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Bürovermietungs- und Investmentumsatz in München haben Rekordniveau erreicht

Mit einem Bürovermietungsumsatz von rund 830.000 m² in 2007 hat der Münchener Büromarkt ein neues Spitzenergebnis erreicht. Davon haben Eigennutzer rund 130.000 m² Bürofläche vom Markt genommen. Seit 2003 hat das Vermietungsvolumen kontinuierlich um insgesamt circa 200.000 m² zugelegt. Dies sind die Zahlen, die die internationale Immobilienberatung Knight Frank heute aus Anlass ihrer offiziellen Büroeröffnung in München zum Münchener Büromarkt präsentiert. Neben Frankfurt verfügt das Unternehmen seit Herbst letzten Jahres über ein zweites Standbein in Deutschland.

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Rund ein Drittel des Vermietungsvolumens entfiel 2007 auf Großflächen von 5.000 m² und mehr. Damit wurden in dieser Größenklasse etwa doppelt soviel Flächen vermietet wie im Vorjahr. Der Vermietungsanteil im Münchener Umland lag bei etwa 27 Prozent. “Einige wenige großflächige Mietvertragsabschlüsse haben hier für einen Zuwachs von rund 50 Prozent im Vergleich zu 2006 gesorgt”, kommentiert Daniel Czibulas, Leiter der Vermietung in München.

Die Mieten haben in den letzten zwölf Monaten sowohl im Stadtgebiet als auch im Umland leicht angezogen. Die Spitzenmieten betragen nach Angaben von Knight Frank aktuell zwischen 30,00 und 31,00 Euro pro m² und Monat. Die Durchschnittsmieten im Stadtgebiet liegen bei rund 15,50 Euro pro m² und Monat.

In den letzten Monaten wurden viele Mietverträge für Flächen in Projekten abgeschlossen. Auch deswegen hat sich die Leerstandsrate nicht verringert, sondern im Vergleich zum Vorjahr inklusive kurzfristig beziehbarer Flächen im Bau mit 1,8 Mio. m² sogar leicht erhöht. Das entspricht einer Leerstandsrate von rund 9,4 Prozent bezogen auf den Großraum München und von etwa 8 Prozent im Stadtgebiet. Im Zentrum stehen jedoch kaum zusammenhängende Flächen von über 1.000 m² zur Verfügung, der Leerstand beträgt hier bereits unter 5 Prozent.

Eine anhaltend hohe Nachfrage nach Büroflächen im Allgemeinen und nach Großflächen im Besonderen wird zu einem weiter sinkenden Flächenangebot in der City und damit auch zu weiter steigenden Spitzenmieten führen. “Wir rechnen mit einem stabilen Vermietungsvolumen von circa 700.000 m² in 2008. Durch neue Projekte wird die Leerstandsrate leicht steigen”, prognostiziert Czibulas.

Münchener Investmentmarkt
Mit einem Transaktionsvolumen von rund 6,5 Mrd. Euro (2006: circa 5 Mrd. Euro, 2005: circa 1,7 Mrd. Euro) erreichte der Münchener Investmentmarkt ein neues Rekordergebnis. Damit hat München gemeinsam mit Frankfurt (circa 7,9 Mrd. Euro) und Berlin (circa 7 Mrd. Euro) das meiste Kapital der Immobilienanleger gebunden. “Etwa zwei Drittel des Umsatzes haben ausländische Investoren getätigt”, kommentiert Helmut Schüchl, Geschäftsführer von Knight Frank in München. “Viele dieser Investoren verfügen inzwischen über eigene Büros und Mitarbeiter in Deutschland und können auf Transaktionserfahrung und bestehende Netzwerke zurückgreifen.”

Büroimmobilien waren die beliebtesten Investmentobjekte. Insgesamt haben Portfoliotransaktionen in Form lokaler aber auch deutschlandweiter Pakete mit Objekten in München sowie große Einzeltransaktionen das Marktgeschehen dominiert. Die hohe Dynamik kam auch durch Wiederverkäufe zu höheren Preisen nach kurzer Haltedauer zustande.

Die wichtigsten Käufer in München waren nach Angaben von Knight Frank Immobilienfonds und Private Equity-Unternehmen, gefolgt von Immobilienaktiengesellschaften und Real Estate Investment Trusts (REITs) beziehungsweise Vor-REITs. “Auch deutsche Fondsgesellschaften haben wieder in Deutschland investiert und Objekte unter anderem in München erworben”, hebt Schüchl hervor. Bedingt durch den hohen Wettbewerb und vor dem Hintergrund einer Renditeoptimierung waren auch risikoreichere Transaktionen in Form von teils spekulativen Projektverkäufen zu beobachten.

Die Bankenkrise und die Finanzmarkturbulenzen haben in den letzten Wochen des Jahres 2007 ihre Spuren auf dem Münchener Investmentmarkt hinterlassen. Opportunistische Investoren wurden zunehmend durch eigenkapitalstarke Investoren ersetzt. Gleichzeitig haben die Immobilienpreise leicht nachgegeben. Die Spitzenrenditen für Büroobjekte liegen derzeit bei rund 4,25 Prozent.

Laut dem von Knight Frank vor kurzem publizierten Städteranking rangiert München unter den Top Ten der europäischen Immobilienmärkte und ist der attraktivste Standort in Deutschland. “Daher wird München auch 2008 ein wichtiger Investmentmarkt bleiben, auch wenn das Transaktionsvolumen im Vergleich zu dem Boomjahr 2007 wie auch an anderen Standorten wieder sinken wird”, meint Schüchl.