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Büroneubauten werden zur Seltenheit im Ruhrgebiet

Die guten Nachrichten über den Büromarkt im Ruhrgebiet nehmen kein Ende. Kaum eine Woche vergeht, ohne neue Erfolgsmeldungen. Was dabei übersehen wird: Im Ruhrgebiet gibt es kaum noch Neubauten. Die Mieten sind zu niedrig.

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Im Ruhrgebiet nimmt die Zahl der Büroneubauten nach Einschätzung des Essener Immobilienberatungsunternehmens Brockhoff & Partner seit Jahren ab. Das Unternehmen ist Marktführer bei der Vermarktung von Büroimmobilien im Revier. Geschäftsführer Eckhard Brockhoff: "In den 80er und 90er Jahren haben Immobilienentwickler noch auf die Nachfrage des Marktes vertraut und Bürogebäude errichtet, die schon vor dem ersten Spatenstich nahezu komplett vermarktet waren. Wir wussten, dass wir spätestens bis zum Richtfest die Hälfte der Büros vermietet hatten und nach der Fertigstellung die Vollvermietung erreicht war. Auch einen Käufer für die Immobilie konnten wir dann präsentieren."

Heute, so Brockhoff, sei die Situation eine andere. Neubauten errichten im Ruhrgebiet vor allem Eigennutzer wie ThyssenKrupp oder E.ON Ruhrgas. Projekte, wie das vom Essener Projektentwickler Kölbl & Kruse wieder errichtete Glückaufhaus, das künftig von ifm electronics genutzt werden wird, sind die Ausnahme.

Die Gründe für die Flaute bei den Büroneubauten sind für den Immobilienexperten klar. Die Spitzenmieten für Büroflächen im Ruhrgebiet, in Essen 13,50 Euro, Dortmund 13,00 Euro, Duisburg 12,50 Euro und Bochum 12,50 Euro pro m², sorgen dafür, dass viele Projekte nicht mehr realisiert werden können. Nur in einzelnen absoluten Spitzenlagen wie dem Innenhafen Duisburg seien Neubauten noch zu realisieren.

Denn den stabil gebliebenen Büromieten im Ruhrgebiet stehen relativ hohe Grundstückspreise und vor allem gestiegene Baukosten gegenüber. Um bis zu 30 Prozent sind die Kosten für die Errichtung eines Bürogebäudes gestiegen. Bedingt durch den anhaltenden Bauboom in Indien und China ist alleine der Preis für Betonstahl auf dem Weltmarkt im vergangenen Jahr um fast 15 Prozent gestiegen und der von Kupfer um weit über sechs Prozent. Die Schere zwischen Baukosten und Mieten geht auseinander - Neubauten werden zur Seltenheit. Dabei fragt der Markt sie nach – nur nicht zu den Preisen, die einen Büroneubau rentabel werden lassen.

Nach Aussage von Eckhard Brockhoff werden sich die Baukräne über dem Ruhrgebiet erst dann wieder verstärkt drehen, wenn die Büromieten angezogen haben und die Rentabilität für diese Neubauprojekte gewährleistet ist. Nach Aussagen führender Projektentwickler im Ruhrgebiet müssten sich die zu erzielenden Mieten um 20 bis 30 Prozent analog zu den Baukosten erhöhen, und damit dann 15,00 bis 17,50 Euro pro m² betragen, um Neubauprojekte zu ermöglichen. Brockhoff: "Diese Mieten lassen sich zurzeit in den Ruhrgebietsstädten leider nicht erzielen."

Doch da der Bedarf an qualitativ hochwertigem Büroraum vorhanden ist, sieht Eckhard Brockhoff vor allem in der Renovierung von vorhandenen Immobilien gute Perspektiven für Vermieter: "Für gut ausgestattete Büroräume in guter Lage finden wir Interessenten, die über zehn Euro pro m² zahlen." Fassaden, Außenanlagen, Eingangsbereiche, Foyer, Aufzugs- und Treppenbereich sollten ansprechend renoviert bzw. kernsaniert sein, sowie auch die Ausstattung der Büros. Viele der Eigentümer im Ruhrgebiet vermieten lieber "eher schlecht als recht" für 6,00 bis 8,00 Euro pro m² ihre wenig renovierten Bestandsgebäude. Für Eigentümer, die ihre Objekte renoviert haben, bestehen allerdings keine Vermarktungsprobleme. Brockhoff & Partner wünscht sich zahlreiche solcher Objekte, insbesondere in Essen, Duisburg, Bochum und Dortmund, wo eine starke Nachfrage vorhanden ist.