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„Büroleerstände in Deutschland werden abnehmen, Spitzenmieten steigen“

Interview mit Herrn Dr. Tobias Just, Leiter des Branchen- und Immobilienmarktresearch der Deutsche Bank Research.

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Herr Dr. Just, bitte beschreiben Sie kurz Ihren Tätigkeits‐ und Verantwortungsbereich als Senior Economist der Deutschen Bank.

Dr. Tobias Just: Ich leite das Branchen‐ und Immobilienmarktresearch innerhalb Deutsche Bank Research. Als Volkswirte analysieren wir z.B. Immobilienmärkte aus der Vogelperspektive, skizzieren Strukturen und leiten daraus mittel‐ und langfristige Prognosen ab. Die Ergebnisse präsentieren wir Geschäftsbereichen der Bank, Kunden und der interessierten Öffentlichkeit.

Welches Bedürfnis und welche Trends sehen Sie unter den jetzigen Krisenbedingungen für REITs in Deutschland?

Dr. Tobias Just: Die Einführung von REITs in Deutschland verlief nicht ideal: Der Zeitpunkt war ungünstig spät, und der Gesetzgeber hat ein paar wichtige Ausnahmetatbestände geschaffen, die für Unsicherheit sorgten. 2007 war daher sehr verhalten. Erst im laufenden Jahr werden wir mehr neue REITs sehen. Mittelfristig dürfte der Gesetzgeber den einen oder anderen handwerklichen Fehler beheben, z.B. die Doppelbesteuerung ausländischer Immobilien in einem G‐REIT. Schließlich werden REITs davon profitieren, dass Private Equity Unternehmen mit einem geringen Fremdkapitalhebel operieren müssen. Das schafft auch Handlungsräume für REITs als alternative Kapitalsammelstellen, denn es gibt noch großes Interesse an indirekten Investmentvehikeln mit deutschen Immobilien.

Wer in Deutschland würde von der Gründung von REITs profitieren und wie prognostizieren Sie diese Entwicklung im Verlauf des Jahres 2008?

Dr. Tobias Just: Letztlich profitiert der Investmentmarkt, denn es gäbe mehr transparente, liquide Vehikel. REITs nutzen auch potenziellen Verkäufern, denn ihnen steht ein neues Exitvehikel zur Verfügung. Dadurch werden die Märkte schneller und effizienter. Natürlich können auch Anleger – private und institutionelle – von dem neuen Segment profitieren, denn es gäbe ein neues indirektes Immobilienprodukt, das über die Börse gehandelt werden muss. Naja, und schließlich werden sich auch die Beratungsunternehmen und Investmentbanken über einen lebhaften Markt freuen. Die Summe dieser Effekte dürfte dann sogar dem Fiskus Mehreinnahmen bringen, und dies wäre Ausdruck der volkswirtschaftlichen Vorteilhaftigkeit.

Ist die Gründung eines REITs nur für Großunternehmen oder auch für kleine und mittelständische Unternehmen der Immobilienbranche geeignet?

Dr. Tobias Just: Ein REIT darf nicht zu klein werden, da er sonst den Vorteil der Streuung im Portfolio nicht sicherstellen kann. Für kleine Unternehmen wäre dann eher der Verkauf von Immobilien in einen bestehenden REIT als die Gründung eines eigenen REIT zu empfehlen. Für mittelständische Unternehmen mit nennenswertem Immobilienportfolio könnte sich jedoch bereits ein eigener REIT lohnen. Mittelfristig gibt es aufgrund der starken Größenvorteile einen Drang zur Konsolidierung. Bis dies in Deutschland so weit ist, könnten jedoch noch viele Jahre vergehen, denn es müssen ja zunächst Erfahrungen gemacht werden.

Wir würden gern auch Ihre Meinung zur allgemeinen Situation des deutschen Gewerbeimmobilienmarktes hören. Was denken Sie, wie wird sich der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt in 2008 entwickeln, insbesondere unter Beachtung der weltweiten Auswirkungen der Subprime‐Krise.

Dr. Tobias Just: Insgesamt wird die Gesamtkonjunktur etwas abkühlen, denn es fehlen wichtige Impulse aus dem Ausland. Eine Rezession erwarten wir jedoch nicht. Das heißt, die Büroleerstände nehmen weiter ab, und die Spitzenmieten weiter zu – allerdings nicht mehr
so rasch wie 2007. Diese Verlangsamung erreicht auch die Investmentmärkte. Dort belastet zusätzlich, dass die Investoren mit hohem Fremdkapitaleinsatz etwas vorsichtiger agieren müssen. Insgesamt dürften beide Aspekte dazu führen, dass die Anfangsrenditen etwas zulegen und das Transaktionsvolumen deutlich zurückgehen wird. Hierbei ist jedoch wichtig, dass dieser Rückgang von einem Rekordniveau 2007 erfolgt. Es werden auch 2008 umfangreich Immobilientransaktionen getätigt; deutlich mehr als 2001 oder 2002, aber eben auch spürbar weniger als 2007.

Inwiefern, mit welchen Auswirkungen, beeinflussen ausländische Investoren Ihrer Meinung nach diese Entwicklung?

Dr. Tobias Just: Ausländische Investoren waren in den letzten Jahren als Investorengruppe sehr wichtig. Vor allem Private Equity Investoren mit hohem Leverage haben die Märkte belebt. Diese Gruppe wird nicht mehr so aktiv sein. Es kommen aber andere, mehr sicherheitsorientierte Investoren, aus den Ausland nach Deutschland. Es ist nicht zu erwarten, dass wir einen reinen deutschen Investmentmarkt erleben werden, dafür ist das Marktumfeld, gerade auch im Vergleich zu anderen ausländischen Investmentmärkten wie UK oder Spanien, noch zu günstig.

Droht aus ihrer Sicht – insbesondere im Hinblick auf die jüngsten Entwicklungen ‐ dem deutschen Immobilienmarkt erneut eine Abschwungphase?

Dr. Tobias Just: In Veränderungsraten ja: die Investmentmärkte kühlen etwas ab. Es werden jedoch weiterhin hohe Niveaus auf den Investmentmärkten erzielt. Mit Blick auf die Vermietungsmärkte ist sogar mit weiterhin positiver Nettoabsorption zu rechnen.

Wie hoch etwa schätzen Sie das Kapitalvolumen für das Marktsegment der Gewerbeimmobilien im Jahr 2008 in Deutschland ein?

Dr. Tobias Just: Wir erwarten eine Größenordnung von 40 Mrd. Euro, also gut 20% weniger als 2007.

Wie können kleine und mittelständische Unternehmen der Immobilienbranche daran partizipieren?

Dr. Tobias Just: Das Umfeld für Sale‐und‐Lease‐back‐Transaktionen ist noch immer günstig. Es gibt noch sehr viele Interessenten, die deutsche Immobilien suchen. Das gilt auch für Immobilien mittelständischer Immobilien.