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Büromarkt Bochum mit Vermietungsrekord

Vermietungsrekord in Bochum! Nach Analyse der Cubion Immobilien AG wurde am Büromarkt Bochum in 2018 mit rd. 66.000 m² so viel Fläche wie noch nie zuvor in einem Jahr vermietet. Zusätzlich wurden etwa 10.000 m² durch Eigennutzer belegt.

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Flächenumsatz
Der Flächenumsatz erreichte mit insgesamt rd. 76.000 m² den zweithöchsten Wert der vergangenen 10 Jahre und liegt rund 42 % über dem langfristigen Durchschnitt.

Es wurden 16 Verträge zwischen 500 m² und 3.000 m² Mietfläche abgeschlossen. Fast 80 % aller Mietverträge entfielen auf Objekte kleiner je 500 m² Bürofläche. Es wurden aber auch 3 Mietverträge in der Kategorie größer 5.000 m² verzeichnet. Insgesamt registrierte das Maklerhaus 91 relevante Mietverträge (Vorjahr: 96 Mietverträge). Der Büromarkt in Bochum zeigte sich somit im dritten Jahr in Folge in sehr stabiler Verfassung.

„Als außergewöhnlich großer Mietvertrag ist dabei ein Abschluss der Stadt Bochum über rd. 15.000 m² Bürofläche im „Viktoria Karree“ zu beachten. Dieses stadtbildprägende Projekt wird der Entwickler HBB an Stelle des bisherigen Justizzentrums in der Innenstadt errichten. Der Abriss startet noch in diesem Monat.“ erläutert Markus Büchte, Vorstand der CUBION Immobilien AG.

Weitere große Mietverträge unterzeichneten über rd. 7.000 m² die babymarkt.de GmbH sowie über rd. 5.700 m² die Ruhr-Universität Bochum jeweils für Flächen im Opelring 1, dem ehemaligen Opel-Verwaltungsgebäude. Dieses wird von der Landmarken AG umfassend saniert und demnächst als „O-Werk“ in neuem Glanz erstrahlen. Für zwei Projekte von Harpen Immobilien wurden ebenfalls nennenswert große Verträge unterzeichnet. Die SCISYS Deutschland GmbH sicherte sich den kompletten zweiten Bauabschnitt des „office 51°7“ an der Alte Wittener Straße 52 und mietete dort rd. 2.900 m² Bürofläche. Für die Brock Kehrtechnik GmbH wird Harpen eine neue Zentrale am Arnoldschacht errichten.

Ziemlich genau auf Vorjahresniveau wurden etwa 45 % der vermieteten Flächen außerhalb der typischen Bochumer Büromarktzonen im übrigen Stadtgebiet abgesetzt. In der Beliebtheit bei den klassischen Büromarktzonen führt ebenfalls wie im Vorjahr der „Citykern“. In diesem Jahr ist die Quote mit 35 % relativem Anteil an der Vermietungsleistung aufgrund des Großabschlusses der Stadt Bochum besonders hoch. Es folgen der „Cityrand Süd“ mit rd. 7 % und die Büromarktzone „Gesundheitscampus/RUB“ mit etwa 6 % relativem Anteil.

Die meisten Flächen wurden 2018 durch die „Öffentliche Hand“ gemietet. Der relative Anteil an der gesamten Vermietungsleistung liegt für diese Branche bei über 39 %. Es folgen der Sektor „Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen“ mit 32 % sowie bereits deutlich abgeschlagen die „Sonstige Dienstleistungen“ mit 11 % relativem Anteil.

Angebot & Leerstand
Die Angebotsreserve ist weiter abgeschmolzen und liegt jetzt bei historisch niedrigen 2,9 % nach 3,2 % im Vorjahr. Der moderate Rückgang trotz äußerst starker Vermietungsleistung ist darauf zurückzuführen, dass die meisten großvolumigen Verträge 2018 in Projekten abgeschlossen wurden. Vielen Unternehmen bleibt in Bochum auch kaum eine andere Wahl, da das Angebot qualitativ guter Flächen im Bestand nahezu ausgereizt ist.

Im Jahr 2018 wurden 25.500 m² Büroflächen neu fertiggestellt und damit deutlich weniger als im Vorjahr (68.000 m²). Die Fertigstellungsvolumina aus 2017 und 2018 sind heute bis auf irrelevante Restflächen vermietet. Das gleiche gilt auch für die perspektivische Fertigstellung 2019 in einer Größenordnung von etwa 18.000 m², von denen aktuell nur noch 500 m² verfügbar sind.

Mieten
Die realisierte Spitzenmiete lag 2018 unverändert bei rd. 13,50 Euro/m². Erzielbar sind nach Einschätzung von Cubion in Toplagen Neubau-Projektmieten um 14,50 Euro/m². Massiv gestiegene Baupreise erfordern dieses Mietniveau. Die gewichtete effektive Durchschnittsmiete lag 2018 bei 10,59 Euro/m² (Vorjahr 8,73 Euro/m²). „Ein massiver Anstieg, der aus der großen Anzahl von Mietverträgen in Neubauprojekten resultiert.“ erklärt Markus Büchte. „Rechnet man die Vertragsabschlüsse über Neubauerstbezüge heraus, so ergibt sich für Bestandsobjekte eine Durchschnittsmiete von rd. 8,86 Euro/m² (Vorjahr: 8,37 Euro/m²). Mit diesem Anstieg der Bestandsmieten um fast 6 % zeichnet sich die Flächenknappheit nun auch in Bochum im Mietenniveau ab.“

Ausschau
Im Jahr 2019 wird sich nach Einschätzung des Maklerhauses der Flächenengpass in einem Rückgang der Vermietungsleistung auswirken, nachdem dieser Effekt in 2018 relativ überraschend noch ausgeblieben ist. Mittelfristig orientierte Nutzer können sich für einige spannende Neubauprojekte entscheiden, die ab 2021 bezugsfertig angeboten werden. Kurzfristige Bedarfe werden die Angebotsreserve zunächst noch weiter abschmelzen und den Wert in Richtung oder sogar unter 2 % drücken. Marktentspannung ist vorläufig nicht in Sicht.