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Bürovermietungsmärkte 2007 nahezu unbeeindruckt von Subprime

2007 war ein Jahr wirtschaftlicher Turbulenzen. Während noch zu Jahresbeginn die Konjunkturprognosen eher verhalten ausfielen, profitierte die deutsche Wirtschaft bis zur Jahresmitte vom globalen Aufschwung. Die Vorhersagen für das Wirtschaftswachstum wurden stetig angehoben, teilweise auf bis zu drei Prozent. Mit „Subprime“ kam im Spätsommer die Wende. Die „Drei“ vor dem Komma verschwand schnell aus der Prognose der Auguren. Vor allem das letzte Quartal war charakterisiert durch eine Berg- und Talfahrt divergierender Meldungen: Aktienkurse auf Rekordniveau - Aktienkurse stürzen ab, Arbeitslosigkeit sinkt weiter, Binnennachfrage zieht an, Konsumenten kaufen wieder – Konsumenten sind verunsichert, Preise steigen so stark wie seit Jahren nicht mehr etc. Aber bei aller Unklarheit darüber, welche Auswirkungen die Krise 2007 in toto und tatsächlich haben wird, eines war deutlich geworden: der seit zwei Jahren anhaltende Beschäftigungsanstieg wurde zur tragenden Säule der Konjunktur, die deutsche Wirtschaft war weltweit wieder wettbewerbsfähig geworden, hat sich insgesamt als widerstandsfähig und robust erwiesen. Deutschland kann sich zwar nicht abkoppeln von Entwicklungen auf den Weltmärkten, aber es scheint gut gerüstet, um möglichen Gefahren begegnen zu können. Diese Faktoren werden auch 2008 dafür sorgen, dass Deutschland nicht in den Sog einer sich in den USA abzeichnenden Rezession hineingezogen wird. Sub-Prime, Ölpreis und Inflation sind allerdings Risikofaktoren, die Anleger, Investoren und Unternehmen das neue Jahr über begleiten werden. Und diese Risiken müssen sicherlich auch beim Blick auf die deutschen Immobilienmärkte angemessen berücksichtigt werden. Auch Wolkenkratzer wachsen eben nur scheinbar in den Himmel. Die Bodenhaftung ist das Gebot der immobilen Stunde. Das belegt der Blick zurück auf das Immobilienjahr 2007, genauso wie ein erster Blick voraus auf 2008.

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Leerstand weiter rückläufig
Für den Bürovermietungsmarkt lautet die Kernaussage: das Neubauvolumen hat seinen Tiefpunkt 2007 erreicht. Damit einher gehen zwei weitere Aussagen:

1. der Leerstand als Teil des Angebotes hat sich weiter reduziert. Im qualitativ hochwertigen Ausstattungsbereich liegt die Leerstandsquote mittlerweile bei nur noch rund 3 %. Die Folge ist ein erster erkennbarer Mangel an Top-Flächen in einigen Lagen.
2. Das Neubauvolumen zieht zwar an, generelle Überkapazitäten wird es aber nicht geben. Der Trend zum moderaten Abbau des Leerstands setzt sich fort.

Insgesamt standen Ende 2007 in den fünf deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München rund 6,73 Mio. m² leer (inkl. Untermietflächen). Damit hat sich der Leerstand im Verlauf des vergangenen Jahres um 8 % reduziert, die Quote sank von 10,7 % Ende 2006 um exakt 100 Basispunkte auf 9,7 %. Überdurchschnittlich hoch ist der Leerstand weiterhin in Frankfurt und Düsseldorf; die entsprechenden Leerstandsquoten lagen nach wie vor im zweistelligen Bereich (13,7 % bzw. 10,9 %). Unter der 10 %-Marke bewegten sich die übrigen drei Städte, die niedrigste Leerstandsquote wies dabei Hamburg mit 7,2 % auf, gefolgt von München (8,7 %) und Berlin (9,4 %).

Gerade in den innerstädtischen Lagen und in Objekten mit einer erstklassigen Ausstattung hat sich in den vergangenen 12 Monaten ein Trend weiter verfestigt: potentielle Mieter müssen auf im Bau befindliche oder projektierte Gebäude ausweichen. Neben der guten Nachfrage nach solchen Flächen hat das gegenüber 2006 mit immerhin –12 % deutlich geringere Neubauvolumen zu diesem Engpass beigetragen. In allen fünf Städten zusammen wurden zwischen Oktober und Dezember 2007 ca. 109.000 m² Büroflächen fertig gestellt, im Gesamtjahr waren es ca. 571.000 m² - mit regional deutlichen Unterschieden. Während Hamburg und München mit 212.000 m² bzw. 154.000 m² bereits wieder sechsstellige m²-Zahlen aufzuweisen hatten, hielten sich die Volumina in Frankfurt (37.000 m²), Berlin (55.000 m²) und Düsseldorf (79.000 m²) noch auf recht niedrigem Niveau – Tendenz in 2008 aber auch hier steigend.

Für alle fünf Städte zeigt die Pipeline für das laufende Jahr Fertigstellungszahlen in einer Größenordnung von zusammen rund 750.000 m² neuer Flächen. Dabei entfallen auf Hamburg und München mehr als 60 % der geplanten oder im Bau befindlichen Neubauflächen. Vom gesamten Volumen steht allerdings nur noch rund die Hälfte dem freien Markt zur Verfügung. 50 % sind bereits (vor)vermietet oder werden von Eigennutzern belegt. „Bei einer weiter auf hohem Niveau liegenden Nachfrage wird das für 2008 prognostizierte Neubauvolumen keinen Druck auf den Leerstand ausüben im Gegenteil: es könnte in Teilbereichen sogar helfen, bestehende Nachfragestaus zu beseitigen“, so Helge Scheunemann (Bild l.), Leiter Research Jones Lang LaSalle Deutschland.

Umsatz deutlich über Vorjahresniveau
Ein Abbau des Leerstands kann nur über den Markt geregelt werden, eine entsprechend hohe Nachfrage muss vorhanden sein. Und genau das war 2007 in einem Maße vorhanden wie seit dem Rekordjahr 2000 nicht mehr. Anders als vor sieben Jahren speiste sich dabei die Nachfrage aber nicht nur aus einer Branche (damals der „New Economy“), sondern stand auf einer breiten Basis, war Folge der positiven Arbeitsmarktentwicklung in nahezu allen Branchen. „Genau aus einer solchen Entwicklung ergibt sich ein konkreter Mehrbedarf an Büros“, so Scheunemann, „und der lag 2007 statistisch bei 1,4 Mio. m² in den fünf deutschen Immobilienhochburgen – bedingt allein durch eine positive Arbeitsmarktentwicklung“. Und weiter: „Alle Prognosen zum weiteren Beschäftigtenverlauf 2008 sind positiv, so dass wir nicht zuletzt deshalb auch für das laufende Jahr mit einer Nachfrage auf hohem Niveau rechnen. Das Umsatzergebnis von 2007 wird allerdings wohl nicht erreicht werden“.

In den Big 5 summierte sich das Umsatzvolumen auf insgesamt rund 2,97 Mio. m², ein Plus von 15 % gegenüber 2006 und nur 7 % unter dem Rekordjahr 2000. „Da Anmietungsentscheidungen überwiegend mit einem entsprechenden zeitlichen Vorlauf getroffen werden, hat die Finanzmarktkrise auch noch keine wesentlichen Auswirkungen auf die Bürovermietungsmärkte in 2007 haben können. Und wenn dann sogar eher in einer Beschleunigung anstehender Entscheidungen: Das letzte Quartal – häufig, aber nicht immer, das stärkste Quartal - erwies sich auch 2007 über alle fünf Hochburgen hinweg als das dynamischste des Jahres. Sein Anteil lag bei knapp 30 % am Gesamtumsatz des Jahres“, so Scheunemann.

Auf regionaler Ebene erwiesen sich Hamburg, München und - überraschend - Düsseldorf als Top-Performer. In der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt sorgte eine unerwartete Vielzahl an Abschlüssen in den letzten Wochen und Tagen des Jahres – darunter eine Anmietung über 60.000 m² - für einen sprunghaften Anstieg des Umsatzvolumens auf das beeindruckende Allzeithoch von 509.000 m², gegenüber 2006 eine Steigerung von 51 %. Die nördlichste Immobilienhochburg hat mit registrierten ca. 586.000 m² ebenfalls ihr Rekordjahr (aus dem Jahr 2000) übertroffen. Das gelang der südlichsten Immobilienhochburg zwar nicht, München steht aber mit einem Umsatz von 824.000 m² weiterhin einsam an der Spitze der absoluten Flächenvolumina.

„Düsseldorfs Megavermietung im Dezember spiegelte am Ende des Jahres noch einmal eindrucksvoll wider, was 12 Monate lang den deutschen Bürovermietungsmarkt im Gesamten charakterisierte: Vermietungsabschlüsse im fünfstelligen Quadratmeterbereich legten deutlich zu“. Das gilt auch für den Berliner Bürovermietungsmarkt, der allerdings trotz gestiegener Anzahl der Vertragsabschlüsse und des guten Umsatzvolumens von 503.000 m² unter dem Vorjahresergebnis blieb. Ein einzelner Abschluss wie 2006 durch den BND in einer Größenordnung von 100.000 m² gestaltet jeden Jahresvergleich schwierig.

Frankfurt als international geprägter Finanz- und Bankenstandort ist besonders anfällig für globale Störfeuer. Doch anders als etwa in London hat die Finanzmarktkrise bisher noch zu keinem weiteren Personalabbau und zu keinem nennenswerten Abflauen der Anmietungsaktivitäten in der hessischen Immobilienhochburg geführt. Insgesamt konnte 2007 ein Umsatzvolumen von 552.000 m² registriert werden, entsprechend einem Plus von 2 % im Einjahresvergleich. Allerdings: zu beobachten war ein deutlicher Rückgang der Anfragen nach Büroflächen in den letzten drei Monaten des vergangenen Jahres. Das könnten erste Anzeichen für eine verhaltenere Aktivität im laufenden Jahr sein. Insofern steht gerade das erste Quartal 2008 in Mainhattan unter besonderer Beobachtung.

Nettoabsorption als Spiegelbild der Bürojobzunahme
Konstant auf hohem Niveau zeigte sich die Nettoabsorption. Sie erreichte in allen fünf Städten zusammen für die letzten 12 Monate rund 1,1 Mio. m² und spiegelt damit die gute konjunkturell bedingte Beschäftigtenentwicklung wider, die sich überproportional positiv bei den Dienstleistungsunternehmen und damit bei den Bürobeschäftigten auswirkt.

Mietpreise steigen auf breiter Front
Die Mietpreise als Resultat der Angebots- und Nachfragerelation sind auch im letzten Quartal 2007 weiter gestiegen. Nicht nur in der Spitze und nicht nur in einer Stadt, auch die Durchschnittsmieten zogen an und ein Mietpreiswachstum konnte für jede Stadt registriert werden. Der über alle fünf Hochburgen berechnete Spitzenmietpreisindex liegt zwar immer noch um rund 16 % unter dem Höchststand des letzten Zyklus’ (2. Quartal 2001), im Ein-Jahresvergleich aber hat der Index um immerhin 4,6 % auf 87,0 Punkte zugelegt. Dies ist der höchste Indexstand seit dem zweiten Quartal 2003. Da Incentives weiterhin zwar gewährt, aber deutlich reduziert wurden, dürfte das reale Wachstum des Index noch höher anzusetzen sein.

Überdurchschnittlich stark zogen die Mietpreise in Frankfurt (+5,7 %) und München (+5,3 %) an. Als letzte der fünf Hochburgen zeigte auch Berlin eine Zunahme der Spitzenmiete: 21,00 Euro/m²/Monat bedeuten ein Plus gegenüber 2006 von immerhin 2,4 %.

„Für 2008 erwarten wir auf Basis einer weiterhin guten Nachfrage und weiter leicht rückläufiger Leerstände eine Fortsetzung des Mietpreiswachstums, wenn auch nicht mehr mit solch starken Steigerungsraten wie 2007“.