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Bürovermietungsmarkt Mainz - Plus von 28 Prozent

Drei Großanmietungen zwischen 1.000 m² und 3.700 m² führten in Mainz im ersten Halbjahr 2006 zu einem überdurchschnittlichen Umsatzergebnis (ein Plus von 28 % gegenüber dem 10-Jahresschnitt der ersten Halbjahre). Al- lerdings werden die kommenden sechs Monate voraussichtlich noch unter dem Umsatzniveau des Vergleichszeitraumes des letzten Jahres liegen. Nach 12 Monaten Stillstand in der Fertigstellungspipeline werden ab der zweiten Jahreshälfte peu à peu wieder neue Büroflächen den Bestand er- weitern. Das wird dem Mainzer Markt insofern gut tun, als der aktuelle Leer- stand inklusive der Untermietflächen zu einem Großteil aus durchschnittlich bis veralteten Flächen besteht.

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Umsatz
Die genannten Großanmietungen im 2. Quartal (Abschlüsse durch ein Han- delsunternehmen, eine Musikhochschule sowie einen unternehmensbezo- genen Dienstleister) führten zu einer Vervierfachung des Umsatzvolumens zwischen dem 1. und 2. Quartal (Q1: 2.900 m², Q2: 12.400 m²). Mit dem im ersten Halbjahr 2006 erzielten, beachtlichen Umsatzergebnis (15.300 m²) ist bereits Ende Juni drei Viertel des Gesamtergebnisses aus dem Jahr 2005 (20.100 m²) erreicht. Der 10-Jahresdurchschnitt der ersten Halbjahre liegt in Mainz bei 12.000 m², damit knapp 28 % unter dem jetzigen Umsatz- volumen. So erfreulich diese Zahlen für die ersten sechs Monate waren, so wenig lässt die Nachfragesituation bei größeren Anmietungen ein weiteres anmietungsstarkes zweites Halbjahr erwarten.

Es ist davon auszugehen, dass aufgrund der vor allem in der zweiten Jahreshälfte erwarteten Dominanz des kleinflächigen Bereiches bis maximal 250 m² am Jahresende nur ein Gesamtumsatz von zirka 20.000 m² realistisch ist. Auch bereits im ersten Halbjahr wurden 61 % der Mietverträge in diesem Segment unterschrieben, entsprechend einem Volumen von 2.400 m². Trotzdem lag die durchschnittliche Größe (546 m²) 57 % höher als im Vorjahreszeitraum (347 m²), dies aufgrund der drei Großanmietungen.

Den umsatzstärksten Teilmarkt bildet traditionell die Innenstadt. Hier konn- ten im ersten Halbjahr 2006 mit 9.100 m² knapp 60 % des Gesamtumsat- zes verbucht werden. Ebenfalls stark zeigte sich aber auch der Teilmarkt Weisenau/Großberg. Hier wurden 5.600 m², entsprechend 37 %, angemie- tet. Alleine diese beiden Teilmärkte deckten somit 97 % des Halbjahresum- satzes ab. Die Verteilung der umsatzstärksten Branchen stellt sich recht ausgeglichen dar. Mit 3.600 m² (18 %) führen Unternehmen aus der Bran- che Verlagswesen/Medien die Rangliste an. Mit 3.300 m² (16 %) folgen die Dienstleistungsunternehmen, auf den weiteren Plätzen liegen mit 3.000 m² (15 %) die öffentliche Verwaltung und mit 2.200 m² (11 %) Firmen aus Aus- bildung, Gesundheit und Soziales. Flächen mit veralteter Ausstattungsqua- lität hatten es im ersten Halbjahr 2006 weiterhin schwer auf dem Mainzer Büroflächenmarkt.

Potentielle Mieter entschieden sich in den zurückliegenden sechs Monaten zum Großteil für Flächen mit A- oder B-Qualität zusammen rund 99 %, entsprechend 15.100 m²). Nur rund 1 % (200 m²) des Umsatzes wurde in der Kategorie „veraltet“ vermietet.

Angebotssituation
Nach einem Jahr ohne Neubauflächen lag der Büroflächenbestand zur Jah- resmitte weiterhin bei knapp 1,2 Millionen Quadratmetern. Die Leerstands- quote inkl. Untermietflächen pendelte sich damit bei 8,0 % ein. Das Fläch- enangebot insgesamt weist ein Volumen von 102.800 m² auf, zusammen- gesetzt aus 89.400 m² Leerstandsfläche, 6.700 m² Untermietfläche und 6.700 m² spekulativer, im Bau befindlicher Fläche. In der zweiten Jahres- hälfte 2006 wird die Fertigstellung von Neubauflächen mit einem Volumen von 14.200 m² erwartet. Hiervon stehen dem Vermietungsmarkt noch 4.300 m² zur Verfügung, die verbleibenden 9.900 m² werden zur Eigennutzung errichtet. 2007 sollen weitere 13.000 m² den Büroflächenbestand erhöhen. Diese Flächen sind zu 23 % (3.000 m²) bereits vorvermietet, weitere 10.000 m² werden eigengenutzt. Alle Gebäude befinden sich aber noch in der Planung, sollten die Bauarbeiten nicht innerhalb der nächsten Wochen starten, ist mit der Fertigstellung im kommenden Jahr kaum noch zu rechnen. Für 2008 befinden sich noch einmal 2.400 m² spekulative Fläche im Bau, 8.000 m² spekulative Bürofläche sind in der Planung. Alle genannten Bauvorhaben werden ausschließlich in der Innenstadt realisiert. Der Mainzer Gewerbeflächenmarkt weist ein weiteres Potenzial von mehr als 100.000 m² Bürofläche auf. Für eine Realisierung bedarf es allerdings ein bestimmtes Kontingent an Vorvermietungen.

Mieten
Die Spitzenmiete notierte Ende Juni 2006 11,50 Euro/m²/Monat und ist seit einem halben Jahr stabil – Tendenz gleich bleibend. 43 % der abgeschlos- senen Mietverträge sind dem Segment zwischen 7,50 und 10,00 Euro/m²/ Monat zuzuordnen. Die gewichtete Durchschnittsmiete lag bei 8,95 Euro/ m²/Monat, 3 %über dem Ergebnis des Vorquartals (8,71 Euro/m²/Monat).