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Büromarkt Stuttgart mit Potenzial für mehr

Laut OECD die höchste Wettbewerbsfähigkeit in Deutschland, innerhalb Europas Rang 6, weltweit Platz 29 – die Arbeitslosenquote weiter deutlich gesunken auf 4,9 %: das sind durchaus beeindruckende Fakten, Potenzial für mehr: die Neckarmetropole könnte im Konzert der ganz Großen mitspielen. Und da die Stadt für eine überdurchschnittliche wirtschaftliche Entwicklung gut ist, wird auch der Bürovermietungsmarkt von dieser Dynamik profitieren.

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Zwei Aspekte dürfen dabei nicht außer Acht gelassen werden. Im Dienstleistungssektor wird es in den nächsten Jahren zu einer Zunahme der Beschäftigten kommen, verbunden mit einer höheren Nachfrage nach Büroflächen. Und der bis dato stark lokal geprägte Markt verträgt eine gute Portion mehr an Internationalität. Dafür müssen die Rahmenbedingungen geschaffen werden. Denn auch Stuttgart muss sich im globalen Wettbewerb bewähren.

Vergleicht man die wichtigsten Büromarktparameter der Stadt mit denen der anderen fünf deutschen Immobilienhochburgen, dann sind im ersten Quartal 2008 der mit 8,08 Mio.m² niedrigste Büroflächenbestand, die mit 6,3 % geringste Leerstandsquote, die niedrigste Spitzenmiete sowie das mit 50.000 m² niedrigste Vermietungsvolumen zu konstatieren.

Drei Branchen (Banken/Finanzdienstleister, Industrie und unternehmensbezogene Dienstleister) decken über die Hälfte des angemieteten Flächenvolumens ab, darunter die drei größten Deals durch die LBBW in der City mit 10.000 m², durch Robert Bosch in Weilimdorf mit 5.500m² sowie durch die Deutsche Bahn AG in der City mit 4.200 m².

Als frequentiertester Teilmarkt erwies sich die City: rund 23.000 m² zu Mietpreisen zwischen 15 und 20 Euro/m²/Monat entsprechen 45 % des Vermietungsvolumens. Platz 2 und 3 gingen an Weilimdorf (10.200 m²) und Stuttgart-Nord (6.700 m²). Der Fokus der Nutzer liegt auf erstklassig ausgestatteten Flächen. So genannte C-Flächen sind kaum noch marktfähig.

Diese Situation – Nachfrage gut, Angebot knapp - lockt die Entwickler. Zwar wurden im 1. Quartal keine neuen Flächen fertig gestellt. Bis Jahresende werden aber etwa 93.000 m² Bürofläche auf den Markt kommen, davon bereits 53.000 m² vorvermietet oder eigengenutzt. Der spekulative Anteil an Vermietungsflächen ist in der City besonders gering. Vor dem Hintergrund eines auch in den kommenden neun Monaten erwartet guten Flächenumsatzes - bis Jahresende könnten die 170.000 m² des vergangenen Jahres getoppt werden – haben die spekulativen Fertigstellungen auf dem Gesamtmarkt keine Negativwirkung auf den Leerstand. Dessen 500.000 m²-Marke wird bis Ende Dezember unterschritten werden. Wirkung zeitigt bis Ende des Jahres auch die Spitzenmiete, die nach 17,50 Euro Ende März weiter auf 18,00 Euro steigen dürfte. Auch die gewichtetete Durchschnittsmiete hat deutlich zugelegt. In der City liegt sie bei 14,89 Euro/m²/Monat. Über die Hälfte des Vermietungsvolumens und zwei Drittel aller Abschlüsse auf dem gesamten Stuttgarter Markt kann der Preisklasse 10-15 Euro zugeordnet werden.