird. Die Fertigstellungspipeline weist für die zweite Jahreshälfte noch ein Neubauvolumen von 33.700 m² Bürofläche auf. Hiervon stehen dem Vermietungsmarkt jedoch lediglich noch 3.600 m² zur Verfügung, räumlich verteilt auf Erbenheim (2.900 m²) und die Innenstadt (700 m²). In 2007 kommen weitere 27.100 m² auf den Markt. Die Projekte befinden sich bis auf 500 m² im Teilmarkt Mainz-Kastel/ Mainz-Kostheim/Mainz-Amöneburg ausschließlich in der Innenstadt. Da der Wiesbadener Büroflächenmarkt weiterhin von einem sehr vorsichtigen Verhalten seitens der Projektentwickler und Eigentümer geprägt ist, kann mit einem Baubeginn eines Flächenpotentials rund einer halben Million m² vorerst nicht gerechnet werden. Erst wenn ein bestimmtes Kontingent an Vorvermietungen vorliegt, erfolgt eine Realisierung. Derzeit fehlen visionäre Projektentwicklungen gänzlich, den potenziellen Nutzern wird zu wenig „Appetit“ gemacht. Stattdessen herrscht Sicherheitsdenken. Nötig aber ist ein weniger konservativerer Umgang und in der Folge ein aktives Handeln sowohl auf der Nachfrage- als auch der Angebotsseite.

Mieten
Die in der Innenstadt erzielte Spitzenmiete bewegt sich seit 12 Quartalen in Folge konstant bei 12,50 Euro /m²/Monat. Bis Ende dieses Jahres wird sich an dieser Situation nichts ändern. Der bei den Incentives zu beobachtende Trend eines leichten Abbaus hält an. Bei der Analyse der Mietpreisgruppen zeigt sich, dass im ersten Halbjahr 2006 fast ein Viertel aller Abschlüsse zwischen 10,00 Euro und 12,50 Euro/m²/Monat getätigt wurde.