Büromarkt München - Vermietungsleistung deutlich gesteigert

Der Flächenumsatz in den ersten neun Monaten des Jahres 2007 liegt inklusive der Eigennutzer (ca. 74.000 m²) bei insgesamt ca. 595.000 m². Die Vermietungsleistung von ca. 229.000 m² in den Monaten Juli bis September bedeutet eine deutliche Steigerung im Vergleich zu den beiden Vorquartalen, in welchen 123.000 m² bzw. 170.000 m² Flächen vermietet wurden. Im Vergleich zum Vorjahresquartal betrug die Steigerung über 85 %. Die Zahl der abgeschlossenen Mietverträge stieg im Jahresvergleich um ca. 6,7 % auf 640. Bemerkenswert ist, dass in diesem Jahr bereits 13 Mietvertragsabschlüsse im Bereich über 5.000 m² getätigt wurden, was in Summe ca. 146.000 m² angemieteter Flächen ergibt. Im Vorjahr wurden im gleichen Zeitraum nur sechs Großverträge mit ca. 83.900 m² Mietfläche registriert. Vor allem aufgrund des Großabschlusses von Premiere in Unterföhring mit über 30.000 m² Mietfläche erhöhte sich der Anteil des Umlandes am Vermietungsvolumen auf ca. 28,1 %, was einer deutlichen Steigerung gegenüber dem Vorjahr entspricht, als er bei unter 20 % lag. Der Flächenumsatz spiegelt somit die seit Jahresbeginn registrierte deutliche Zunahme der Flächengesuche wider.

Angebot
Trotz der hohen Nachfrage im dritten Quartal registrierten wir im Vergleich zum vorangegangenen Quartal nur einen leichten Rückgang des Flächenleerstands auf ca. 1,475 Mio. m². Dies entspricht einer Leerstandsquote von 6,9 %. Obwohl der Flächenleerstand im Vergleich zum Vorjahresquartal um ca. 100.000 m² gesunken ist, sank das gesamte Flächenangebot nur leicht auf ca. 1,717 Mio. m². Grund dafür ist ein Anstieg des Flächenpotenzials, d.h. derjenigen Flächen, die innerhalb der nächsten drei bis zwölf Monate bezogen werden können bzw. frei werden. Knapp 30 % dieses Flächenpotenzials sind Neubauflächen, der Rest setzt sich aus frei werdenden Bestandsflächen zusammen. Im Vergleich zum zweiten Quartal blieb das Flächenangebot fast unverändert.

Nachfrage
Die Nachfrage nach Büroflächen ist ungebrochen groß. Im dritten Quartal wurden bei uns über 270.000 m² Bürofläche neu nachgefragt. Im Vergleich zum Vorjahresquartal bedeutet dies eine Steigerung um über 60 %, im Jahresvergleich der ersten drei Quartale 2006 und 2007 gar eine Zunahme um über 80 %. Auffällig ist, dass Großgesuche ab 5.000 m² Flächengröße im dritten Quartal in Folge einen erheblichen Anteil an den Neugesuchen aufweisen. Im Vergleich zum Vorjahresquartal kann festgestellt werden, dass in nahezu allen Größenklassen deutlich mehr Flächen nachgefragt werden. Beratungsunternehmen und Rechtsanwälte (ca. 87.300 m²), Computer-, Software- und Informationstechnologien (ca. 79.500 m²) sowie Unternehmen aus den Bereichen Medien, Werbeagenturen und Verlage (ca. 70.900 m²) bildeten die Spitzengruppe der Nachfrager sowohl hinsichtlich der absoluten Zahl der Abschlüsse als auch bezüglich des Flächenumsatzes. In den ersten neun Monaten diesen Jahres wurden ca. 35 % aller Flächen in Projekten und Neubauten angemietet. Dieser Anteil entspricht einem Trend der letzten Jahre, wobei in diesem Jahr vor allem Projektanmietungen (z.B. Premiere, Ernst & Young, Bilfinger Berger, Technolas) eine wichtige Rolle spielen. Bis Jahresende ist in diesem Bereich noch mit weiteren nennenswerten Umsätzen zu rechnen.

Mietpreise
Das Mietpreisniveau hat sich im Vergleich zum letzten Quartal im Stadtgebiet leicht erhöht. Der flächengewichtete Durchschnittsmietpreis liegt dort derzeit bei 15,77 Euro/m²/mtl. Das Umland befindet sich mit aktuell 10,07 Euro/m²/mtl. auf einem dem zweiten Quartal vergleichbaren Niveau. Deutlicher fällt der Vergleich zum Vorjahresquartal aus. Im Stadtgebiet beträgt die Steigerung der Mietpreise ca. 4,0 %, im Umland ca. 7,3 %. Das Mietpreisniveau bei großflächigen Anmietungen in guten bis sehr guten Lagen befindet sich wie schon im zweiten Quartal zum Teil deutlich über 20 Euro/m²/mtl. Spitzenmieten betragen nach wie vor rund 30 Euro/m²/mtl.