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Büromarkt Hamburg 2008: Preisgünstige Standorte wieder gefragt

Andreas Rehberg

Das eingetrübte gesamtwirtschaftliche Klima hat den Hamburger Bürovermietungsmarkt bisher nahezu unbeeindruckt gelassen. Bis zum Ende des 3. Quartals lag der Flächenumsatz bei rund 416.000 m² und damit nahezu auf dem Niveau des rekordverdächtigen Vorjahreswertes. Im Gesamtjahr 2008 werden sogar 550.000 m² erreicht werden, prognostiziert Andreas Rehberg, Geschäftsführer Grossmann & Berger. „Deutlich ist aber bereits eine zunehmende Preissensibilität der Nutzer“, so Rehberg.

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Spürbar werde die Krise im kommenden Jahr; hier ist ein Rückgang des Flächenumsatzes um 20 bis 30 Prozent zu erwarten, der Vermietungsumsatz dürfte 2009 um den Wert von 400.000 bis 450.000 m² pendeln.

Das positive Ergebnis im laufenden Jahr ist einerseits auf beschlossene Anmietungsentscheidungen der Hamburger Unternehmen zurückzuführen – der Büromarkt folgt der konjunkturellen Entwicklung mit Verzögerungen. Aber auch der aufgrund einer gesunden Branchenvielfalt wenig volatile Hamburger Markt und das immer noch relativ robuste Wirtschaftswachstum hat die Nachfrage nach Büroflächen auf hohem Niveau gehalten.

Das Neubauvolumen wird in 2009 mit 285.000 m² weiterhin auf sehr hohem Niveau sein, wobei die Hälfte aller Neubauten in der HafenCity realisiert wird. Damit bietet sich Büromietern ein dynamischer Markt mit einem breiten Angebot interessanter Flächen.

Mietinteressenten können sich zudem auch in Toplagen über ein leicht nachgebendes Mietniveau freuen. Die boomende Nachfrage nach hochwertigen Flächen hatte die Spitzenmiete auf 24 Euro netto kalt steigen lassen. Allein in den vergangenen 12 Monaten um 9 Prozent. Im Durchschnitt werden im Hamburger Markt 13,30 Euro gezahlt. Ein weiterer Anstieg der Mietpreise ist in Anbetracht von preissensibler werdenden Mietern nicht zu erwarten, so Rehberg. „Im mittleren Segment ist angesichts der steigenden Baukosten eine Seitwärtsbewegung zu erwarten“, so Rehberg.

Tendenzen zu einem Wechsel vom Vermieter- zum Mietermarkt sind auch daran abzulesen, dass Vermieter auch in zentralen Lagen wieder bereit sind, größere Incentivepakete zu gewähren. Dazu zählen mietfreie Zeiten, die Ablösung von bestehenden Restmietverträgen, Courtagefreiheit, die Übernahme der Umzugskosten und Baukostenzuschüsse.

„Insgesamt sind dieses günstige Bedingungen für einen Umzug“, so Rehberg. Denn durch passgenaue und technisch besser ausgestattete Flächen sind die monatlichen Kosten deutlich geringer, so dass sich der Umzug schnell amortisiert. Bei modernen Flächen ist der Quadratmeter-Verzehr pro Mitarbeiter deutlich geringer, neue Raumkonzepte sind zumeist nur in neuen Immobilien zu verwirklichen. Zudem sind moderne Bürohäuser energieeffizienter, der optimale Schnitt senkt auch andere Nebenkosten wie zum Beispiel die Kosten für Pflege und Reinigung.

Ein sich abschwächender Markt gibt auch in den vergangenen Boomjahren weniger nachgefragten und preismoderaten Standorten in Stadtnähe wieder eine Chance. Das bedeutet, dass in den kommenden Jahren preisgünstigere Standorte in Hamburg eine Renaissance erleben. Dazu zählen die City Süd, St. Georg aber auch die City Nord und vermutlich auch der Hamburger Westen.