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Büromarkt Essen: Flächenumsatz verdoppelt

Mit einem Flächenumsatz von 156.000 m² im Jahr 2007 steigerte der Essener Büromarkt das Vorjahresergebnis um über 100 Prozent – und erzielte damit einen neuen Umsatzrekord. Dies ergibt der „Office Market Report 2008“ für die neun wichtigsten deutschen Bürostandorte, den Atisreal, Deutschlands führender Berater für Gewerbeimmobilien, Mitte Februar veröffentlichen wird.

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„Dieses Ergebnis ist besonders erfreulich, da es auch von einer deutlichen Belebung in den größeren Flächenkategorien getragen wurde. Zudem trug der erste, 42.000 m² große Bauabschnitt des ThyssenKrupp-Quartiers maßgeblich zu diesem Resultat bei“, sagt Christian Rosen, Essener Niederlassungsleiter der Atisreal GmbH. Doch auch ohne diesen großen Eigennutzerdeal übersprang Essen erstmalig die 100.000-m²-Schwelle beim Flächenumsatz – und stieß damit in eine neue Dimension vor.

Wie schon 2006 erwiesen sich die Nebenlagen im übrigen Stadtgebiet mit einem Umsatz von 52.300 m² (Anteil: 34 %) als begehrteste Büromarktzone. Während in der Essener City mit 9.500 m² weniger Flächen als im Vorjahr (13.800 m²) umgesetzt wurden, konnten die Zonen am Cityrand ihre Anteile auf über 60 Prozent (+14 Prozentpunkte) steigern. Zu diesem Ergebnis trugen vor allem das Nordviertel (37.100 m²) bei, gefolgt von Rüttenscheid/Bredeney (29.100 m²) und dem Südostviertel (14.000 m²). Diese Büromarktzonen profitierten erheblich von großen Vertragsabschlüssen, was auch bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Größenklassen deutlich wird. So entfielen auf Vermietungen über 10.000 m² 36,3 Prozent des Umsatzes.

Bei den Branchen ergaben sich gegenüber 2006 zum Teil deutliche Verschiebungen. Durch einige Großabschlüsse rückten die Verwaltungen von Industrieunternehmen mit einem Anteil von knapp 60 Prozent auf den ersten Platz der Nachfrager. Schon weit abgeschlagen folgen die sonstigen Dienstleistungen (9,8 %), die öffentliche Verwaltung (8,7 %) sowie die Informations- und Kommunikationstechnologien (6,6 %), die 2006 (knapp 37 %) noch die Branchenliste anführten.

Leerstandsquote unter 5 Prozent
Im Jahresverlauf ging das Angebot an leer stehenden Flächen um knapp 7 Prozent zurück und beläuft sich aktuell auf 162.000 m², was einer Quote von 4,8 Prozent (2006: 5,2 %) entspricht. Der Leerstand verteilt sich relativ gleichmäßig auf moderne Flächen (63.000 m²) und solche mit normaler Flächenqualität (66.000 m²). Weitere 33.000 m² entfallen auf die Kategorie des unsanierten und daher schwer vermietbaren und teilweise nicht mehr marktgängigen Leerstands. Die Flächen im Bau stiegen binnen Jahresfrist deutlich an. Sie betragen derzeit 81.000 m² und verteilen sich auf die Büromarktzonen Rüttenscheid/Bredeney (19.500 m²) und übriges Stadtgebiet (61.500 m²). Dem Vermietungsmarkt stehen hiervon aber nur noch 1.000 m² zur Verfügung. „Hierfür ist vor allem der hohe Eigennutzeranteil durch den Neubau des ThyssenKrupp-Quartiers sowie die hohe Vorvermietungsquote verantwortlich“, sagt Rosen.

Parallel zum Leerstandsabbau legte auch die Höchstmiete wieder leicht (plus 2,4 %) zu und lag zum Jahresende bei 12,80 Euro pro m². Erzielt wird diese nicht mehr im Südviertel, sondern im Teilmarkt Rüttenscheid/Bredeney, wo auch die Durchschnittsmiete um knapp 7 Prozent anzog. Insgesamt stellt sich die Entwicklung des Mietpreises in den einzelnen Büromarktzonen aber differenziert dar. „In einigen Teilmärkten beobachteten wir auch leicht gesunkene Spitzen- und Durchschnittsmieten. Hierfür zeichnete in erster Linie das mangelnde Angebot an modernen Flächen verantwortlich“, erläutert Rosen.

Marktperspektiven weiterhin positiv
„Vor dem Hintergrund des außergewöhnlich hohen Anteils an Eigennutzerdeals ist für 2008 ein Flächenumsatz in der Größenordnung des Vorjahres – trotz stabiler Nachfrage in Essen – wohl nicht zu erwarten“, prognostiziert Rosen. „Aufgrund der wenigen verfügbaren Flächen im Bau kann die Nachfrage nahezu ausschließlich aus dem Leerstand bedient werden, sodass ein weiterer Leerstandsrückgang wahrscheinlich ist. Steigerungen der Höchst- und Durchschnittsmieten sind somit auch auf breiterer Basis nicht ausgeschlossen.“