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Büromärkte werden Finanzkrise erst 2010 überstanden haben

Sascha Hettrich

Die Turbulenzen auf den globalen Finanzmärkten treffen die europäischen Büroimmobilienmärkte nicht gleichförmig, sondern in unterschiedlicher Ausprägung. Eine Erholung der Situation wird erst für das Jahr 2010 erwartet. „Die globale Finanzkrise wird auch 2009 prägend sein. Allerdings wird das Mietwachstum im Bürosegment nicht rapide fallen, sondern sich auf einem reduzierten Niveau und in verlangsamter Form fortsetzen“, fasst Sascha Hettrich, Managing Partner von King Sturge Deutschland, die Ergebnisse einer aktuellen Studie zusammen. „Das Schlimmste wird 2010 vorüber sein.“ Voraussetzung für die Wiederbelebung der Investitionsnachfrage ist jedoch die Normalisierung der Kreditmärkte und des Bankensektors. Trotz der auf lange Sicht positiven Prognose, wird der Aufschwung auf einem niedrigeren Niveau als vor 18 Monaten stattfinden.

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Die jüngste King Sturge-Studie, die die Büroimmobilienmärkte von 45 Städten in 28 europäischen Ländern untersucht, ermittelt, dass internationale Finanzzentren wie London am stärksten von der derzeitigen Krise betroffen sind. Auch Spanien, das auf Jahre aktiven Marktgeschehens zurückblickt, und Italien, das bereits eine schwache wirtschaftliche Basis besaß, spüren die Auswirkungen der Kreditklemme intensiv. Zwar sind auch Frankreich und Deutschland von einem verlangsamten Mietwachstum betroffen, allerdings in geringerem Ausmaß. Auch die osteuropäischen Volkswirtschaften sind nicht immun gegen die globalen Unsicherheiten, verzeichnen jedoch ein höheres Wachstum als Westeuropa. Am wenigsten trifft der globale Abschwung die kleineren Märkte an den Rändern Europas.

„Dies spiegelt sich auch im Städteranking hinsichtlich der Schaffung von Büroarbeitsplätzen wider“, stellt Hettrich fest. So führt Berlin das Ranking vor Amsterdam, Stockholm und Rom an. Spanien und Großbritannien sind nicht unter den Top Ten vertreten – abgesehen vom Sekundärmarkt Manchester. „Die Mietpreise hochwertiger Büroimmobilien in erstklassigen Lagen sind von der Finanzmarktkrise nicht so stark getroffen“, so Hettrich. London West-End ist mit 1.497 €/m²/Jahr nach wie vor der teuerste Bürostandort Europas. Es folgen Moskau mit 1.139 €/m²/Jahr, Paris mit 830 €/m²/Jahr, London City mit 783 €/m²/Jahr und Genf (678 €/m²/Jahr). In Frankfurt stiegen die Büromieten in erstklassigen Lagen auf 438 €/m²/Jahr, in München auf 396 €/m²/Jahr. Für beide Städte wird innerhalb der Stadt ein Mietanstieg erwartet, während das Mietniveau von Büroimmobilien an der Peripherie konstant bleiben wird. In Berlin liegt der derzeitige Mietpegel im Bürosegment bei 276 €/m²/Jahr. „Mietwachstum erwarten wir vor allem bei neuen oder modernisierten Bürogebäuden in erstklassigen, zentralen Lagen“, prognostiziert Hettrich.

Die globale Finanzkrise leitet auf den europäischen Büroimmobilienmärkten die schwächste Phase seit fünf Jahren ein. Die Trendwende der vergangenen zwölf Monate erfolgte zwar abrupt, doch ist die Existenz ökonomischer Zyklen ebenso bekannt wie die Volatilität von Immobilienmärkten und ihre Sensibilität gegenüber Zinsentwicklungen. Allerdings hat die Globalisierung der Finanzzentren die Büroimmobilienmärkte empfänglicher für globale Konjunkturschwankungen gemacht. So führen die Tumulte auf den internationalen Finanzmärkten zur Verknappung der Kredite, zum Wertverlust des Kapitals, zur Korrektur der Gewinne sowie zur Abschwächung der Investitionsaktivitäten in den meisten europäischen Städten. Der ökonomische Abschwung betrifft auch die Beschäftigungsentwicklung: An die Stelle des Job-Booms aus dem vergangenen Jahr tritt nun ein verlangsamtes Wachstum in den westeuropäischen Hauptzentren. Dennoch werden Büroimmobilien langfristig eine attraktive Anlage sein.