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Büromarkt Düsseldorf: Erfolgsserie wird fortgesetzt

Seine Erfolgsserie aus dem vergangenen Jahr setzte der Düsseldorfer Büromarkt auch zu Beginn des neuen Jahres fort. Im ersten Quartal 2008 wurden rund 96.000 m² Bürofläche vermietet. Die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt konnte so ihren Büroflächenumsatz gegenüber dem gleichen Vorjahreszeitraum um 26 % (ca. 20.000 m²) steigern und präsentierte eine neue Bestmarke für die ersten drei Monate eines Jahres. Die hohe Büroflächennachfrage mündete in der Anmietung des Landesamtes für Besoldung von ca. 28.000 m² sowie sieben weiteren Großvermietungen zwischen 2.000 m² und 8.000 m².

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Rund 76 % der vermieteten Flächen sind in Büroimmobilien mit A-Qualität (Neubauten mit hochmoderner sowie hochwertiger Ausstattung oder sanierter Altbau in Neubauqualität) zu finden. In Bürogebäuden der B-Güte (Bestandsgebäude älter als 5 Jahre mit funktionaler und zeitgemäßer Ausstattung) wurden 20 % angemietet. Auf C-Objekte als Immobilien minderer Qualität fallen 4 % des Düsseldorfer Vermietungsvolumens.

Im ersten Quartal des laufenden Jahres wurden insgesamt 14 Verträge mit über 1.000 m² zu einer Gesamtsumme von ca. 64.500 m² abgeschlossen. Das entspricht einem Anteil von 67 % des gesamten Düsseldorfer Büroflächenumsatzes. Im ersten Vorjahresquartal kamen 9 Verträge mit einem Gesamtvolumen von ca. 49.000 m² auf 64 %. Vermietungen zwischen 500 m² und 1.000 m² erreichten in der Summe ca. 14.500 m² und somit einen Umsatzanteil von 15 %. Verträge unter 500 m² summierten sich insgesamt auf einen Umsatz von ca. 17.000 m² und erzielten einen Anteil von 18 %.

Spitzenreiter beim Flächumsatz ist mit Hilfe des Landesamtes für Besoldung der Bereich Vereine, Verbände und staatliche Einrichtungen mit einem Anteil von 32 % (ca. 31.000 m²). Er verbesserte sein Ergebnis gegenüber dem ersten Quartal des Vorjahres gleich um 31 Prozentpunkte. Mit 26 % (ca. 25.000 m²) am Umsatz beteiligt ist die Branche unternehmensbezogene Dienstleistungen, Medien und Werbung. Sie erhöhte ihren Anteil um 8 Prozentpunkte. Die Nach-frage bei der Telekommunikation, IT und EDV ließ so deutlich nach, dass dieser Wirtschaftszweig bei einem Verlust von 31 Prozentpunkten mit 14 % (ca. 13.000 m²) zum Düsseldorfer Büroflächenumsatz beitrug. Ebenfalls gesunken ist die Umsatzbeteiligung beim Handel, der Industrie und Logistik um 6 Prozentpunkte auf 13 % (ca. 12.500 m²) sowie im Bereich Finanzen, Banken und Versicherungen um 7 Prozentpunkte auf 3 % (ca. 3.000 m²).

Mieten
Die Spitzenmiete von 22,50 Euro/m²/mtl. ist gegenüber dem gleichen Vorjahres-quartal um 0,60 Euro/m²/mtl. gestiegen und liegt somit bei einer Zehnjahresbetrachtung ganz weit oben. Die Durchschnittsmiete jedoch sank um 0,60 Euro auf 12,10 Euro/m²/mtl.

Nahezu ein Drittel aller Mietverträge wurde in der Preiskategorie bis 10,00 Euro/m²/mtl. vereinbart. In etwa gleicher Höhe und damit am stärksten waren sie am Düsseldorfer Büroflächenumsatz beteiligt. Zwischen 10,00 Euro/m²/mtl. und 12,50 Euro/m²/mtl. bewegten sich 28 % aller Abschlüsse. Zur Vermietungsleistung beigetragen haben diese Verträge mit einem Viertel. Mieten zwischen 12,50 Euro/m²/mtl. und 15,00 Euro/m²/mtl. sind in 22 % aller Mietverträge zu zahlen. Sie erzielten einen Anteil von 31 % am Düsseldorfer Vermietungsvolumen.

Zwischen 15,00 Euro/m²/mtl. und 17,50 Euro/m²/mtl. sowie zwischen 17,50 Euro/m²/mtl. und 20,00 Euro/m²/mtl. und auch darüber bewegten sich jeweils 6 % aller Mietverträge.

Zusammen kamen die drei Preisgruppen auf einen Umsatzanteil von 10 %.

Leerstand
Der Leerstand ist gegenüber dem ersten Quartal des vorherigen Jahres um ca. 125.000 m² (- 17 %) auf ca. 625.000 m² gesunken. Für die Leerstandsberechnung wurden sowohl die akuten Leerstände als auch die Flächen berücksichtigt, die in den nächsten drei Monaten bezugsfertig sind. Mit eingerechnet ist ebenfalls der verdeckte Leerstand (Angebot an Untermietflächen) von ca. 13.000 m². Die Leerstandsrate verringerte sich so um 1,8 Prozentpunkte auf 8,8 % und erreichte den niedrigsten Wert seit 2002.

Drei Viertel des gesamten Düsseldorfer Leerstandes teilen sich die Teilmärkte Innenstadt (ca. 167.000 m²), linke Rheinseite (ca. 151.000 m²) sowie Düsseldorf-Nord (ca. 145.000 m²). In allen Teilmärkten hat das Angebot leer stehender Flächen abgenommen. Am stärksten rückläufig war es im MedienHafen. Dort hat sich der Leerstand von nunmehr 36.000 m² inzwischen mehr als halbiert. Deutlich weniger unvermietete Flächen sind aber auch in der Innenstadt und im Gebiet um die Grafenberger Allee zu finden.

Analog der Gebäudequalifizierung vermieteter Flächen fallen bei der Unter-suchung des Leerstandes 32 % auf die A-Objekte. Gebäude mit B-Qualität beherbergen 63 % des gesamten Leerstandes. In Büroimmobilien der C-Klasse sind 5 % der unbesetzten Flächen zu finden.

Teilmärkte
Erstmalig schaffte es der Kennedydamm mit einem Büroflächenumsatz von ca. 33.000 m² auf Platz eins im Teilmarktranking. Geholfen hat der Mietvertrag mit dem Landesamt für Besoldung. Damit erzielte dieser Teilmarkt sowohl knapp über einem Drittel der gesamten Düsseldorfer Vermietungsleistung als auch das größte Plus mit einer sensationellen Verzehnfachung (+ ca. 30.000 m²) seines Ergebnisses aus dem ersten Vorjahresquartal. Während die Spitzenmiete um 2,50 Euro auf 18,00 Euro/m²/mtl. kletterte, gab die Durchschnittsmiete von 11,20 Euro/m²/mtl. um den gleichen Betrag nach. Der Düsseldorfer Norden schaffte es trotz Einbußen von 43 % (- ca. 15.000 m²) mit einem Volumen von ca. 20.000 m² auf Rang zwei. Spitzen- und Durchschnittsmiete stiegen um 1,00 Euro bzw. 0,50 Euro auf 14,50 Euro/m²/mtl. bzw. 11,60 Euro/m²/mtl.

Der linksrheinische Teilmarkt kam auf ordentliche ca. 15.500 m² und verbesserte seinen Vergleichswert aus dem ersten Quartal 2007 um mehr als 100 % (+ ca. 8.000 m²). Dennoch ließ die Spitzenmiete deutlich aber auch die Durchschnittsmiete nach. Erstere rutsche um 5,20 Euro auf 12,80 Euro/m²/mtl., letztere um 1,20 Euro auf 10,00 Euro/m²/mtl. Die ansonsten so erfolgsverwöhnte Innenstadt musste sich bei einem Umsatzminus von 10 % (- ca. 1.500 m²) und einer Vermietungsbilanz von ca. 13.000 m² mit dem undankbaren vierten Platz begnügen. Sicherlich konnte sie ihre um 0,60 Euro auf 22,50 Euro/m²/mtl. gestiegene Spitzenmiete ein wenig darüber hinwegtrösten. Doch im Gegenzug sank die Durchschnittsmiete von 11,60 Euro/m²/mtl. überproportional um 4,40 Euro.

Mit jeweils einem Umsatzanteil von unter 10 % tummeln sich die Teilmärkte Grafenberger Alle, Innenstadt-Ost, Hafen sowie Düsseldorf-Süd mit Volumina zwischen ca. 5.500 m² und ca. 2.500 m² auf den hinteren vier Rängen. Derweil sich die Innenstadt-Ost und der Düsseldorfer Süden über eine Versechsfachung (+ 3.000 m²) bzw. über eine 150 %ige (+ 1.500 m²) Steigerung an vermieteter Fläche gegenüber dem Vergleichsquartal in 2006 freuen konnten, fiel die Vermietungsleistung rund um die Grafenberger Allee um 31 % (- ca. 2.500 m²) bzw. im Hafen um 50 % (- 3.000 m²) geringer aus.

Auch die Mieten blieben im Großen und Ganzen unter dem Wert aus dem ersten Quartal des Jahres zuvor. Die Spitzenmiete bewegte sich nach unten an der Grafenberger Allee um 1,30 Euro auf 13,50 Euro/m²/mtl., im Hafen um 0,70 Euro auf 18,00 Euro/m²/mtl. sowie in Düsseldorf-Süd um 1,50 Euro auf 9,50 Euro/m²/mtl. Nachgegeben haben die Durchschnittsmiete an der Grafenberger Allee um 3,30 Euro auf 10,90 Euro/m²/mtl. sowie im Düsseldorfer Süden um 1,60 Euro auf 7,50 Euro/m²/mtl. Nur im Hafen legte die Durchschnittsmiete von 15,80 Euro/m²/mtl. um 0,50 Euro zu. In der Innenstadt-Ost blieben Spitzen- und Durchschnittsmiete nahezu unverändert.

Fazit und Prognosen
Der exzellente Start in das neue Jahr ist nach Ansicht von Colliers Trombello Kölbel insbesondere auf hohe Büroflächennachfrage aus der zweiten Hälfte des vergangenen Jahres zurückzuführen. Eine Reihe von Gesuchen aus diesem Zeitraum konnten im ersten Quartal des laufenden Jahres zum Abschluss gebracht werden. Dennoch sind weiterhin Interessenten ohne neuen Mietvertrag geblieben. Und die im ersten Quartal 2008 neu hinzugekommenen Nachfragen liegen leicht über dem Niveau aus dem Vergleichsquartal des Vorjahres. Darüber hinaus laufen einige große Mietverträge aus. Das lässt auf einen Büroflächenumsatz am Ende dieses Jahres von über 300.000 m² hoffen.

Als Folge der hohen Vermietungsleistung zeigt sich der PropertyIndex in der Relation zwischen dem Angebot innerhalb der nächsten 12 Monate und dem Absatz der vergangenen 12 Monate mit einem Wert bei 1,7 von einer ausnehmend guten Seite. Der Index veranschaulicht die Entwicklung der Angebots- und Nachfragesituation.

Der generelle Trend zu höheren Mieten hat sich, wie gegen Ende des vergangenen Jahres von Colliers Trombello Kölbel prognostiziert, nicht fortgesetzt.

Verantwortlich dafür sind haben vor allem die großflächigen Vermietungen im mittleren Preissegment in den Randlagen. Hier stehen im Gegensatz zu den zentrumsnahen Lagen Flächen in ausreichender Größenordnung zur Verfügung oder sie bieten genügend Platz für Projektentwicklungen.

Der deutliche Rückgang leer stehender Flächen ist ein Ergebnis der hervorra-genden Vermietungssituation der zurückliegenden neun Monate. Von dieser Entwicklung konnte jeder einzelne Teilmarkt profitieren. Da für 2008 nur die Fertigstellung von rund 40.000 m² Bürofläche geplant ist und davon bereits 70 % vorvermietet sind, wird sich der Leerstand zwar weiter abbauen können. Sollten umfangreiche Vermietungen allerdings für Projekte abgeschlossen werden, wird sich der Leerstand noch eine Weile zieren, ehe er unter die 600.000 m² fällt.