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Büromarkt Köln: Neubauflächen werden knapp

Das Jahr 2007 war das sechste Rekordjahr in Folge. Insgesamt wurden rund 285.000 m² Bürofläche vermietet. Gefragt waren dabei vor allem Immobilien gehobener Qualität. Dementsprechend verknappte sich das Angebot an neuen modernen Büroflächen.

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Günstige Rahmenbedingungen
Für den Kölner Büromarkt waren 2006 und 2007 ausgesprochen gute Jahre. Die durch den konjunkturellen Aufschwung gestärkte Büroflächennachfrage traf auf ein vielschichtiges und attraktives Angebot. Diese günstige Konstellation führte im Ergebnis zu einem neuen Rekordumsatz von 285.000 m² vermieteter Bürofläche im Jahr 2007.

Das Jahresergebnis 2007 stellt die Werte des Booms im vorgehenden Konjunkturzyklus vor etwa sieben Jahren deutlich in den Schatten. Der Büroflächenumsatz hat sich seitdem um rund 70 Prozent erhöht.

Ist der Höhepunkt erreicht?
Nach der Wachstumsdelle im Jahr 2001 kannte die Umsatzentwicklung nur eine Richtung: es ging steil nach oben. Diese rasante Entwicklung könnte nun jedoch - zumindest zeitweise - unterbrochen werden. Die Parameter der Nachfrage- und der Angebotseite deuten eine Beruhigung der Marktdynamik an. So wird im Jahr 2008 auf der Nachfrageseite mit weniger auslaufenden Mietverträgen gerechnet als noch in den Jahren zuvor. Auf der Angebotsseite werden die modernen Büroflächen in guten Lagen knapp. Mit dem Erreichen eines erneuten Rekordwertes ist im Jahr 2008 demzufolge nicht zu rechnen. Die Umsatzerwartung für das laufende Jahr liegt wegen der weiterhin positiven Konjunkturaussichten dennoch auf einem im langfristigen Vergleich hohen Niveau.

Aufschwung begünstigt hohe Anzahl von Abschlüssen
Die Bedeutung von Büroraumvermietungen in der Größenordnung von mehr als 10.000 m² war im Jahr 2007 im Vergleich zu den Vorjahren gering. Stattdessen begünstigte der wirtschaftliche Aufschwung die Nachfrage der Unternehmen auf breiter Basis und führte zu einer insgesamt hohen Anzahl von Mietvertragsabschlüssen in kleinen bis mittelgroßen Flächenkategorien.

Höchst- und Durchschnittsmieten haben im Jahr 2007 nach einem vierjährigen Anstieg wieder das Niveau des Booms im vorhergehenden Zyklus erreicht. Köln weist im Vergleich zu den anderen Bürostandorten, wie z.B. Frankfurt eine geringe Schwankungsbreite auf. Aufgrund eines sich zumindest in relevanten Teilbereichen verknappenden Angebotes ist im Jahr 2008 zunächst mit einer weiteren Stabilisierung des Mietniveaus zu rechnen.

Mieten auf dem Niveau des Jahres 2001
Die Nominalmiete steigt gegenüber dem Vorjahr um etwa 1,3 Prozent auf durchschnittlich 11,86 Euro pro m². Der Median liegt bei 11,50 Euro pro m². Die Höchstmiete wächst im gleichen Zeitraum um 7,7 Prozent auf 21,00 Euro pro m². In Einzelfällen konnten für besonders gut ausgestattete oder besonders interessant gelegene Immobilien Mieten oberhalb dieses Wertes vereinbart werden.

Vor allem die aktuellen Entwicklungen im Rheinauhafen mit den Projekten „Kranhaus1“ und „KRANHAUSplus“, „RheinauArtOffice“, „The Bench“ oder dem „VD-Office-Rheinauhafen“ und in weiteren Abschnitten des Rheinufers („21st“, „COO Cologne Oval Offices“) heben die besondere Qualität dieser Lage hervor. Traditionell gehören auch Teile der linksrheinischen Innenstadt sowie der Bürostandort „MediaPark“ aus den 1990er Jahren zu den besten Bürolagen Kölns.

Premiumobjekte in Toplagen
Aufbauend auf einer ausgezeichneten Verkehrsinfrastruktur mit direkter ICE-Anbindung an die Flughäfen Köln/Bonn und Frankfurt entwickelt sich der Stadtteil Deutz weiterhin attraktiv und chancenreich. Neben den bereits fertig gestellten Objekten „KölnTriangle“ und „Constantin-Höfe“ sowie der im Bau befindlichen „Rheinpark-Metropole“ werden vor allem die künftigen Bebauungsmöglichkeiten der Grundstücke im Bereich um den Deutzer Bahnhof für weiteren Auftrieb sorgen. Mit Atradius, Lufthansa, RTL und Talanx-Gerling haben sich bereits einige Großunternehmen für Neubauflächen in der rechtsrheinischen Innenstadt entschieden.

Innenstadt weiter stark nachgefragt
Rund 55 Prozent der Flächenabnahmen wurden 2007 in der linksrheinischen Innenstadt realisiert, etwa 19 Prozent im Bereich Ehrenfeld/Braunsfeld und etwa acht Prozent in Köln-Deutz. Die hohe Abnahme für den Teilmarkt Braunsfeld ist auf die Anmietung von REWE zurückzuführen.

Heterogene Nachfragestruktur
Die Verteilung der Nachfrage über die Wirtschaftszweige zeigt im Jahr 2007 mit Ausnahme der Anmietung durch REWE kaum Überprägungen durch vereinzelte Großabschlüsse. Insgesamt bringt eine breite Streuung der Nachfrage die heterogene Wirtschaftsstruktur Kölns zum Ausdruck. Die Branchen „Versicherungen“ und „Medien“ sind am Standort Köln seit langem stark verankert. Zuwächse gegenüber dem Vorjahr verzeichneten vor allem die Segmente „Beratung“ und „Immobilien“.

Flächenexpansionen bereits in Köln ansässiger Unternehmen und die Zunahme von Neuansiedlungen führen zu einer fortschreitenden Nettoabsorption. Ein Großteil der Vermietungsleistung ist aber auch weiterhin auf einen Flächentausch zurückzuführen. Dabei nutzen die Unternehmen die aktuelle Marktphase zur Neupositionierung, um aus Altbeständen in zeitgemäße Bürogebäude mit exklusiven Flächen bei einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis zu ziehen.

Nettoabsorption
Der Büroflächenleerstand konnte im Jahr 2007 abgebaut werden und lag mit insgesamt rund 570.000 m² bei etwa acht Prozent. Das kurzfristig verfügbare Angebot moderner Büroflächen in guten bis sehr guten Lagen verringerte sich gegenüber dem Vorjahr erheblich. Auch wenn es zuletzt zu einigen beachtlichen Anmietungen in Gebäuden älterer Baujahrsklassen kam, bleibt die Vermietbarkeit von Büroflächen der Jahre 1950 bis 1980 ohne durchgreifende Modernisierung bzw. Restrukturierung weiterhin schwierig.

Trend zum Neubau mit hohem Qualitätsanspruch
Der Kölner Büroflächenmarkt ist durch eine zunehmende Polarisierung geprägt: Auf der einen Seite architektonisch anspruchsvolle und mit stark gehobener Ausstattung neu erstellte Objekte, für die Höchstmieten vereinbart werden, auf der anderen Seite wenig repräsentative Alt- und Bestandsflächen mit funktionalen und energetischen Defiziten, bei denen der Druck auf die Mieten wegen des großen Angebotes weiterhin bestehen bleibt.

Höhepunkt der Baufertigstellungen 2009
Zahlreiche Prestige-Objekte wie „Rheinpark-Metropole“, „Dominium“, „Kranhäuser“, „COO Cologne Oval Offices“ oder „21st“ befinden sich in der Bauphase. Insgesamt ist die Bautätigkeit mit aktuell über 300.000 m² Bürofläche sehr hoch. Die rege Bautätigkeit wird dazu führen, dass das Fertigstellungsvolumen im Jahr 2008 erstmals seit 2003 wieder steigt. Bereits heute lässt sich ein weiterer Anstieg der Baufertigstellungen für das Jahr 2009 voraussagen. Dafür verantwortlich ist vor allem die geplante Fertigstellung der „Rheinpark-Metropole“ in Deutz.

Hohe Vorvermietungsrate
Bemerkenswert ist jedoch, dass die im Bau befindlichen Großprojekte bereits zu einem überwiegenden Teil vermietet sind. Es ist sogar anzunehmen, dass die Fertigstellungen zumindest in 2008 nicht mehr ausreichen werden, um die Nachfrage nach Büroneubauten zu befriedigen.

Standortvorteile Kölns
Die Profilierung des Standortes Köln schreitet weiter voran. Wichtige Signale wurden insbesondere durch die rasante Entwicklung im Rheinauhafen und in Köln-Deutz ausgestrahlt. Köln bietet zahlreiche Wettbewerbsvorteile: Dabei sind jedoch nicht nur harte Standortfaktoren wie Wirtschaftskraft, Renditen und Mieten oder eine im Straßen-, Schienen-, Wasser- und Luftverkehr bestens angebundene Lage im Zentrum Europas zu nennen, sondern auch die hohe Lebensqualität oder eine überaus lebendige Kulturszene. Längst ist die Domstadt in den Fokus international ausgerichteter Unternehmen und Investoren gerückt. Deren Einfluss auf das Wirtschaftsleben der Stadt wird sich in Zukunft weiter verstärken.

Konjunkturforscher sehen weiterhin positiven Trend
Nach Prognosen der führenden Wirtschaftsforschungsinstitute wird der positive Konjunkturverlauf auch im Jahr 2008 anhalten. Trotz der Turbulenzen rund um die USImmobilienkrise, dürfte die deutsche Wirtschaft auch im laufenden Jahr noch um ca. 1,7 Prozent wachsen. Dabei wird die Konjunktur nicht mehr primär vom Außenhandel, sondern auch von der Inlandsnachfrage gestützt. Die Zahl der Erwerbstätigen soll in Deutschland nach einem Zuwachs um fast 600.000 im Jahr 2007 um weitere 300.000 steigen. Für Köln sehen unabhängige Studien ebenfalls eine deutliche Zunahme der Büroarbeitsplätze voraus.

Risiken liegen vor allem in einem möglichen Übergreifen der Kreditmarktkrise auf die Gesamtwirtschaft, in den Folgen eines Abgleitens der US-Wirtschaft in eine Rezession sowie den Auswirkungen weiter steigender Energie- und Rohstoffpreise.