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Büromarkt Düsseldorf: Weiterhin gute Vermietungsbilanz

Mit Ausnahme des bisherigen Rekordjahres 2007 erreichte der Düsseldorfer Büromarkt allein für das dritte Quartal 2008 einen Spitzenwert im Vergleich zu diesen Quartalen aus den Jahren 2003 bis 2006. Aus diesem Grund liegt die Vermietungsbilanz zwischen Januar und September 2008 zwar 15 % (- ca. 46.000 m²) unter dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums aber dennoch über den Leistungen der Jahre zuvor.

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Bis einschließlich Ende September wurden in 2008 43 Verträge größer als 1.000 m² mit einer Gesamtsumme von ca. 151.000 m² abgeschlossen. Sie erreichten so einen Anteil am Düsseldorfer Büroflächenumsatz von nahezu 60 %. Im gleichen Vorjahreszeitraum kamen 53 Verträge auf ein Volumen von ca. 195.000 m² und einen Anteil von 65 %. Vermietungen zwischen 500 m² und 1.000 m² erzielten insgesamt ca. 47.000 m² und trugen mit 18 % zur Vermietungsbilanz bei. Vertragsabschlüsse unter 500 m² kamen auf ein Gesamtergebnis von ca. 56.000 m² und einen Anteil von 22 %.

Auf Büroimmobilien mit A-Qualität (Neubauten mit hochmoderner sowie hochwertiger Ausstattung oder sanierter Altbau in Neubauqualität) entfallen 57 % der vermieteten Fläche. In Bürogebäuden der B-Güte (Bestandsgebäude älter als 5 Jahre mit funktionaler und zeitgemäßer Ausstattung) wurden 40 % angemietet. In C-Objekten als Immobilien mit der niedrigsten Qualität findet sich 3 % der neu vermieteten Fläche.

Die Branche unternehmensbezogene Dienstleistungen/Medien/Werbung besetzte 30 % (ca. 76.000 m²) der in den vergangenen neun Monaten vermieteten Fläche und verbesserte ihr Ergebnis gegenüber dem gleichen Vorjahreszeitraum um 6 Prozentpunkte (+ ca. 8.000 m²). Ebenfalls mehr Fläche angemietet wurde in den Bereichen Telekommunikation/IT/EDV sowie bei den Finanzdienstleistern, Banken und Versicherungen. Ersterer erwarb einen Umsatzanteil von 19 % (ca. 49.000 m²) sowie ein Plus von 3 Prozentpunkte (+ ca. 2.000 m²). Letzterer trug mit 17 % (ca. 43.000 m²) zum Düsseldorfer Vermietungsvolumen bei und erhöhte damit seinen Beitrag um gleich 10 Prozentpunkte (+ ca. 21.000 m²).

Deutlich weniger anmietungsfreudig im Vergleich zum dritten Quartal 2007 zeigte sich mit einem Anteil von 15 % (ca. 39.000 m²) und einem Minus von 15 Prozentpunkten (- ca. 52.000 m²) der Branche Handel/Industrie/Logistik. Die Umsatzbeteiligung der Vereine/Verbände/staatlichen Einrichtungen ging um 3 Prozentpunkte (- ca. 15.000 m²) auf 11 % (ca. 27.000 m²) zurück.

Mieten
Im Vergleich zum dritten Quartal des Jahres zuvor stieg die Spitzen-miete bezogen auf das Düsseldorfer Stadtgebiet um 3,00 € auf 25,00 €/m²/mtl. Mit diesem Wert liegt sie um 1,00 € höher als noch Ende des Halbjahres in 2008. Nach 2001 ist dies das zweithöchste Niveau, welches je in Düsseldorf gemessen wurde. Die gewichtete Durchschnittsmiete von 13,30 €/m²/mtl. hingegen ließ um 0,10 € nach.

Im Preissegment bis € 15,00 m²/mtl. wurde der größte Umsatz getätigt. Diese erzielten einen Umsatzanteil von 38 %. Dahinter folgen mit 30 % die Flächen zum Mietpreis bis € 12,50 m²/mtl. und die Flächen bis 10,00 €/m²/mtl. mit einem Anteil von 18 %. Auf die höher preisigen Flächen ab 15,00 € m²/mtl. entfallen insgesamt 14 % des Umsatzes. Der Umsatz für Flächen bis € 17,00 m²/mtl. steuert 4 % bei, die vermieteten Flächen bis € 20,00 m²/mtl. 6 % und die Flächen der höchsten Kategorie ab € 20,00 m²/mtl. 4 %.

Leerstand
Gegenüber dem dritten Quartal 2007 sank der Leerstand um 1 % (- ca. 7.000 m²) auf ca. 642.000 m² und bleibt damit zum vierten Mal in Quartalsfolge unter der „magischen“ 700.000er Marke. Für die Leerstandsberechnung wurden sowohl die akuten Leerstände als auch die Flächen berücksichtigt, die in den nächsten drei Monaten bezugsfertig sind. Mit eingerechnet ist ebenfalls der verdeckte Leerstand (Angebot an Untermietflächen) von ca. 21.000 m².

Als kleinen Wehrmutstropfen musste der Düsseldorfer Büromarkt jedoch hinnehmen, dass in den vergangenen drei Monaten der reine Leerstand wieder leicht gestiegen ist. Zurückzuführen ist dies auf eine Reihe von derzeit spekulativ errichteten Bürogebäuden. Das Angebot an Untermietflächen hingegen nahm ab. Die Leerstandsrate liegt am Ende des dritten Quartals bei 8,9 % und damit 0,3 Prozent-punkte unter dem Wert des Vorjahresquartals.

In Bezug auf die Qualität der Gebäude entfielen fast zwei Drittel des Leerstandes auf Gebäude mit Flächen der Qualität B (Bestandsgebäude älter als 5 Jahre mit funktionaler und zeitgemäßer Ausstattung). Flächen der Güte A (Neubau mit hochmoderner sowie hochwertiger Ausstattung oder sanierter Altbau in Neubauqualität) verzeichneten einen Leerstand von 32 %. Mit einem Anteil von 5 %, sind die Leerstände in Gebäuden der Güte C.

Drei Viertel des gesamten Düsseldorfer Leerstandes vereinigen sich auf die drei Teilmärkte Düsseldorf-Nord und Innenstadt mit jeweils ca. 165.000 m² sowie dem linksrheinischen Gebiet mit ca. 149.000 m². Die übrigen Teilmärkte tragen jeweils zwischen 2 % und 6 % zum Leerstand bei. Während sich der Düsseldorfer Norden aufgrund spekulativer Projektentwicklungen, das Kennedydamm-Gebiet und der Süden mit einem gestiegenen Leerstand abfinden mussten, konnten sich alle anderen Teilmärkte über einen sinkenden Leerstand freuen.

Teilmärkte
Der umsatzstärkste Teilmarkt ist die Innenstadt. Rund 75.000 m² wurden bis dato vermietet. Dies sind etwa - 13 % (- ca. 11.500 m²) weniger als zum Vorjahreszeitpunkt, zeigt aber auf die weiterhin herausragende Position der Innenstadt für den Düsseldorfer Büromarkt. Die Spitzenmiete stieg um 3,00 €/m²/mtl. und ist wieder auf dem ersten Platz innerhalb Düsseldorfs. Die Durchschnittsmiete sank im Ver-gleich zum dritten Quartal 2007 um 1,00 € auf 14,10 €/m²/mtl. Zweitplatzieren konnte sich der Düsseldorfer Norden. Der Flächenumsatz von ca. 61.500 m² weist kaum Veränderung im Hinblick auf das dritte Quartal vor zwölf Monaten auf. Die Spitzenmiete stieg um 0,40 € auf 15,00 €/m²/mtl., die Durchschnittsmiete um 1,40 € auf 12,40 €/m²/mtl. Der Kennedydamm konnte sich mit einem Umsatz von rund 42.000 m² den dritten Platz sichern. Dies entspricht nahezu einer Verdoppelung des Umsatzes zum Vorjahresquartal. Damit legte dieser Teilmarkt die größte Umsatzsteigerung hin. Die Spitzenmiete stagnierte bei 18,00 €/m²/mtl. Die Durchschnittsmiete liegt bei 14,80 €/m²/mtl. und ließ im Vergleich zum Vorjahresquartal um 0,30 € nach.

Der linksrheinische Teilmarkt konnte ca. 32.500 m² umsetzen. Gegenüber dem Vorjahresquartal meint dies ein Minus von 10 % (- ca. 3.500 m²). Auch hier stagnierte die Spitzenmiete bei 18,00 €/ m²/mtl., unterdessen die Durchschnittsmiete um 0,70 € auf 11,10 €/m²/mtl. sank. Der Teilmarkt Hafen konnte in den ersten neun Monaten des laufenden Jahres mit 17.500 m² 68 % (- ca. 36.500 m²) weniger Fläche umsetzen als im Vergleichszeitraum 2007. Die Spitzenmiete hingegen von 24,00 €/m²/mtl. legte mit 4,80 € mehr als deutlich zu. Die Durchschnittsmiete stieg um 1,40 € auf 17,40 €/m²/mtl.

Ein Vermietungsvolumen von unter 10.000 m² erzielten die Teilmärkte Innenstadt-Ost, Grafenberger Allee sowie Düsseldorf-Süd. Als einziger konnte der innerstädtische Teilmarkt sein Ergebnis aus dem Vorjahresquartal um 50 % (+ ca. 3.000 m²) auf 9.000 m² verbessern. Sowohl die Spitzenmiete von 12,60 €/m²/mtl. als auch die Durchschnittsmiete von 11,00 €/m²/mtl. legten jeweils um 0,10 € zu. Der Umsatz im Gebiet um die Grafenberger Allee mit ca. 9.000 m² verlor um 42 % (- ca. 6.500 m²). Die Spitzenmiete sank um 1,30 € auf 13,50 €/m²/mtl., die Durchschnittsmiete um 0,60 € auf 12,00 €/m²/mtl. Im Düsseldorfer Süden lag mit einer Vermietungsleistung von ca. 7.500 m² der Umsatzverlust gegenüber dem dritten Quartal 2007 bei 56 % (- ca. 9.500 m²).

Fazit und Prognose
Bislang zeigt sich der Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt noch in einer guten Verfassung, auch wenn die zurückliegenden drei Monate eine schwächere Vermietungsbilanz aufweisen als die beiden ersten Quartale des laufenden Jahres. Bemerkbar macht sich die in einer geringen Verschiebung zugunsten der Anmietung kleinerer Flächen sowie leicht sinkenden Durchschnittsmieten. Daher wird sich der weitere Abbau des Leerstandes verlangsamen.

Indikativ offenbart der Property Index die neue Situation. Dieser Index spiegelt das Angebot der kommenden 12 Monate in Relation zum Absatz der letzten 12 Monate wider. Von 1,3 im letzten Quartal steigt er auf 1,9 im 3. Quartal und befindet sich nun ungefähr auf dem Niveau von vor 12 Monaten.

Positiv stimmt, dass auch zwischen Juli und September neue Flächengesuche auf den Markt gekommen sind, so dass sich die seit Beginn des Jahres neu hinzugekommene Nachfrage auf ca. 300.000. m² summiert. Der überwiegende Teil ist dabei noch ohne Vertragsabschluss. Getragen werden die aktuellen Gesuche von drei größeren Anfragen nach Flächen über 10.000 m² aus den Branchen Handel/Industrie/Logistik sowie Vereine/Verbände/staatliche Einrichtungen. Ein Jahressaldo von ca. 350.000 m² vermieteter Bürofläche ist also durchaus noch realistisch.

Die Mieten sind derweil nun an der Obergrenze angekommen. Vereinzelt mögen Höchstmieten über 25,00 €/m²/mtl. erzielt werden, die Spitzenmiete wird tendenziell nicht weiter steigen und die Durchschnittsmieten werden stagnieren.