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Büromarkt Deutschland: Vermietungsumsatz stark beschleunigt

Der Vermietungsumsatz mit Büroflächen hat sich im 2. Quartal 2007 stark beschleunigt. An den sechs Standorten des Colliers PropertyPartner-Verbundes wurden im ersten Halbjahr 2007 über 1,3 Mio. m² Büroflächen vermietet. Das entspricht einer Steigerung von 32 Prozent gegenüber dem ersten Halbjahr 2006.

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Besonders hohe Zuwächse und damit gute Aussichten auf Rekordergebnisse im Gesamtjahr gab es in Hamburg (plus 53 Prozent auf 292.000 m²) und in Stuttgart (plus 58 Prozent auf 84.000 m²). Aber auch Berlin (plus 22 Prozent), Düsseldorf (plus 36 Prozent) Frankfurt (plus 36 Prozent) und München (plus 18 Prozent) wurden eindrucksvolle Steigerungsraten erreicht.

Bei den Spitzenmieten verzeichnete Frankfurt die höchste Steigerung gegenüber dem 1. Halbjahr 2006: von 31,50 auf 36 Euro. In Berlin stieg die Spitzenmiete von 21 auf 22,91 Euro, in Düsseldorf von 21 auf 22 Euro, in Stuttgart von 16,50 auf 17,50 Euro. Hamburg (21 Euro) und München (27,16 Euro) tendierten in etwas stabil.

Für die zweite Jahreshälfte rechnen die Researcher von CPP mit steigenden Spitzenmieten. Ursachen sind die steigende Flächennachfrage aufgrund der guten wirtschaftlichen Entwicklung mit einer sich abzeichnenden Knappheit in besten Citylagen. Steigerungspotential bietet auch die dynamische Entwicklung auf dem Investmentmarkt mit steigenden Kaufpreisen und einer erstarkenden Anbieterseite. Investoren, die große Marktanteile erworben haben, versuchen die Einstiegsfaktoren zu relativieren, indem sie die Mieten nach oben hin anpassen.

Der Abbau des Leerstandes (jeweils reiner Leerstand ging an einigen Standorten leicht voran. In Berlin beispielsweise von 8,3 auf 7,8 Prozent, in Düsseldorf von 10,8 auf 9,9 Prozent, Frankfurt von 14,7 auf 13,8 Prozent, in München von 7,1 auf 6,6 Prozent. In Stuttgart ist die Rate von 5,0 auf 5,8 Prozent leicht gestiegen. In Hamburg ist der Leerstand erstmals seit 2003 auf unter 1 Mio. m² gesunken. Aufgrund der Neuberechnung des Büroflächenbestandes musste die Rate aber von 7,6 auf 8,0 nach oben korrigiert werden.

Berlin
Berlin ist im Bereich der Bürovermietung im ersten Halbjahr 2007 weiter im Aufwärtstrend. Bis zum 30. Juni 2007 wurden nach Auswertungen von Colliers Geske Immobilien 246.500 m² an Büroflächen absorbiert, rund 46.000 m² mehr als im gleichen Zeitraum im Vorjahr. „Derzeit gehen wir davon aus, dass eine Gesamtvermietungsleistung von rund 550.000 m² in diesem Jahr erreicht wird“, so Kristina Geske.

Besonders umzugswillig und damit nachfragestark waren wiederum die Dienstleistungs-unternehmen in Berlin; mit 71.500 m² führen sie die Branchenhitliste an. Auch auf Platz zwei hat sich wenig geändert: 27.200 m² Büroflächen wurden an Medienfirmen vermietet, nahezu das gleiche Ergebnis wie im Vorjahreszeitraum.

Einen Tendenzwechsel ist bei den nachgefragten Lagen und Qualitäten zu bemerken: Während in den vorangegangenen Jahren verstärkt auf die Höhe der Miete geachtet wurde, sind nun exklusive Büros in repräsentativen 1a-Lagen, speziell am Potsdamer Platz und Gendarmenmarkt, gefragt. Ebenso groß ist die Nachfrage nach Bürolofts im Citybereich Ost. Grund dafür ist u.a. auch, dass Unternehmen derzeit häufiger als bisher die modernen und funktionalen Neubauten gegen klassische Berliner Altbau-Büros tauschen. In den beiden erwähnten Lagen ist derzeit die Nachfrage höher als das Angebot, was zu steigenden Mieten führt.

Die Leerstandsrate ist im ersten Halbjahr 2007 durch die gute Vermietungsleistung von 8,3 (1. Halbjahr 2006) auf 7,8 % gesunken. Dies wird nach Einschätzung von Colliers Geske Immobilien bis Ende 2008 anhalten. In den Jahren danach (2009 – 2011) werden die Leerstandsraten durch spekulativ gebaute Projekte leicht ansteigen.

Düsseldorf
Der gelungene Auftakt des Düsseldorfer Büromarktes zu Beginn des laufenden Jahres mündete in eine exzellente Aufführung für das erste Halbjahr. Mit einem Büroflächenumsatz im Stadtgebiet von ca. 151.000 m² wurden in diesem Zeitraum etwa 36 % (40.000 m²) mehr vermietet als im Vorhalbjahr, so Colliers Trombello Kölbel.

Neben zehn Vermietungen zwischen 1.000 m² und 2.000 m² unterschrieben im zweiten Quartal großvolumige Mietverträge die E.ON AG mit ca. 7.000 m² im Hafen, die Anwaltssozietät CMS Hasche Sigle mit ca. 4.000 m² in der Innenstadt sowie jeweils mit ca. 3.000 m² das Technologie Dienstleistungsunternehmen EDS im Seestern-Gebiet sowie der Finanzdienstleister Readybank im Hafen. 23 Verträge ab 1.000 m² mit einer Gesamtsumme von ca. 81.000 m² wurden im ersten Halbjahr dieses Jahres abgeschlossen. Ihr Anteil am Düsseldorfer Büroflächenumsatz lag damit bei 53 %.

Dank der Großanmietung von E-Plus erzielte die Branche Telekommunikation, IT und EDV mit einem Umsatzanteil von 29 % (ca. 43.000 m²) das beste Ergebnis und verbesserte sich im Vergleich zum Vorhalbjahr um 18 Prozentpunkte. Die unternehmensbezogenen Dienstleistungen, Medien und Werbung zeigten sich im ersten Halbjahr 2007 mit einem Anteil von 24 % (ca. 35.500 m²) und einem Minus von 9 Prozentpunkten etwas weniger anmietungsfreudig als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Mehr Fläche wiederum wurde vermietet in den Bereichen Handel, Industrie und Logistik sowie Finanzen, Banken und Versicherungen.

Im Vergleich zum ersten Halbjahr des Jahres zuvor stieg die Spitzenmiete bezogen auf das Düsseldorfer Stadtgebiet um 1,00 Euro pro Quadratmeter und Monat auf 22,00 Euro. Erzielt wurde sie im Bankenviertel in der Düsseldorfer Innenstadt. Die gewichtete Durchschnittsmiete stieg um 0,50 Euro auf 13,00 Euro.

Gegenüber dem ersten Halbjahr 2006 sank der Leerstand um 8 % (ca. 61.000 m²) auf ca. 740.000 m². Für die Berechnung wurden sowohl die akuten Leerstände als auch die Flächen berücksichtigt, die in den nächsten drei Monaten bezugsfertig sind. Mit eingerechnet ist der verdeckte Leerstand (Angebot an Untermietflächen) von ca. 36.000 m². Die Leerstandsrate für das Düsseldorfer Stadtgebiet inklusive der Untermietflächen sank im Vergleich zum Vorhalbjahr um 1,1 Prozentpunkte auf 10,4 %. Die Düsseldorfer Innenstadt mit (ca. 191.000 m²) und das Seestern-Gebiet (ca. 167.000 m²) vereinen mit 47 % fast die Hälfte des gesamten Düsseldorfer Leerstandes auf sich.

Nach einer Qualifizierung des Leerstandes fallen 39 % auf so genannte A-Objekte (Neubauten mit hochmoderner sowie hochwertiger Ausstattung oder sanierter Altbau in Neubauqualität). Gleichzeitig verfügen diese Gebäude über 57 % der Untermietflächen. Objekte der B-Klasse (Bestandsgebäude älter als 5 Jahre mit funktionaler und zeitgemäßer Ausstattung) tragen 57 % des gesamten Leerstandes und verfügen über 35 % der Untermietflächen. Knapp 4 % des Leerstandes sind in C-Objekten zu finden.

Die Innenstadt und der Düsseldorfer Norden sind die eindeutigen Sieger in der Bürovermietung. Im Gegensatz zur Innenstadt, die bei einem Büroflächenumsatz von ca. 42.000 m² ein Minus von ca. 6.000 m² hinnehmen musste, konnte sich der Norden der Landeshauptstadt im Vergleich zum Vorjahreszeitraum über die größte Umsatzsteigerung von ca. 26.500 m² freuen.

Insbesondere im Hinblick auf die vor allem seitens der mittelständischen Wirtschaft beabsichtigten Neueinstellungen besteht weiterhin eine hohe Nachfrage nach Büroflächen. Ein Büroflächenumsatz von ca. 300.000 m² für das gesamte Jahr 2007 ist daher nicht unwahrscheinlich. So wird sich trotz des zwar rückläufigen aber noch hohen Leerstandes der Trend zu höheren Mieten fortsetzen. Für die nächsten 12 Monate ist die Fertigstellung von rund 90.000 m² Bürofläche geplant. Davon sind bereits 87 % vor vermietet. Damit dürfte sich die positive Nettoabsorbtion fortsetzen.

Hamburg
Hamburgs Büroflächenmarkt erfährt seitens der ansässigen Unternehmen in diesem Jahr eine besonders dynamische Nachfrage. Das Vermietungsvolumen belief sich nach Angaben von Colliers Grossmann & Berger in den ersten sechs Monaten auf ca. 292.000 m². Gegenüber dem ebenfalls umsatzstarken Vorjahreszeitraum ist dies eine Steigerung um 53 %.

Getragen wird dieses Umsatzwachstum von einer Reihe großer Mietvertragsabschlüsse, darunter so namhafte Unternehmen wie „Germanischer Lloyd“ (ca. 43.000 m²) oder der „Spiegel-Verlag“ (ca. 26.000 m²), die jeweils ihre neuen Firmenzentralen in der HafenCity realisieren werden.

Knapp 55 % des gesamten Büroflächenumsatzes in Hamburg entfielen auf die drei zentral gelegenen Teilmärkte HafenCity, City und City Süd. Den umsatzstärksten Teilmarkt stellt dabei die HafenCity mit einem Anteil von ca. 27 % dar.

Nochmals verstärkt hat sich die Nachfrage nach Neubau- oder umfassend revitalisierten Büroflächen. Mehr als die Hälfte des Vermietungsvolumens entfiel auf dieses Marktsegment. Zusammen mit dem Umsatzvolumen in Bürohäusern der B-Kategorie (renovierte Bestandsflächen mit einer den heutigen Standards entsprechenden Ausstattung) findet im ersten Halbjahr durch diese beiden Kategorien eine Marktabdeckung von ca. 90 % statt.

Der Büroflächenumsatz ist auch in diesem Jahr breit auf die Branchenzweige in der Hansestadt verteilt mit Schwerpunkten auf den Branchen Unternehmensbezogene Dienstleistungen, Medien / Werbung und Handel.

Erstmals seit 2003 ist das Angebot an kurzfristig innerhalb von drei Monaten zur Verfügung stehenden Büroflächen unter die Marke von 1 Mio. m² gesunken. Zum Ende des ersten Halbjahres summiert sich der Leerstand auf rund 996.000 m² mit einer Leerstandsrate von 8,0 %.

Anzumerken ist, dass in Hamburg eine Neuberechnung des Büroflächenbestands durch das Immobilienconsulting-Unternehmen BulwienGesa stattgefunden hat. Ergebnis ist ein um 500.000 m² verminderter Büroflächenbestand von ca. 12,46 Millionen Quadratmetern. Damit musste die Leerstandsrate von 7,6 % auf 8,0 % korrigiert werden.

Kurz- und mittelfristig wird sich das Flächenangebot weiter in einem moderaten Tempo verringern. Hemmend wirkt sich aus, dass nach wie vor Standortverlagerungen innerhalb der Stadt den Flächenumsatz bestimmen. Darüber hinaus reagieren Investoren und Projektentwickler auf die Nachfrage nach modernen und effizienten Büroflächen mit einem beträchtlichen Volumen an Neubau- und Revitalisierungsvorhaben.
Problematisch stellt sich die Situation momentan für leer stehende Bürohäuser der C-Kategorie dar. Gebäude mit strukturellen Defiziten (z. B. Übertiefen), im Zusammenspiel mit veralteter technischer Ausstattung und einem renovierungsbedürftigen Erscheinungsbild erreichen auf dem Vermietungsmarkt nur einen Anteil von ca. 8 %. Eigentümer solcher Immobilien stehen derzeit vor der Entscheidung, entweder größere Investitionen für eine Revitalisierung einzusetzen oder zu versuchen, die aktuelle Situation auf dem dynamischen Hamburger Investmentmarkt zu nutzen um die Immobilie zu verkaufen.

Der Hamburger Büromarkt weist traditionell eine sehr stabile Entwicklung der Mietpreise auf. Auf mittlere Sicht sieht Colliers Grossmann & Berger jedoch ein Steigerungspotenzial bei der Spitzenmiete im Bereich von 10 bis 15 %. Verantwortlich dafür ist die dynamische Entwicklung auf dem Investmentmarkt mit anziehenden Kaufpreisen und eine international geprägte Anbieterseite, die erkennbar auf ein Wachstum bei der Mietpreisentwicklung setzt.

Bei der Durchschnittsmiete lässt sich dieser Trend bereits ablesen. Gegenüber dem Vorjahreswert zum 1. Halbjahr 2006 von ca. 11,40 Euro pro Quadratmeter (netto) hat die Durchschnittsmiete um mehr als einen Euro auf aktuell ca. 12,50 Euro (netto) zugelegt.

Das Prognos-Institut prognostiziert der Hamburger Wirtschaft bis 2030 ein durchschnittliches Wirtschaftswachstum von 1,7 Prozent und einen Nettozugewinn von 60.000 Arbeitsplätzen. Da sich die Entwicklung großer Mietvertragsabschlüsse in der zweiten Jahreshälfte fortsetzen wird, kann zum Ende des Jahres der bisherige Rekordflächenumsatz aus dem Jahr 2000 (ca. 520.000 m²) übertroffen und ein Umsatz von 600.000 m² erreicht werden.

Frankfurt
Die Euphorie bei den Vermietern in Frankfurt ist genauso groß wie anderen Orts in Deutschland: In Frankfurt wurden nach Berechnungen von Colliers Schön Lopez Schmitt rund 190.000 m² Büroflächen umgesetzt. Im Vergleich zum Vorjahr mit einer Halbjahresbilanz von nur ca. 145.000m² entspricht dies einer Steigerung von rund 30 Prozent. 215 Mietverträge wurden innerhalb der Stadtgrenzen von Frankfurt inkl. Eschborn und dem Offenbacher Kaiserlei Gebiet abgeschlossen.

Die Mietpreise sind moderat gestiegen: Der Durchschnittspreis liegt bei rund 16,00 Euro (Ende 2006: 15,50 Euro).

Der Leerstand beträgt etwa 1.750.000 m². „Aber rund 40 Prozent davon befinden sich jedoch in Häusern, die auf Grund ihrer Statik und Beschaffenheit nicht mehr oder nur nach sehr aufwendigen Investitionen wieder vermietet werden können“, so Oliver Schön.

Erstaunlich sei die Tatsache, dass ca. 55 Prozent des Vermietungsumsatzes in der Innenstadt mit dem Bankenviertel, dem Westend und der City erzielt wurde. Und zwar hier fast ausschließlich in Neubauten oder neubauähnlichen Objekten. In den Vorjahren betrug dieser Anteil nur ca. 45 Prozent, so dass alsbald von einer Verknappung des Angebots in der Innenstadt auszugehen ist, zumal Projektentwickler noch nicht bereit sind, spekulativ, dass heißt ohne Vorvermietung, neue Büroflächen zu schaffen. Damit hat sich der Leerstand in der Innenstadt von 880.000 m² Ende 2006 auf derzeit 780.000 m² reduziert. . Dies zeige, dass die Innenstadt durch Neuzuzug und Absorption geprägt sei, so Oliver Schön.

Dies werde mit einer weiteren Steigerung der Höchstmieten einhergehen. „Wir prognostizieren bereits zum Jahresende wieder Höchstmieten von über 37,00 oder 38,00 Euro“, so Schön. In 2001 lagen die Höchstmieten deutlich über der 50,00-Euro Marke.

Entsprechend sinkt die Bereitschaft der Vermieter in gefragten Lagen Incentives (z.B. mietfreie Zeiten) zu gewähren. Noch vor nicht allzu langer Zeit waren Incentives von 12 bis 20 Prozent üblich, was einer mietfreien Zeit von 7 bis 12 Monaten auf Basis eines 5-Jahres Mietvertrags entspricht. Heute werden für die Anmietung rarer werdender Flächen in 1-A Lagen maximal 2 bis 3 Monate oder 5 Prozent.

Da in 2006 insbesondere durch das starke 2. Halbjahr ein Flächenumsatz von über 540.000 m² realisiert wurde, und wir mehrere Mietinteressenten mit größerem Flächenbedarf betreuen, rechnet das Frankfurter Maklerhaus für das Gesamtjahr mit einem Flächenumsatz mindestens auf dem Niveau von 2000.

München
Im 2. Quartal konnte mit knapp 170.000 m² eine höhere Vermietungsleistung als in den ersten drei Monaten erzielt werden. Das Halbjahresergebnis liegt mit ca. 292.300 m² Vermietungsleistung knapp unter dem Vorjahresniveau. Inklusive Eigennutzer ergibt sich für das erste Halbjahr 2007 somit ein Flächenumsatz von rund 366.300 m², errechnete das Münchner Maklerhaus Colliers Schauer & Schöll. Die Anzahl der abgeschlossenen Mietverträge befindet sich mit insgesamt 401 auf Vorjahresniveau.

Knapp 77 % des Vermietungsumsatzes entfiel auf das Stadtgebiet, wo vor allem Zentrumslagen gefragt waren. Nach Anzahl und Fläche den größten Anteil am Vermietungsumsatz hatten die Kleinflächen bis 500 m² mit 24,5 %.

Im Vergleich zum Jahresende 2006 hat der Leerstand leicht angezogen, um rund 16.000 m² auf aktuell 1,507 Mio. m² Bürofläche. Dies entspricht bei einem Gesamtbestand von ca. 21,3 Mio. m² Bürofläche einer Quote von 7,1 %. Der leicht gestiegene Leerstand im Vergleich zum 1. Quartal ist vor allem darauf zurückzuführen, dass dem Markt die Altbestandsflächen des ehemaligen Infineon-Hauptsitzes nach dessen Verkauf zugeführt wurden. Außerdem ging ein Neubauprojekt in Garching vom Flächenpotenzial- in den Leerstandsstatus über, weshalb eine negative Flächenabsorption von ca. 21.000 m² Bürofläche zu verzeichnen ist.

Etwa 16 % des Vermietungsumsatzes entfielen im ersten Halbjahr auf Beratungsunternehmen und Rechtsanwälte. Mit 77 Mietverträgen tätigten sie zudem die meisten Abschlüsse. Bezogen auf die nachgefragte Fläche folgten ihnen mit rund 15 % die Industrieunternehmen sowie mit etwa 12 % die Bau- und Immobiliendienstleister.

33 % der Mietvertragsabschlüsse wurden in der ersten Jahreshälfte in Neubauten oder Projekten getätigt.

Die hohe Zahl der Flächengesuche aus dem ersten Quartal konnte im 2. Quartal zwar nicht erreicht werden. Allerdings bedeuten über 500.000 m² bei Colliers Schauer & Schöll registrierte Neunachfrage eine Steigerung von knapp 95 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Eine höhere Nachfrage war zuletzt vor sechs Jahren zu verzeichnen. Damit kann ein Jahresumsatz von 600.000 m² Mietfläche zuzüglich Eigennutzerflächen erreicht werden.

Die ansteigende Tendenz bei der Mietpreisentwicklung setzte sich fort. Die Mietpreisspanne bei Anmietungen in großflächigen Neubauten in guten bis sehr guten Lagen reicht derzeit von 23 bis 27 Euro pro m². Spitzenergebnisse liegen bei rund 30 Euro. Im Stadtgebiet ist der flächengewichtete Durchschnittsmietpreises auf 15,64 Euro gestiegen, im Umland auf 10,12 Euro.

Bei einer anhaltend hohen Nachfrage könnte in Innenstadtbereichen in naher Zukunft annähernd Vollvermietung erreicht werden, da kurzfristig nur eine geringe Anzahl neuer Flächen auf den Markt kommt bzw. Neubauten bereits größtenteils vermietet sind. Für die Jahre 2008 und 2009 sehen wir derzeit über 300.000 m² Bürofläche in der Pipeline.

Stuttgart
Aus einer Auswertung des Maklerhauses Colliers Bräutigam & Krämer geht hervor, dass im ersten Halbjahr 2007 in Stuttgart rund 84.000 m² Büroflächen umgesetzt wurden, das sind 31.000 m² mehr als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum.

Dabei sei die Anzahl der abgeschlossenen Mietverträge gegenüber dem Halbjahr 2006 auf gleichem Niveau geblieben, so Ralph Spieth von Colliers Bräutigam & Krämer. „Besonders auffallend ist, dass etwa 63 Prozent aller abgeschlossenen Verträge auf Büroflächen in der Größenordnung bis 500 m² entfielen“.

Traditionell ist die City der größte nachgefragte Teilmarkt. 35.000 m² wurden am und um den Cityring vermietet. Dies entspricht etwa 42 Prozent der Gesamtvermietungsleistung des 1. Halbjahres 2007.

Schlüsselt man den Büroflächenumsatz nach Branchen auf, so liegt auf Platz 1 die öffentliche Hand mit ca. 23 Prozent bzw. einer Flächenabnahme von ca. 19.000 m². Der große Flächenumsatz dieses Segmentes ist vor allem auf die Anmietung der Universität Stuttgart zurück zu führen - diese allein macht schon 17.700 m² aus.

Die unternehmensbezogenen Dienstleistungen (Wirtschaftsprüfer, Rechtsanwälte, Steuerberater, etc.) haben einen Anteil von ca. 17 Prozent. Das Flächensegment Industrie-produktion rangiert auf Platz 3 mit einer Vermietungsleistung von ca. 11.000 m² bzw. 13 Prozent der Gesamtvermietungsleistung.

Die Spitzenmiete hat sich auf einem Niveau von 17,50 Euro stabilisiert. Diese Preise werden in Neubauprojekten wie z. B. dem Phoenixbau (Königstraße 5) oder den Königsbaupassagen erzielt.

Die im Vergleich zu den anderen Bürometropolen sehr niedrige Leerstandsquote ist mit ca. 6,2 Prozent (inkl. Untermietflächen) ist im Vergleich zum Ende des Jahres 2006 um 0,6 Prozent gefallen. Dabei fällt auf, dass die Untermietflächen deutlich zurückgegangen sind und nur noch 33.000 m² ausmachen.