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Dynamisches 2. Quartal

Büromarkt Essen mit fulminantem zweiten Quartal

Nach einem relativ verhaltenen Jahresauftakt hat der Essener Büromarkt im zweiten Quartal gewaltig Gas gegeben und mit 71.000 m² den besten jemals registrierten Quartalswert aufgestellt. Mit einem Flächenumsatz von 96.000 m² konnte als Folge auch ein neuer Halbjahresrekord erzielt werden, der das bereits gute Vorjahresergebnis um knapp ein Drittel und den zehnjährigen Durchschnitt um fast 60 % übertrifft. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

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„Wie üblich sind für so herausragende Resultate auch immer Großabschlüsse nötig, die in den ersten drei Monaten noch komplett gefehlt hatten. Dagegen konnten im zweiten Quartal mit dem Eigennutzer-Deal der Aldi Einkauf GmbH über 17.600 m² und einer Anmietung der Hochtief Engineering GmbH über 15.800 m² [wir berichteten] gleich zwei große Abschlüsse registriert werden. Trotzdem fällt der Anteil großflächiger Verträge im langfristigen Vergleich nicht überproportional aus, was dafür spricht, dass eine lebhafte Nachfrage in allen Marktsegmenten zu diesem außergewöhnlichen Umsatzvolumen beigetragen hat“, sagt Amedeo Augenbroe, Essener Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate.

Die beiden genannten Großabschlüsse spiegeln sich auch in der Branchenverteilung wider. Mit jeweils knapp 29 % liegen der Handel und die Verwaltungen von Industrieunternehmen nahezu gleichauf an der Spitze. Vervollständigt wird das Führungstrio von den in Essen traditionell starken sonstigen Dienstleistungen, die weitere gut 13 % zum Gesamtumsatz beisteuern. Auf Rang vier folgen Kopf an Kopf Unternehmen aus den IuK-Technologien sowie Coworking/Business Center mit jeweils knapp 9 %. Damit setzen Anbieter von flexible Workspaces, die bislang vor allem in A‑Standorten sehr dynamisch agiert haben, ihre Expansionsstrategie jetzt auch in weiteren Großstädten in beeindruckender Weise fort.

Der Leerstandsabbau hat sich auch in den vergangenen zwölf Monaten rasant entwickelt. Mit 112.000 m² liegt er knapp 31 % niedriger als noch ein Jahr zuvor. Noch dramatischer vollzog sich der Rückgang im aus Mietersicht wichtigsten Marktsegment. Nur noch 30.000 m² des Gesamtvolumens verfügen über eine moderne und damit von den Nutzern nachgefragte Ausstattungsqualität. Damit liegt dieses Flächenangebot um über die Hälfte unter dem Vorjahreswert und macht nur noch rund ein Viertel des Gesamtleerstands aus. Diese Entwicklung zeigt sich natürlich auch in der Leerstandsquote, die mit 3,6 % den niedrigsten Wert seit 2001 aufweist.

Das Volumen der Flächen im Bau hat sich zwar leicht um gut 8 % auf aktuell 66.000 m² erhöht, liegt aber immer noch auf einem sehr niedrigen Niveau. Dies gilt insbesondere für die Flächen, die weder vorvermietet noch durch Eigennutzer belegt sind. Dieses Marktsegment hat sich im Vorjahresvergleich sogar um gut 14 % auf nur noch 12.000 m² verringert. Damit stehen nur noch 18 % des gesamten Bauvolumens dem Vermietungsmarkt zur Verfügung. Anzumerken bleibt weiterhin, dass hiervon lediglich knapp 5.000 m² auf die zentralen innerstädtischen Lagen entfallen. Der Angebotsengpass, gerade an modernen Büroflächen, wird vor diesem Hintergrund auch im weiteren Jahresverlauf anhalten.

Die skizzierte Angebots-/Nachfragesituation findet ihren Niederschlag auch in der Mietpreisentwicklung. Die Spitzenmiete ist um knapp 7 % auf 16 Euro/m² gestiegen und stellt damit ein neues Allzeithoch auf. Vergleichbar stellt sich die Situation bei der Durchschnittsmiete dar, die bereits seit längerem anzieht. Im Vorjahresvergleich hat auch sie noch einmal um knapp 3 % zugelegt und erreicht mit 11,90 Euro/m² ebenfalls eine neue Bestmarke.

Perspektiven
„Vor dem Hintergrund des sehr guten ersten Halbjahrs zeichnet sich auch für das Gesamtjahr ein Flächenumsatz weit jenseits der 130.000 m² ab. Etwas limitierend könnte sich allerdings das weiter viel zu geringe Angebot, gerade in den präferierten zentralen Lagen, auswirken. Bei weiter sinkenden Leerständen und unverändert moderater Bautätigkeit dürfte sich der Angebotsengpass eher noch verschärfen. Als Konsequenz hieraus spricht alles für weiter anziehende Mietpreisniveaus“, fasst Amedeo Augenbroe die Aussichten zusammen.