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Büromarkt Düsseldorf: Rekordergebnis beim Flächenumsatz

Der Düsseldorfer Büromarkt verzeichnete mit einem Flächenumsatz von 487.000 m² im vergangenen Jahr ein neues Rekordergebnis. Dies ergibt der „Office Market Report 2008“ für die neun wichtigsten deutschen Bürostandorte, den Atisreal, Deutschlands führender Berater für Gewerbeimmobilien, Mitte Februar veröffentlichen wird.

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Einige große Vertragsabschlüsse der öffentlichen Hand mit insgesamt über 140.000 m² trugen maßgeblich zu diesem hervorragenden Ergebnis bei. Selbst in den Boomjahren der New Economy wurden in Düsseldorf deutlich weniger Büroflächen umgesetzt. Damit konnte das bereits sehr gute Vorjahresergebnis (293.000 m²) um 66 Prozent gesteigert werden.

Im Düsseldorfer Stadtgebiet wurden rund 90 Prozent des Gesamtumsatzes getätigt. Den ersten Platz belegt die Büromarktzone Friedrichstadt (94.500 m²) mit einem Anteil von 19,4 Prozent, gefolgt vom Medienhafen (54.500 m²) und der Zone Nord/Flughafen (49.000 m²), in der ein Großteil des Umsatzes auf die Großverträge von E-Plus und ThyssenKrupp entfällt. Die Analyse des Flächenumsatzes nach Größenklassen zeigt, dass im vergangenen Jahr Verträge über 10.000 m² überproportional (Anteil: knapp 39 %) zum Gesamtergebnis beitrugen (Vorjahr: 13,6 %).

Das Branchenspektrum der Nachfrager wurde dominiert von der öffentlichen Verwaltung, auf die knapp 30 Prozent des Flächenumsatzes entfällt. Auf den weiteren Rängen folgen Industrieunternehmen (gut 14 %), Beratungsgesellschaften (13,5 %), sonstige Dienstleistungen (11,8 %), Informations- und Kommunikationstechnologien (11,2 %) und der Handel (7,8 %). Damit sind gut 88 Prozent des gesamten Flächenumsatzes den sechs wichtigsten Branchengruppen zuzuordnen.

Deutlicher Leerstandsabbau
Der Leerstand im Düsseldorfer Marktgebiet fiel in den letzten zwölf Monaten um deutliche 7,8 Prozent auf nunmehr 923.000 m². Vor allem das begehrteste Marktsegment, die modernen Büroflächen, gingen zurück - um fast 22 Prozent. Nur noch rund 25 Prozent des gesamten Düsseldorfer Leerstandes besitzt eine moderne Ausstattung, was bedeutet, dass in bestimmten Segmenten und Lagen mittlerweile Engpässe auftreten. Die Leerstandsquote liegt aktuell bei 10,9 Prozent im gesamten Düsseldorfer Marktgebiet und bei 9 Prozent im Stadtgebiet. Die Flächen im Bau gingen seit Ende 2006 um circa 78.000 m² (64 %) zurück. Gleichzeitig nahmen die davon noch verfügbaren Flächen zu – von 15.000 auf 85.000 m². Allerdings wird ein Großteil dieser Objekte erst 2009 oder später fertig gestellt. Das insgesamt verfügbare Büroflächenangebot (Leerstand plus noch verfügbare Flächen im Bau) verringerte sich im Jahresverlauf 2007 leicht und liegt aktuell bei rund 1 Mio. m².

Die Projektplanungen gingen um gut 5 Prozent zurück und erreichen aktuell ein Volumen von rund 1,4 Mio. m². Atisreal geht davon aus, dass im Jahresverlauf auch Projektentwicklungen ohne umfangreiche Vorvermietungen weiter zunehmen werden.

Mietpreise ziehen an
Das Rekordergebnis beim Flächenumsatz bei gleichzeitig rückläufigen Leerständen schlägt sich in der Mietpreisentwicklung nieder. So stieg die Spitzenmiete im letzten Jahr um 1 Euro (knapp 5 %) auf 22,50 Euro pro m². Zudem zogen in vielen Büromarktzonen auch die Durchschnittsmieten zum Teil spürbar an. Für Düsseldorf wie für andere deutsche Städte gilt, dass ältere Bestandsflächen und periphere Standorte kaum an den insgesamt steigenden Mietpreisen partizipieren.

Insgesamt positive Vorzeichen für 2008
Die sehr hohe Nachfrage und das positive konjunkturelle Umfeld lassen erwarten, dass in Düsseldorf auch 2008 ein sehr guter Flächenumsatz erzielt werden kann – allerdings wohl kein neuer Rekordumsatz. Aufgrund niedriger Fertigstellungszahlen im Jahr 2008 kann von einem weiteren Leerstandsabbau ausgegangen werden. Betroffen hiervon dürften in erster Linie Flächen mit moderner Ausstattungsqualität sein, deren anhaltende Verknappung wahrscheinlich zu weiteren Mietpreissteigerungen für stark nachgefragte, moderne Büroflächen führen wird.