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Bürostandorte im Detail: München ist wieder Spitzenreiter

Kistenpacken bleibt in München an der Tagesordnung: Unter den 5 deutschen Top-Standorten nahm die Bayernmetropole Ende des ersten Quartals erneut einen Spitzenplatz ein. Seit Januar wurden Verträge über rund 233.000 m² Büroflächen abgeschlossen.

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Damit lag der Quartalsumsatz um 19 Prozent höher als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. In Hamburg fanden im gleichen Zeitraum nur halb so viele Flächen - 117.000 m² - neue Nutzer. Dabei trieben drei Abschlüsse über Einheiten von mehr als 10.000 m² das Quartalsergebnis kräftig nach oben – und bescherten der bayerischen Landeshauptstadt den höchsten Quartalsumsatz der letzten fünf Jahren: So mietete das Schulreferat München eine Fläche von 19.000 m², die BT Germany sicherte sich rund 13.000 m² und mit der Münchner Bank (13.000 m²) steht jetzt auch der Ankermieter für das Sanierungsobjekt Forum Bogenhausen fest. Zusammen mit einem weiteren Abschluss über 7.000 m² in Hallbergmoos summierte sich der Großflächenumsatz bis Ende März auf 52.000 m² oder 22 Prozent des Quartalsergebnisses.

Flächenmangel in der City
Mit 79.000 neu vermieteten m² standen Lagen innerhalb des Mittleren Rings in der Mietergunst erneut ganz oben. Außerhalb des Mittleren Rings fanden 77.000 m² Fläche neue Nutzer. Damit entfielen auf diese beiden Teilmärkte jeweils gut 33 Prozent des gesamten Flächenumsatzes. Mit einem Plus von 49.000 m² steigerten sich aber auch die Quartiere außerhalb des Mittleren Rings. Zwei der drei größten Vermietungen des Quartals wurden hier realisiert. „Zwar steht das Münchener Stadtgebiet in der Mietergunst unverändert an erster Stelle. Da aber geeignete Top-Flächen in der Innenstadt fehlen, müssen Unternehmen mit größerem Flächenbedarf in Lagen innerhalb und außerhalb des Mittleren Rings ausweichen“, kommentiert Rainer Hamacher, Leiter der Bürovermietung bei DTZ Deutschland den Trend.

Run auf sanierte Altbauflächen lässt Mieten stiegen
München profitiert von seinem Altbaucharme und das zeigt sich auch bei den Vermietungen: Gut 70 Prozent des Umsatzes oder umgerechnet 165.000 m² entfielen auf Flächen in Bestandsgebäuden, die zur Neuvermietung anstanden. In Neubauten, die entweder bereits erstellt, noch im Bau oder erst projektiert sind, wurden dagegen nur knapp 68.000 m² Fläche vermietet. „Moderne neu errichtete Flächen in den bevorzugten Lagen sind weiterhin knapp - eine Situation, die auch aktuelle Bauprojekte nicht merkbar verbessern werden, da viele Flächen bereits Nutzer haben“, erläutert Hamacher weiter.

Top-Büros vier Euro teurer als Anfang 2007
So klettern auch die Mietpreise weiter nach oben: Zu Beginn des zweiten Quartals 2008 lag die Spitzenmiete im First-Class-Segment bei 34 Euro pro m² und Monat und damit um vier Euro höher als noch vor 12 Monaten. „Da das Angebot an attraktiven und großzügig geschnittenen Flächen ab 2.500 m² in der Münchner Innenstadt mehr als überschaubar ist, könnten sich Büros in diesen Lagen in den kommenden Monaten weiter verteuern. In einigen Randbezirken der Innenstadt wie Bogenhausen, Parkstadt Schwabing, West und Nord und innerhalb Mittlerer Ring zogen die Preise für Premiumflächen bereits in den letzten drei Monaten an“, sagt Hamacher. Die gewichtete Durchschnittsmiete für den Gesamtmarkt (errechnet aus Summe von Fläche mal Mietpreis je Einzelvertrag, dividiert durch das gesamte Vermietungsvolumen) lag Ende des ersten Quartals bei 14,55 Euro pro m² und Monat, innerhalb der Stadtgrenzen bei 15,60 Euro und in den Randgemeinden bei 10,45 Euro. „Zwar konzentrierte sich das Umsatzvolumen in den höchsten Mietpreisklassen ab 20,45 Euro pro m² und Monat auf die Innenstadt, aber auch in anderen Lagen akzeptierten die Mieter in Einzelfällen bereits Preise von über 20 Euro“, erläutert der DTZ-Mann weiter.

Zäher Leerstandsabbau am Rand und im Norden
In München stehen Unternehmen zu Beginn des zweiten Quartals rund 1,631 Mio. m² kurzfristig beziehbare Büroflächen zur Verfügung. Das entspricht einer Leerstandsquote von 9,2 Prozent. Die geringsten Überhänge verzeichnet traditionsgemäß die Münchner Innenstadt, wo lediglich 67.000 m² Büroflächen keine Nutzer haben. Hier gibt es nur eine handvoll Flächen über 2.500 m², die kurzfristig angemietet werden können. Insgesamt haben die Mietinteressenten im Münchener Stadtgebiet derzeit 1,077 Mio. m² Bürofläche zur Auswahl. Das größte Überangebot findet sich in den Lagen außerhalb des Mittleren Rings. Hier warten aktuell 720.000 m² Fläche auf zahlungsfreudige Nutzer. Außerhalb der Stadtgrenzen verzeichnet der Teilraum Nord-Flughafen mit 369.000 m² Fläche immer noch ein beachtliches Überangebot. Zusammen mit den sonstigen Randgemeinden summiert sich das kurzfristig zu beziehende Flächenangebot dort auf 554.000 m² Fläche.

Bauaktivität doppelt so hoch wie vor 12 Monaten
Münchens Developer sahen den drohenden Flächenmangel und haben die Taktzahl in den vergangenen Jahren deutlich erhöht. Nun wird allmählich fertig, was 2004 bis 2007 beschlossen wurde. So sind in der Bayermetropole aktuell rund 665.000 m² Büroflächen in Bau, knapp doppelt so viel wie zum Vorjahreszeitpunkt. Der größte Anteil des Volumens (65 Prozent) entsteht in den Innenstadtrandlagen. Hier werden aktuell rund 430.000 m² neue Flächen gebaut. Fast 50 Prozent des gesamten Bauvolumens (324.000 m²) werden noch bis Ende dieses Jahres bezugsfertig. Der größte Solitär mit Baufertigstellung in diesem Jahr ist das Projekt Atmos im Arnulfpark mit gut 25.000 m² Bürofläche. Zwei Eigennutzer sorgen ebenfalls für Neuzugänge: Der Süddeutsche Verlag (62.360 m²) und der ADAC (60.000 m²)errichten momentan neue Konzernzentralen.

Berlin: Wenig Bewegung bei den Spitzenmieten
In der deutschen Bundeshauptstadt fanden in den ersten drei Monaten 79.000 m² Bürofläche neue Nutzer – 14 Prozent oder 11.000 m² mehr als im ersten Quartal 2007. Damit rangiert Berlin im Vergleich zu den anderen vier großen deutschen Bürostandorten trotz Umsatz-Plus weiter auf dem letzten Platz. Die Stimmung ist aber weiterhin positiv, so dass 2008 durchaus ein ähnliches Jahresergebnis wie 2007 (556.000 m²) zu erwarten ist. Nach dem Motto „Kleinvieh macht auch Mist“ standen kleinere Flächeneinheiten bis 500 m² in der Mietergunst erneut ganz oben. Etwas mehr als die Hälfte des Neuvermietungsumsatzes (51 Prozent oder 40.000 m²) realisierten die Berliner Makler in diesem Segment. Die Nachfrage nach mittelgroßen Einheiten verteilte sich gleichmäßig auf die Flächenkategorien von 500 bis 1.000 m² und 1.000 bis 5.000 m². Großverträge über 5.000 m² Fläche gab es dagegen nicht.

Berlins Mitte ist „in“
Es gibt nur wenige europäische Hauptstädte, die ihren Büromietern ähnlich günstige Preise bieten wie Berlin. Immer mehr Unternehmen nutzen diesen Vorteil und suchen hochwertige Flächen in zentralen Lagen, weil sie diese für einen Bruchteil dessen bekommen, was in London, Madrid oder Paris üblich wäre. „Die größte Nachfrage konzentriert sich weiterhin auf die innenstadtnahen Lagen, denn neben auswärtigen Unternehmen konzentrieren sich auch Standortwechsler eindeutig auf Lagen innerhalb des Stadtgebietes und dabei vor allem auf die Quartiere rund um Berlins Mitte“, stellt Rainer Hamacher, Leiter der Bürovermietung bei DTZ Deutschland fest. Mit einem Anmietungsvolumen von rund 60.000 m² konnten Innenstadt und Innenstadtrand im ersten Quartal 76 Prozent des gesamten Flächenumsatzes auf sich lenken. Im übrigen Stadtgebiet wurden in den ersten drei Monaten des Jahres rund 19.000 m² (24 Prozent) Fläche umgesetzt.

Mieter bleiben preissensibel
Da der Großteil der Neuverträge auf kleinere Einheiten entfiel, hat sich am Mietpreisgefüge – anders als in den übrigen deutschen Bürometropolen – wenig geändert. „Mittelständische Betriebe mit kaum mehr als 20 oder 30 Mitarbeitern rechnen mit spitzen Bleistift“, sagt Hamacher. So zeige die Analyse, dass die meisten Verträge (35.000 m² Fläche und 44 Prozent des Quartalsumsatzes) im Segment unter 10,25 Euro pro m² und Monat abgeschlossen wurden. „Im Vergleich zum Frühjahr 2007 zeigt sich eine deutliche Verschiebung hin zu preisgünstigen Flächen“, führt der DTZBürovermietungs-Chef weiter aus. Entsprechend wenige Flächen gingen zu höheren Quadratmeterpreisen vom Markt. Nur 9.500 m² oder 12 Prozent des Quartalsumsatzes wurden an Unternehmen vermietet, die 15,35 Euro pro Monat kalt und mehr zahlen. Vergleich: In Frankfurt erreichte der Umsatzanteil im oberen Preissegment 28 Prozent und in München 33 Prozent.

So hat sich auch am Spitzenpreis wenig geändert: Schon das dritte Jahr in Folge liegt die maximale Miete, die in Berlin für Premiumobjekte erzielt werden kann, bei 23,00 Euro. Allerdings wird dieser nur in Ausnahmefällen tatsächlich erzielt, etwa für herausragende Flächen in der immer begehrteren City Ost.

„Hier klettern die Preise allmählich nach oben. Die Einstiegsmiete liegt dort aktuell bei 12,50 Euro und damit um 1,50 Euro pro m² und Monat höher als noch vor einem Jahr“, hebt DTZ-Mann Hamacher hervor. Ähnliches gilt für die anderen innenstadtnahen Lagen Berlin wie die City West. Dennoch: Im bundesdeutschen Vergleich kommen Berlins Mieter unverändert günstig weg: In München erzielen Top-Flächen mit 34 Euro bis zu 32 Prozent höhere Spitzenmieten, in Frankfurt liegen die Preise für die teuersten Büros mit 40 Euro sogar um 42 Prozent höher als in Berlin.

Immer weniger Leerstand – Moderate Neubautätigkeit
Der Anteil mieterloser Büros hat sich in der deutschen Hauptstadt weiter reduziert. Anfang April standen den Mietern insgesamt rund 1,570 Mio. m² Fläche zur Verfügung. Damit reduzierte sich die Quote binnen Jahresfrist um 0,4 Prozentpunkte gesunken und liegt derzeit bei neun Prozent. Der absolute Flächenleerstand verringerte sich seit Beginn des Vorjahresquartals spürbar um rund 70.000 m² oder umgerechnet vier Prozent. Dabei verteilen sich die verfügbaren Flächen über das gesamte Stadtgebiet.

Dennoch zog die Bautätigkeit in der deutschen Hauptstadt im ersten Quartal 2008 erneut an. Mit 312.000 m² Fläche, die derzeit errichtet werden, liegt das Bauvolumen rund 52.000 m² über dem des Vorjahresquartals (260.000 m²). Allerdings entstehen nicht einmal halb so viele Flächen wie in München (665.000 m²). Und auch in Frankfurt am Main (433.000 m²) sowie in Hamburg (370.000 m²) gibt es deutlich mehr und größere Baugruben als an der Spree. „Entwickler und Investoren agieren in der deutschen Bundeshauptstadt vorsichtiger“, interpretiert Hamacher das Geschehen. Die Bautätigkeit konzentriert sich dabei ganz eindeutig auf die Innenstadt. Allein 250.000 m² oder 80 Prozent der entstehenden Flächen entfallen auf diese Quartiere. Mit etwa 182.000 m² hat hier wiederum der Osten die Nase vorn. Allerdings macht sich hier ein Großprojekt in der Statistik besonders stark bemerkbar: An der Grenze zum Stadtteil Wedding entsteht derzeit der Neubau des Bundesnachrichtendienstes. Das 100.000 m² große Gebäude wird 2011 fertig gestellt. Bis Ende dieses Jahres werden in Berlin 140.000 m² Fläche realisiert, 2007 waren es nur etwa 58.000 m².

Hamburg: Nach Umsatz auf Platz 2
Mieter bleiben wechselwillig: Mit 117.000 neu vermieteten Büroquadratmetern schnitt der Hamburger Büromarkt nur wenig schwächer ab als im Frühjahr 2007. Im bundesdeutschen Vergleich hat die Hafenstadt ihre Position verteidigt und liegt gleich hinter München (Umsatz: 233.00 m²) erneut auf Rang zwei.

Insgesamt fanden 8.000 m² (minus 6,4 Prozent) weniger Bürofläche neue Mieter als im ersten Quartal des Vorjahres. „Wenn man aber sieht, dass in der Hansestadt bisher keine einzige großflächige Anmietung von mindestens 5.000 m² stattgefunden hat, ist das Ergebnis doch recht ordentlich. Ein Garant für die lebendige Nachfrage ist die vielseitige Unternehmenslandschaft mit Firmen der unterschiedlichsten Branchen und Größen. Sie sorgen für eine große Anzahl an Neuvermietungen, selbst wenn großflächige Anmietungen fehlen“, sagt Rainer Hamacher, Leiter der Bürovermietung bei DTZ Deutschland.

Für die größte Einzelanmietung war die Cognos AG verantwortlich, die einen Vertrag über 4.800 m² Fläche im Stadtteil Harvestehude-Rotherbaum unterschrieb. Das Gros der Nachfrage richtete sich auf Flächengrößen von 1.000 und 5.000 m². Diese machten 51.500 m² und damit rund 44 Prozent des Quartalsumsatzes aus. Daneben sorgten zahlreiche Vertragsabschlüsse über kleine Büros (unter 1.000 m²) dafür, dass die Hafenstadt beinahe ans erstklassige Vorjahresergebnis anschließen konnte. Nach Einschätzung von Hamacher wird sich die Struktur des Flächenumsatzes in den kommenden Monaten jedoch ändern. Es seien einige Großflächengesuche bekannt, die sicherlich noch 2008 unter Dach und Fach gebracht würden.

Run auf Randlagen hält an
Die hohe Nachfrage richtete sich vor allem auf Lagen außerhalb der Hamburger Innenstadt. Attraktiv für Unternehmen war erneut der Innenstadtrand mit Hafencity, Hafen, Alster, St. Georg und St. Pauli. 49.000 m² Büroflächen wurden hier angemietet. Die Umsätze in den sonstigen Stadtlagen summierten sich auf 36.000 m², im Innenstadtbereich auf 32.000 m² Bürofläche. „Hamburgs Mieter legen großen Wert auf Qualität. Neubauflächen sowie umfassend revitalisierte Einheiten stehen ganz oben auf der Wunschliste“, so Hamacher weiter. Auch Bestandsflächen haben eine Chance, wenn sie den hohen Qualitätsvorstellungen entsprechen. In manchen Teilmärkten gibt es erste Angebotsengpässe, die aber durch das Grundstücksangebot teilweise aufgefangen werden können: In der Innenstadt, am Innenstadtrand, aber vor allem in der Hafencity stehen attraktive Grundstücksflächen für Neuentwicklungen zur Verfügung. Unternehmen können sie entweder selbst nutzen oder Flächen in einem Projekt anmieten.

Mieten im Aufwind
Die konstant gute Nachfrage in den vergangenen 15 Monaten hat Bewegung in das Mietpreisgefüge der Hansestadt gebracht, insbesondere in der City sowie citynahen Lagen. Aber auch in den übrigen Teilmärkten zeigt das Mietpreisbarometer leicht nach oben. Für erstklassige innerstädtische Flächen und für Top-Flächen in der Hafencity zahlten die Unternehmen zu Beginn des zweiten Quartals 23,80 Euro pro m² und Monat. Vor einem Jahr waren hier maximal 23 Euro möglich. „In Einzelfällen übersteigen die Mieten das Top-Niveau. Vor allem für repräsentative Büroobjekte am Wasser sind Unternehmen bereit, noch üppigere Mieten zu akzeptieren“, so Hamacher weiter. Für solche Premiumobjekte könnten die Eigentümer mittelfristig noch höhere Mieten durchsetzen.

Leerstand schmilzt weiter
Ähnlich wie in Düsseldorf schätzen Entwickler und Investoren den Markt weiterhin stabil ein. Folge: Es werden wieder verstärkt neue Büroimmobilien gebaut. Aktuell sind rund 370.000 m² Fläche in Bau und gut die Hälfte davon wird noch in diesem Jahr bezugsfertig. Damit entspricht das Baufertigstellungsvolumen 2008 (insgesamt rund 219.000 m²) dem des Vorjahres (210.000 m²). Von den derzeit entstehenden Büroflächen haben noch knapp 190.000 m² keine Mieter. Die übrigen Einheiten sind vergeben oder werden für Selbstnutzer gebaut. Die meisten Kräne drehen sich nach wie vor in der Hafencity: 37 Prozent aller in Bau befindlichen Flächen sind hier konzentriert. Grund für die dynamische Entwicklung war in erster Linie die Entscheidung etlicher Hamburger Traditionsunternehmen – vor allem aus der Schifffahrts- und Logistikbranche - ihren Standort in das neue Quartier zu verlegen. Zunehmend siedeln sich aber auch Unternehmen der Finanzbranche an, die eine der größten Innenstadtentwicklungen Europas zusätzlich aufwerten. Doch auch in der City wird kräftig gebaut. Eines der interessantesten Projekte ist in diesem Gebiet die Umgestaltung des Brahms-Quartiers. Im Vergleich zum Jahresanfang reduzierte sich der Leerstand in der Hansestadt um 25.000 m². Die Leerstandsquote ging um 0,2 Prozentpunkte zurück, im Vergleich zum ersten Quartal 2007 um 0,8 Prozentpunkte. Damit gibt es jetzt für 6,7 Prozent aller Büros in Hamburg oder insgesamt 895.000 m² Fläche keine Nutzer. Damit weist die Hansestadt im Vergleich der Top-5-Bürostandorte in Deutschland den geringsten Leerstand auf.

Düsseldorf setzt Erfolgsserie 2008 fort
Die Umzugsfreude am Rhein hält an: Mit einer neuen Bestmarke startete die Nordrhein-Westfälische Landeshauptstadt ins neue Jahr: Rund 109.000 m² Bürofläche fanden im ersten Quartal 2008 (Stadt Düsseldorf zuzüglich Ratingen, Neuss, Erkrath, Hilden) neue Nutzer. Dies entspricht einem Plus im Vergleich zum Jahresbeginn 2007 von 25 Prozent oder 22.000 m² Fläche. Dabei waren drei Großverträge über insgesamt 45.000 m² Fläche mit einem Umsatzanteil von 41 Prozent für den außergewöhnlichen Quartalsumsatz mitverantwortlich. Allein 28.000 m² gehen auf das Konto des Landesamtes für Besoldung, das ein neues Gebäude am Kennedydamm bekommt. Baustart war im Februar. Dieser Vertrag sorgte dafür, dass beim Umsatz nach Teilmärkten die Innenstadt-Randlagen (Hafen, Regierungsviertel, Kennedydamm, Derendorf, City Süd, City Ost) die Nase vorn hatten und nicht wie gewohnt die City, die erstaunlich schwach abschnitt. Lediglich 6.000 m² Bürofläche gingen hier vom Markt - das entspricht einem Minus von 45 Prozent. Der Flächenumsatz im Umland zeigte mit 13.000 m² eine leichte Verbesserung gegenüber dem Vorjahresquartal (12.000 m²).

Büros jetzt 50 Cent teurer als Ende 2007
Das anhaltend rege Mietinteresse blieb nicht ohne Einfluss auf die Preise. Seit Ende 2007 zogen die Büromieten in der Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens leicht an. 22 Euro waren im Dezember maximal möglich, nun werden für Spitzenobjekte 22,50 Euro pro m² und Monat verlangt. In insgesamt sechs der 17 Teilräume Düsseldorfs bewegten sich entweder die oberen oder die unteren Werte der Mietpreisspannen leicht nach oben: Die Einstiegsmieten in den Teilmärkten Hafen und Kennedydamm erhöhten sich um 50 Cent. Im Bankenviertel, in Derendorf sowie an der Grafenberger Allee stiegen die Spitzenmieten in gleicher Höhe.

Rege Bautätigkeit auf über 20 Baustellen
Düsseldorfs Entwickler und Investoren demonstrieren Zuversicht: Auf mittlerweile mehr als 20 Baustellen drehen sich Kräne, 303.000 m² neue Büroflächen entstehen. Davon werden jedoch nur etwa 64.000 m² bereits in diesem Jahr bezugsfertig sein. Inklusive der 30.000 m² Bürofläche, die bereits im ersten Quartal des Jahres fertig gestellt wurden, summiert sich das gesamte Fertigstellungsvolumen 2008 auf rund 94.000 m² Fläche. Das Gros - etwa 130.000 m² Fläche – wird im nächsten Jahr an den Markt kommen oder seinen Mietern übergeben. Die meisten Neubauflächen sind fest vergeben oder werden ohnehin für Eigennutzer errichtet. „Nur ein Viertel des gesamten Bauvolumens stehen überhaupt zur freien Vermietung an“, berichtet Rainer Hamacher, Leiter der Bürovermietung bei DTZ Deutschland.

Leerstand schrumpft weiter
Auch in Sachen Angebotsabbau steht Düsseldorf Ende des ersten Quartals blendend da: Rund 862.000 m² Büroflächen hatten keine Mieter. Damit hat sich der Leerstand in der Landeshauptstadt binnen Jahresfrist um sieben Prozent oder 68.000 m² reduziert. Damit stehen nunmehr noch elf Prozent aller Flächen leer. Damit liegt Düsseldorf im bundesweiten Vergleich hinter Frankfurt am Main mit einem Überhang von 14,5 Prozent. „Damit weist die Rheinmetropole zwar immer noch die zweithöchste Leerstandsquote auf, nähert sich aber langsam München an: In der bayrischen Hauptstadt stehen 9,2 Prozent der Büroflächen leer“, kommentiert Hamacher die Entwicklung.

Traumstart in Frankfurt: Stärkstes Frühjahrsquartal seit 2005
Ungewöhnlich dynamisch verliefen die ersten drei Vermietungsmonate am Main. Neuverträge über 102.000 m² Bürofläche wurden zwischen Januar und Ende März 2008 unterschrieben. Das war der beste Start seit 2005 - im aktuellen Städtevergleich reicht es aber nur für Platz vier.

Drei Großabschlüsse waren für Frankfurts Traumstart mitverantwortlich. Die Deutsche Börse AG mietete gut 19.000 m² im Teilmarkt Eschborn und wird in den nächsten Monaten den Schwerpunkt ihrer Aktivitäten aus Frankfurt dorthin verlagern. Zwei weitere Verträge sorgten dafür, dass insgesamt 31.700 m² Fläche oder 30 Prozent des Quartalsumsatzes auf Großflächen entfielen. Im mittleren Segment (Volumina von 500 bis 1.000 m²) gingen insgesamt 32.200 m² Fläche vom Markt. Aber auch kleinere Unternehmen zeigten sich entschlussfreudig: So vermittelten Frankfurts Makler insgesamt 21.000 m² Fläche an Nutzer, die Raumgrößen von maximal 500 m² benötigten.

Das Gros der Neuabschlüsse konzentrierte sich wie gewohnt auf das Frankfurter Stadtgebiet. Allein 75.800 m² Bürofläche wurden hier vermietet - fast drei Viertel des Gesamtvolumens. Das restliche Viertel (26.200 m²) entfiel durch die Anmietung der Börse fast komplett auf Eschborn. Innerhalb der Stadtgrenzen zog die City das größte Interesse auf sich: Mit 18.500 m² wurde hier fast ein Viertel des städtischen Flächenumsatzes erzielt. Westend/Bankenviertel (14.700 m²) und auch Niederrad (14.500 m²) konnten vom Flächenhunger der Unternehmen ebenfalls profitieren. Hier waren allerdings eher kleinteilige Einheiten gefragt. „Im Westend beispielsweise wurden im ersten Quartal 2008 ausschließlich Mietverträge für Büros unterzeichnet, die lleiner als 1.000 m² waren“, berichtet Rainer Hamacher, Leiter der Bürovermietung bei DTZ Deutschland.

Gebraucht schlägt neu - Bestandsflächen gefragt
Auffällig: Bestandsflächen fanden im ersten Quartal 2008 deutlich mehr Interessenten als Neubauflächen. Sie trugen rund 90 Prozent zum Neuanmietungsvolumen bei. Nur rund zehn Prozent des Büroflächenumsatzes entfiel auf Projektentwicklungen oder Flächen in neu erstellten oder kernsanierten Gebäuden (Umsatz: 11.000 m² Büroflächen). „Allerdings rechnen wir damit, dass im Laufe des Jahres 2008 Anmietungen in Projekten zunehmen werden“, kommentiert Hamacher.

Spitzen-Büros vier Euro teurer als Anfang 2007
So wundert es nicht, dass sich die Preislandschaft am Frankfurter Markt immer weiter ausdifferenziert. Ende des ersten Quartals 2008 bilden sie eine dreistufige Pyramide: Basis sind die preiswerten Flächen für unter 10,25 Euro pro m² und Monat, die sich auf 40.300 m² summieren und damit fast 40 Prozent des Gesamtumsatzes abbilden. Mieten zwischen 10,25 und 15,35 Euro wurden für 33.600 m² oder 33 Prozent vereinbart und bilden die mittlere Ebene. Luxusflächen an der Spitze der Pyramide ergeben insgesamt 28.100 m² und repräsentieren rund 28 Prozent des Quartalsergebnisses. Hierfür werden Preise von bis zu 40 Euro pro m² und Monat gezahlt - 4 Euro mehr als noch vor zwölf Monaten. „Preise dieser Größenordnung können die Eigentümer nur im Bankenviertel durchsetzen. Allerdings hat sich daran seit dem Anfang 2008 wenig verändert“, so DTZ-Mann Hamacher weiter. Gleichzeitig seien sehr gute Flächen in innerstädtischen Lagen auch schon für Monatsmieten von 27 Euro zu haben. Die teuersten Fleckchen außerhalb der Innenstadt findet man im Westhafen: Hier können preisbewusste Mieter schon ab 16 Euro fündig werden. Wer mehr Wert auf Qualität und die Mikrolage legt, kann aber auch leicht 30 Euro ausgeben.

Flächenmangel hier, Leerstand da
Das Flächenangebot hat sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um rund 330.000 m² reduziert. Im Vergleich zum Jahresbeginn sank es um rund 41.000 m². „Viele Unternehmen nahmen Flächen vom Markt, die sie zur Untervermietung angeboten hatten. Zudem wurde eine Reihe von Objekten umgenutzt, kernsaniert oder abgerissen“, erklärt Hamacher. Beides ändere aber nichts am Grundproblem des Frankfurter Marktes. „In einigen Teilmärkten fehlen Flächen, in anderen gibt es Büros im Überfluss, für die es auch in Zukunft kaum Mieter geben wird“, sagt der Vermietungs-Experte. So waren zu Beginn des zweiten Quartals 2008 insgesamt rund 1,677 Mio. m² Bestandsflächen ohne Nutzer. Dies entspricht einer Leerstandsquote von 14,5 Prozent. Dabei befinden sich 1,452 Mio. m², der Großteil also, innerhalb der Stadtgrenzen und fast ein Drittel davon (495.000 m²) konzentriert sich auf die Bürobezirke Westend, Bankenviertel und City. Für die Mehrheit der hier dominierenden Gebäude-Oldies lassen sich aufgrund ihrer baulichen Voraussetzungen, dem Zuschnitt, der genauen Lage oder infolge fehlender Parkplätze auch in Zukunft nur schwerlich Mieter finden. In Zahlen ausgedrückt: In diesen drei Bezirken sind lediglich 60.000 m² oder 12 Prozent des gesamten Leerstandes in den Jahren 2005 bis 2008 entstanden.

Neubautätigkeit zieht weiter an
Die Überhänge schrecken Developer nicht ab, im Gegenteil: Derzeit sind am Main rund 433.300 m² Büroflächen im Bau. Für rund 56 Prozent gibt es entweder Eigennutzer oder Mieter, so dass die lokale Maklerzunft noch rund 190.000 m² Neubaufläche zu verteilen hat. Interessenten müssen sich allerdings gedulden: Vom großen Nachschub werden in diesem Jahr nur knapp 23.000 m² beziehbar sein. „Es ist absehbar, dass die Bautätigkeit weiter anzieht: Bis zum Jahresende sind erste Spatenstiche für noch einmal rund 190.000 m² geplant, unter anderem für das größte Einzelprojekt, den Bau der Europäischen Zentralbank im Osten der Stadt“, berichtet DTZ-Mann Hamacher. Mit rund 290.000 m² konzentrieren sich zwei Drittel des Neubauvolumens auf die Bürolagen Bankenviertel, Westend und City. Ein weiterer Schwerpunkt ist das Airrail Center am Flughafen, wo rund 93.000 m² Büroflächen entstehen. „Auffällig ist, dass Bauen im Bestand in Frankfurt an Bedeutung gewinnt. Nicht alle neu entstehenden Büros sind Neubauflächen. Bei einem guten Drittel des derzeitigen Bauvolumens handelt es sich um Kernsanierungen oder Revitalisierungen. Häufiger als in früheren Jahren spielen dabei auch Energiesparen oder Nachhaltigkeit eine Rolle. „Vor allem Eigennutzer wollen sich und ihr Firmenimage mit „grünen Themen“ intern und extern positionieren“, berichtet der DTZ Bürovermietungs-Chef weiter.