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Büromarkt Bochum: Stabiler Flächenumsatz für die Nr. 4 im Revier

In Bochum wurden 2014 rund 48.000 m² Bürofläche vermietet. Damit liegt die Stadt gut 13 % über dem Durchschnitt der vergangenen drei Jahre. Dies geht aus dem aktuellen Marktbericht von Cubion Immobilien hervor. Bochum rangiert auf Rang vier der wichtigsten Büromärkte im Ruhrgebiet und reiht sich 2014 hinter Essen (102.500 m²), Dortmund (87.500 m²), und Duisburg (59.500 m²) ein.

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Das positive Ergebnis wurde dabei aufgrund eines hohen Flächenumsatzes durch Eigennutzer erzielt und weniger vom Vermietungsmarkt beflügelt. Während die Vermietungsleistung mit 30.500 m² das Vorjahresergebnis um etwa 13 % verfehlte, stieg die Eigennutzerquote auf einen Rekordwert und liegt mit 17.500 m² bei rund 36 %.

"Eigennutzerquoten oberhalb 30 % sind zwar ungewöhnlich, kommen in den Büromärkten des Ruhrgebietes aber immer wieder mal vor. Dies liegt daran, dass bei Einzelbetrachtung der Städte der jeweilige Gesamtmarkt relativ klein ist.“ erläutert Markus Büchte, Vorstand der Cubion Immobilien AG. „Wenn ein Konzern oder die öffentliche Hand im Ruhrgebiet ein neues Verwaltungsgebäude zur Selbstnutzung errichtet, so schlägt dies in der Statistik prozentual meist deutlich ins Kontor. So entsteht in Bochum aktuell zum Beispiel auf dem Gesundheitscampus das Landeszentrum Gesundheit NRW mit rd. 8.800 m² und in Hamme die neue Wollschläger-Zentrale mit rd. 4.000 m² Bürofläche“.

Die Vermietungsleistung resultierte fast ausschließlich aus dem kleinteiligen Segment. Rund 90 % aller erfassten Mietverträge kamen über eine Mietfläche von 500 m² nicht hinaus. Der größte Mietvertrag waren die rund 2.100 m², die durch den Essener Stahl- und Technologiekonzern ThyssenKrupp an der Wasserstraße 223 unterzeichnet worden ist. ThyssenKrupp wird dort einen Teil seiner Sparte „Global Shared Services“ ansiedeln. Es folgt eine Flächenerweiterung der Ruhr-Universität um rund 1.500 m² Bürofläche im „Bochumer Fenster“ an der Massenbergstraße 9-13. Auf Rang drei der größten Vertragsabschlüsse 2014 rangiert die Anmietung von knapp 1.300 m² durch den Callcenterbetreiber KiKxxl im Jahrhunderthaus an der Alleestraße 80.

Rund 37 % (Vorjahr 47 %) der vermieteten Flächen wurden dabei außerhalb der typischen Bochumer Büromarktzonen im übrigen Stadtgebiet abgesetzt. In der Beliebtheit bei den Mietern folgt der „Citykern“ mit rund 29 % relativem Anteil an der Vermietungsleistung und der „Trimonte-Park“ mit etwa 12 %.

Die meisten Flächen wurden 2014 durch „Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen“ gemietet. Der relative Anteil an der gesamten Vermietungsleistung liegt für diese Branche bei rd. 33 %. Es folgen „unternehmensbezogene Dienstleistungen“ sowie „sonstige Dienstleistungen“ mit 21 % bzw. 16 %.

Die Leerstandsquote ist binnen Jahresfrist von 4,9 % auf 4,6 % abermals leicht gesunken. Dieser Wert entspricht etwa 72.000 m² verfügbarer Bürofläche. Davon entfallen etwa 5.000 m² und damit immerhin fast 7 % der Angebotsreserve auf Untermietangebote. Etwa ein Drittel der Angebotsreserve verfügt aber altersbedingt über einen nur geringen Nutzwert und erfüllt kaum noch die heutigen Anforderungen aktueller Mietinteressenten.

Im Jahr 2014 wurden in Bochum nur etwa 8.000 m² Bürofläche neu fertiggestellt und damit deutlich weniger Fläche, als im Durchschnitt der vergangenen 5 Jahre, der bei rund 22.000 m² Fertigstellungsvolumen pro Jahr liegt. Von dem Fertigstellungsvolumen in 2014 ist lediglich noch ein Anteil von rd. 1.100 m² Bürofläche vakant. Für 2015 ist mit einem noch etwas geringeren Fertigstellungsvolumen zu rechnen, so dass über Neubautätigkeit kaum zusätzliche attraktive Flächen für den Markt bereitgestellt werden.

Die erzielbare Spitzenmiete hat sich von 11,50 Euro/m² im Vorjahr auf jetzt rund 12,00 Euro/m² erhöht und wird in den Büromarktzonen „Citykern“ und „Universitätsstraße“ realisiert. Die gewichtete effektive Durchschnittsmiete liegt in Bochum aktuell bei 8,27 Euro/m² (Vorjahr 7,90 Euro/m²). Rechnet man Vertragsabschlüsse über Neubauerstbezüge heraus, so ergibt sich für Bestandsobjekte eine Durchschnittsmiete von rd. 8,10 Euro/m².