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Büromarkt Leipzig: Flächenumsatz unter Vorjahresniveau

Leipzig erzielte im Jahr 2007 einen Flächenumsatz von 88.000 m² und verpasste damit das hervorragende, um 13,7 Prozent höhere Ergebnis des Vorjahres (102.000 m²). Der Durchschnittswert der letzten fünf Jahre (86.000 m²) konnte jedoch übertroffen werden. Hierzu trug eine sehr lebhafte und deutlich gestiegene Nachfrage im kleinteiligen Flächensegment bei. Dies ergibt der „Office Market Report 2008“ für die neun wichtigsten deutschen Bürostandorte, den Atisreal, Deutschlands führender Berater für Gewerbeimmobilien, Mitte Februar veröffentlichen wird.

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„Bei größeren Vertragsabschlüssen war ein geringerer Flächenumsatz als 2006 zu verzeichnen“, sagt Stefan Sachse, Leipziger Niederlassungsleiter der Atisreal GmbH. „Hingegen zeigte gerade die Branche der sonstigen Dienstleistungen eine kontinuierlich hohe Nachfrage im vergangenen Jahr.“

Der höchste Flächenumsatz wurde erneut in der Büromarktzone Graphisches Viertel/Prager Straße getätigt. Mit einem Umsatz von 32.500 m² verfehlte dieser Teilmarkt zwar sein Vorjahresergebnis um 7,7 Prozent, konnte aber dennoch eine höhere Nachfrage als in den Vorjahren aufweisen. Auch die City blieb mit einem Flächenumsatz von 16.500 m² rund 11 Prozent unter dem Resultat des Jahres 2006. Die große Bedeutung der kleinen Vertragsabschlüsse für den Büromarkt Leipzig trat 2007 besonders deutlich zutage: fast 64 Prozent des Gesamtumsatzes entfiel auf Verträge bis 500 m², während Großvermietungen über 5.000 m² erneut nicht getätigt wurden.

Nachfragestärkste Branche war auch 2007 die Sammelkategorie der sonstigen Dienstleistungen (Anteil am Flächenumsatz: knapp 33 %), gefolgt von den Informations- und Kommunikationstechnologien (14 %) und dem Gesundheitswesen (gut 10 %).

Kontinuierlicher Abbau des Flächenangebots
Das insgesamt verfügbare Flächenangebot (Leerstand plus noch verfügbare Flächen im Bau) reduzierte sich um 5,4 Prozent und beträgt aktuell 688.000 m². Der Leerstandsabbau setzte sich 2007 kontinuierlich fort und umfasst derzeit 671.000 m² (-3,7 %). Büroflächen mit moderner Ausstattungsqualität hatten an dieser Entwicklung den größten Anteil. „Da 2007 nur wenige neue Bürogebäude fertig gestellt wurden, ließ sich über alle Leipziger Standorte hinweg eine leichte Abnahme des Leerstands feststellen“, erläutert Sachse. Die Leerstandsquote sank demnach auf 17,9 Prozent.

Angesichts des bestehenden Flächenüberhangs fällt die Bautätigkeit relativ niedrig aus. So befand sich Ende letzten Jahres 20.000 m² Bürofläche im Bau, im Vergleich zum Vorjahr ein Rückgang um gut ein Drittel. Mit 17.000 m² steht davon ein Großteil dem Markt weiterhin zur Verfügung. Die Zurückhaltung der Projektentwickler zeigt sich auch im Rückgang der projektierten Flächen, die gegenüber 2006 um 10 Prozent abnahmen. „Derzeit bestehen in Leipzig Projektplanungen für rund 132.000 m². Angesichts der weiterhin angespannten Marktsituation ist bei den meisten Projekten mit einem Baubeginn jedoch erst nach umfangreichen Vorvermietungen zu rechnen“, sagt Sachse.

Stagnierende Höchstmieten
Die Höchstmiete festigte sich weiter und wird nach wie vor in der Leipziger City erzielt, wo 11 Euro pro m² für moderne, hochwertige Büroräume gezahlt werden. Auch die übrigen Teilmärkte bieten mit Höchstmieten von 6 Euro pro m² in Nebenlagen bis zu 8 Euro pro m² in Ringlagen ein vergleichsweise günstiges Preis-Leistungs-Verhältnis. Auch die Durchschnittsmieten bewegten sich 2007 auf dem Niveau des Vorjahres.

Marktentwicklung weiter stabil
„Für das Jahr 2008 erwarten wir für den Leipziger Büromarkt eine ähnliche Entwicklung wie 2007“, prognostiziert Stefan Sachse. „Angesichts geringer Bautätigkeit und konstanter Nachfrage wird sich der langsame Leerstandsabbau weiter fortsetzen. Allerdings sind signifikante Veränderungen der Marktparameter, vor allem der Mietpreise, eher unwahrscheinlich. Die bereits eingesetzte Marktkonsolidierung wird sich auch im laufenden Jahr auf niedrigem Niveau fortsetzen.“