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Büronebenkosten steigen insgesamt

Die Nebenkosten in Deutschlands Büros (klimatisiert und unklimatisiert) sind im Jahresvergleich insgesamt gestiegen. Fast alle Kostenpositionen zeigten einen Zuwachs - die größten Steigerungen sind bei der Wartung, Strom und Heizung zu beobachten. Lediglich die öffentlichen Abgaben wiesen einen minimalen Rückgang auf, bleiben aber absolut Kostenfresser Nummer 1.

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Zu diesem Ergebnis kommt die von Jones Lang LaSalle zum elften Mal durchgeführte Nebenkostenanalyse „Office Service Charge Analysis Report“ (OSCAR) 2006.

Gegenüber dem Vorjahr mit einer insgesamt stabilen Kostenentwicklung legten die durchschnittlichen Nebenkosten für Mieter im aktuellen OSCAR über alle Gebäudeobjekte hinweg (258 mit 3,8 Mio. Quadratmeter) um 5 % zu. Der Mittelwert lag bei 3,09 Euro/m²/Monat und damit immerhin um 14 Cent über dem Wert aus der Vorjahresanalyse. Im Fünfjahresvergleich verzeichnete der Durchschnittswert sogar einen Anstieg um 16 %.

In klimatisierten Gebäuden bewegten sich die durchschnittlichen Nebenkosten mit insgesamt 3,30 Euro/m²/Monat um 12 % über den durchschnittlichen Nebenkosten unklimatisierter Objekte (2,94 Euro/m²/Monat).

Auf die Kategorie „Dienstleistungen“ mit Versicherung, Wartung, Reinigung, Bewachung, Verwaltung und Hausmeister, entfielen 55 % (1,81 Euro/m²/Monat klimatisiert bzw. 1,62 Euro unklimatisiert). Die Kostenkategorie „Versorgung“ mit Strom, Heizung und Wasser/Kanal schlug mit rund einem Viertel (0,87 Euro/m²/Monat klimatisiert bzw. 0,74 Euro/m²/Monat unklimatisiert) der Nebenkosten zu Buche. Den höchsten Anteil einer Einzelkategorie nahmen nach wie vor die öffentlichen Abgaben (Grundsteuer, Abgaben für Müllentsorgung und Straßenreinigung) mit um die 0,50 Euro/m²/Monat ein. Sowohl bei klimatisierten als auch bei unklimatisierten Gebäuden lag diese Kostenkategorie mit deutlichem Abstand und Anteilen von 15 % bzw. 17 % an der Spitze der Kostenskala. An der Dominanz der öffentlichen Abgaben wird sich auch künftig nichts ändern.

In Frankfurt sind die Nebenkosten am höchsten
Unter Deutschlands Immobilienhochburgen führte Frankfurt am Main weiterhin deutlich die Nebenkosten-Rangliste an. Über alle Gebäude hinweg (klimatisiert und unklimatisiert) waren 3,32 Euro/m²/Monat in der Mainmetropole zu bezahlen. Berlin lag auf Platz 2 mit 3,11 Euro/m²/Monat, knapp vor Düsseldorf (3,10 Euro) und München (3,08 Euro). Am günstigsten schnitt in der aktuellen Oscar-Analyse Hamburg ab mit gemittelten 2,91 Euro/m²/Monat ab.

Während in Frankfurt und Hamburg Rückgänge zu beobachten waren, stiegen die Nebenkosten in Berlin und Düsseldorf leicht und in München mit 11% bei den klimatisierten und 12 % bei den unklimatisierten Gebäuden sogar deutlich an. Absolut gesehen hat sich damit die bayerische Landeshauptstadt bei den klimatisierten Gebäuden mit 3,43 Euro/m²/Monat nahe an die hessische Bankenmetropole (3,53 Euro) herangetastet und den Abstand von 52 Cent auf 10 Cent verringert.

Der „Oscar“ in der Gebäudekategorie klimatisiert blieb in der Bankenstadt, während er in der Kategorie „unklimatisierte Gebäude“ an Berlin abgetreten werden musste.

Neben dem generell steigenden Trend der Nebenkosten ist die Entwicklung in den Städten auch das Spiegelbild der jeweiligen Marktsituation. Die Gebäude in der OSCAR-Stichprobe folgten dieser Tendenz. Der Anstieg im Zeitraum 2004/2005 in München ist insofern teilweise auch aufgrund der höheren Flächenbelegung zustande gekommen. Die niedrigeren Nebenkosten in der hessischen Immobilienhochburg waren zu einem großen Teil auch Folge der deutlich geringeren Flächenbelegung und damit insgesamt geringeren Bewirtschaftungskosten.

Mieter zahlen in München zweithöchste Bürokosten
Unter Deutschlands Immobilienhochburgen haben Nutzer in München im Mittel mit 16,28 Euro/m²/Monat nach Frankfurt, der mit 20,54 Euro/m²/Monat teuersten Stadt, die höchsten Bürokosten (Mietzahlungen + Nebenkosten) insgesamt zu tragen. Während bei der hessischen Immobilienhochburg traditionell sowohl die gewichtete Durchschnittsmiete als auch die Nebenkosten „oscar“verdächtig sind, fallen bei München gegenüber den anderen drei Städten vor allem die Mietzahlungen ins Gewicht (13,20 Euro/m²/Monat). Hier spielt das insgesamt höhere Marktniveau die entscheidende Rolle.

In Berlin liegen die gesamten Bürokosten immerhin um 37 % niedriger als in der Bankenmetropole am Main – mit 12,91 Euro/m²/Monat müssen Nutzer die geringsten Bürokosten zahlen. Die extrem niedrige Durchschnittsmiete in der Hauptstadt war 2005 insbesondere durch die vielen günstigen Anmietungen (Stichwort Arbeitsagenturen) zustande gekommen.

Bei der Analyse der Nebenkosten unter relativen Gesichtspunkten wird deutlich, dass Berlin zwar die insgesamt niedrigsten Bürokosten hat, mit 24 % aber den höchsten prozentualen Nebenkostenanteil. In Frankfurt hingegen ergibt sich trotz der höchsten absoluten Nebenkosten nur ein Anteil von 16 %. Im Umkehrschluss zeigt sich daran die Bedeutung der gewichteten Durchschnittsmieten, die nicht unbedingt vom Volumen der vermieteten Flächen abhängen, sondern vom Mietpreisniveau in den einzelnen Städten, abhängig u.a. auch von Branchenstruktur und –vielfalt.

Bei einem 11-Jahres-OSCAR-Vergleich (1996-2006) wird eine zweigeteilte Entwicklung deutlich: bis OSCAR 2001 gab es starke Nebenkostenrück- gänge mit einer gegenüber 1996 um 22 % niedrigeren Belastung in klimatisierten Gebäuden, bei unklimatisierten Objekten lag der Rückgang bei 10 %. Ab 2002 stiegen die Nebenkosten vor allem aufgrund wachsender Energie- und Versicherungskosten wieder an. Betrachtet man den Gesamtzeitraum wird deutlich, dass die aktuellen Nebenkosten immer noch unter denen von 1996 liegen. Nicht zuletzt die extreme Professionalisierung im Immobilienmanagement zeigt Wirkung: weg vom Verwalter hin zum professionellen Full-Service-Immobilien- und Assetmanager.